토지의 취득-2
토지 거래와 관련된 세금을 중심으로
부동산 개발에 있어서 토지의 취득은 실제 업무에 있어서는 첫걸음이라고 할 수 있다. 토지가 없다면 사업을 개시할 수조차 없다. 물론, 토지에다 무엇을 할지는 그 다음의 수순일 것이다. 앞서 언급한 상상력을 발휘하여 토지를 취득하기로 마음 먹었다면 토지 취득세라는 첫 번째 허들을 건너가야 한다.
1. 토지의 매도자의 입장에서...
토지를 거래한다는 것은 매수자와 매도자가 있을 것이다. 그 이야기는 한 쪽에는 양도라는 세금이 발생하게 된다. 거래 상대방이 개인일 수도 있고, 법인일 수도 있다. 개인이면 '양도소득세'라는 세금이 부과가 될 것이고, 법인이면 '법인세'가 부과될 것이다.
토지를 매수할 때, 토지의 지목이 무엇이냐 또는 토지 위에 어떤 정착물이 있느냐에 따라서 세금이 달라진다. 예를 들어, 토지를 매수하는데, 그 토지가 '농지'라고 해보자. 그러면 토지 위에 정착물이 농산물일 수 있고, 이 토지를 경작한 사람이 토지주일 수도 있고, 아닐 수도 있다. 이러한 경우에 따라서 토지에 대한 세금이 차이가 난다. 관심이 있는 사람들은 들어보았겠지만, '비사업용 토지'라는 문제가 발생한다.
비사업용 토지는 토지의 원래 목적대로 사용되지 않기 때문에 이유 불문하고 10%(지방소득세 포함 시 11%)의 세금을 더 부과하는 것이다. 일종의 패널티를 부과하는 것이다. 이유는 토지의 원래 목적대로 사용하지 않았기 때문이다. 농지는 '농사'를 짓기 위한 토지이며, 농사를 짓는 것은 재촌자경이라는 결과를 가져와야 한다. 아무리 농사를 짓고 있는 토지라고 하더라도 본인이 경작하지 않고, 타인에게 위탁하고 있다면 목적에 맞는 토지사용이 아니다. 그러니, 토지를 소유하고 경작하는 이 두 가지 행위가 동시에 수행되어야지만 토지의 목적대로 사용되는 것이다.
또 다른 예로는 '임야'인 경우에는 어떨까? 임야에 나무만 자란다면 토지가 원래의 목적대로 사용되는 것이 아닌가 생각하겠지만, 이도 마찬가지로 나무만 자라는 것이 중요한 것이 아니라 소유주가 그 근처에 살고 있어야 한다. '재촌'이 그 토지를 소유해도 되는 올바른 목적이 되는 것이다.
그렇다면 대지는 어떨까? 어짜피 대지는 이러한 재촌이나 자경과 상관없는 토지이니 목적이란 게 별거 없을 것 같다. 그러나 실제로는 그렇지 않다. '대지'는 기본적으로 건물을 짓는 등의 목적사업에 맞는 행위가 이루어져야 한다. 국가가 대지로 지목을 설정했을 때에는 여기에 어떤 건물을 짓기를 바라는 목적성이 있기 때문이다. 그러니, 건물이 없는 나대지는 목적대로 사용하지 않았기 때문에 패널티를 부과하는 것이다.
앞서 이야기한 목적은 '국가'에서 정해놓은 목적에 불과하다. 즉, 사람들에게는 여러가지 이유로 토지를 소유하게 된다. 개발을 할려고 하다가 실패했을 수도 있고, 상속을 받았을 수도 있고, 투자를 목적으로 샀을 수도 있다. 여하튼 이러한 여러 목적으로 샀기 때문에 앞서 이야기한 목적에 충족을 못하는 경우도 있다. 그러면 어떻게 될까?
가장 쉽게 설명하자면, 세금을 더 내면 된다.
필자를 비롯한 모든 사람들이 싫어하는 선택, '세금을 더 내는 것'이 싫다면 목적에 맞도록 무엇인가를 하면 된다. 이사를 가서 재촌을 한다거나 토지에 건축을 시작한다거나 이런한 일들 하면 된다. 그러나 안타깝게도 경험상 많은 사람들이 이러한 사실을 모르고 있다가 결국 세금을 계산하는 시점이 되어서야지 이러한 문제들을 해결하려고 한다. 하지만, 그렇게 쉬운 문제라면 세법을 그렇게 어렵게 만들지도 않았을 것이다. 즉, 이러한 문제를 해결하기 위해서는 시간이 필요하고 무엇인가를 해야한다. 안타깝게도 이러한 시도를 하는 매도자가 적다 보니, 결과적으로 거래 자체가 어려워지는 경우도 발생하는 게 현실이다.
세금 이야기를 하다 보니, 글이 길어지는 것 같다. 다음 편에는 또 다른 세금에 대해 살펴보도록 하겠다.
