토지의 취득-1
토지의 선택
처음 부동산에 관심을 가지게 된 계기는 단연 집이었다. 살 집을 구하고 싶었기 때문에 부동산에 관심을 가지게 되었고, 이로 인해 여러 공부와 자격증을 취득하게 되었다. 그 이후에는 부동산에 얽혀진 권리들이 궁금했고, 그리고 재테크 등으로 관심사는 변했다.
- 가치가 하락하지 않는 유일한 자산 -
이러한 관심들 중에 가장 어렵고도 매력적인 것이 토지이다. 사실 '토지'는 자산에 있어서 가치 하락이 없는 유일한 것이다. 토지의 가치가 하락하지 않는다는 것은 지구가 있는한 계속된다는 가정이 있다. 하지만 실제로는 토지의 가치도 매일 변하게 된다. 다른 자산과 차이가 있다면 시간에 따른 '감가상각'의 과정을 거치지 않을 뿐이다.
예를 들어 과거에 도시의 구도심이 시간이 지나면서 낡은 도시가 되어 가치가 하락하고, 이후 옆동네에 생긴 신도심이 가치가 올라가는 일은 너무나도 흔한 일이다. 이러한 가치의 변동은 너무 일상적인 일이라고 할 수 있다. 모든 국가들이 이를 알기 때문에 유수의 기업들을 자기네 동네에 유치하기 위해서 세제혜택부터 인센티브 제공까지 노력하는 모습을 보이는 것이다. 결국 토지란, 그 자체의 가치보다는 그 활용에 따라서 올라갈수도 내려갈 수도 있는 것이다.
- 규제의 집합체인 토지 -
토지의 본질은, 그런 면에서, 규제의 집합체 같은 것이다. 사실, 토지의 가치를 따질 때 가장 첫 번째 되는 것은 그 토지를 어떻게 활용할 수 있는지 여부이다. 즉, 용도를 어디서부터 어디까지 활용할 수 있느냐에 따라서 가격은 상당하게 변하게 된다. 또한 두 번째 요소는 토지 주변에 있는 인프라이다. 농촌지역에 가면 상하수도 전기 등을 끌어올 수 있는 토지가 생각보다 많지 않다. 대부분 이러한 시설을 하기 위해서는 자비로 각 기관에 신청을 해서 허가를 받아야 한다. 그러니 이러한 시설들이 이미 갖추어진 토지라면 가치가 더 높다고 할 수 있다. 도심 역시 마찬가지이다. 배후지역에 주거지역이 풍부하게 있는 상업지역이라면 당연 사람들이 많이 몰려들 것을 예상해서 좋은 가격을 받을 수 있는 것이다.
이러한 토지의 본질을 생각한다면 규제의 집합체라는 생각 밖에는 안 든다. 그러나 실제 부동산 개발에 있어서 앞서 언급한 제약조건만을 생각한다면 돈을 벌 수 있는 기회는 제한적일 수밖에 없다. 왜냐하면 나에게 매력적인 토지는 남들에게도 매력적일 것이고, 그 이야기인즉슨 가격이 시장가치를 반영하고 있다는 것이다. 이 위에 어떤 가치를 더하는 것은 쉽지 않은 개발이 되기 때문이다. 그래서 필자가 생각하기에 부동산 개발업자에게 있어서 토지의 가치는 상상력이 포함된다고 생각한다.
- 토지의 선택은 상상력 : 가치 넘어의 가치를 볼 수 있는 눈 -
허허벌판에 놓여진 토지 위에 구성될 어떤 멋진 건물들을 상상할 때 그 토지의 가치는 원래 사람들이 인식하고 있는 가치를 넘어설 수 있는 것이다. 모든 사람에게 보이는 그런 뻔한 가치가 아닌, 그 개발자의 눈에만 보이는 그런 가치말이다. 필자의 지인 중에는 국가의 모든 개발계획을 검토하는 친구가 있다. 이 친구는 그 개발계획들을 검토 후에 자신만의 눈으로 지역을 바라본다. 그래서 사람들이 미처 발견하지 못한 가치들을 찾아내어 투자를 진행한다. 물론 그의 눈은 정확하고 상당한 부를 축적했다.
이처럼 토지를 바라봄에 있어서 평범한 눈을 가졌다면 부동산 개발업자로서 엄청난 성공을 하는 것은 쉽지 않다. 그렇다고 해서 될 수 없다는 아니고, 어렵다 정도로 할 수 있을 것이다. 이러한 눈을 가진 사람을 고용하건 파트너로 두건 간에 눈을 가진 사람과 친구가 될 수 있는 사람은 행운일 것이다.
여하튼 어떠한 이유에서든 토지를 선택했다면 취득을 해야 한다. 다음 편에서는 토지 취득 할 때 고민해야 할 사안들을 재경관리자의 시각에서 살펴보기로 하자.
