토지의 취득-3

취득세를 중심으로 ①

취득세는 단순하다?

토지 취득세가 뭐가 고민할 거리가 있는지 모르는 사람이 태반일 것이다. 취득세를 토지값 정도로 생각한다면 더욱 그러할 것이다. 그런데 막상 실무에 들어가보면 그렇게 만만한 일이 아니란 것을 알게 된다. 사실 취득세 대상인지를 파악하는 것조차도 쉽지 않다. 지방세 분야는 쉬워보이면서도 매우 어려운 분야이다. 막상 과세관청(시청, 구청 등)으로부터 등기우편을 받게 되면 당황스러울 수밖에 없다.

취득세의 가장 기본은 토지를 취득하기 위해 발생하는 모든 비용이라고 할 수 있다. 가장 쉽게는 토지매매가격일 것이다. 이 부분을 헷갈리는 사람은 한 번도 본 적이 없다. 토지매매대금이 토지 취득세 대상이 아니라고 하는 사람은 없다. 문제는 이 토지매매대금만 취득세 대상이라고 하는 것이 문제이다.

법인에 국한하자면, 토지를 취득할 때는 각종 비용이 발생한다. 가장 쉽게 생각할 수 있는 것이 '공인중개사 수수료'이다. 중개사 수수료를 지급하면 취득세 대상이 된다. 혹시 '나는 토지를 취득할 때 공인중개사 수수료를 취득세 대상으로 안 넣었는데, 문제가 없었어!'라고 생각하는 독자가 있을지도 모르겠다. 그건 개인으로 취득해서 그런 것이다. 만약 법인임에도 불구하고 넣지 않았다면, 아직까지 운이 좋았다고 밖에는 해줄 말이 없다. 이미 문제는 발생한 것이다. 그런데 공인중개사 수수료도 쉬운 편에 속한다. 그렇다면 어떤 비용들이 더 들어가야 할까?

각종 컨설팅 수수료는 어떨까? 예를 들어, 토지를 찾기 위해서 컨설팅 계약을 맺었다면 이 수수료는 어떻게 될까? 정답은 취득세 과세표준에 포함된다는 것이다. 토지를 취득하기 위해 들어가는 모든 비용이라고 이야기했으니, 토지를 찾기 위해 컨설팅을 받았다면 당연 취득세 과세표준에 포함되어야 한다. 여기까지도 쉬운 편에 속한다.

많이들 놓치는 부분은 금융비용 쪽이다. 내가 자금이 충분히 있어서 현금으로 산다면 문제가 없겠지만, 비용이 모자라서 토지대를 지급하기 위해 돈을 빌렸다면 어떻게 될까? 당연 이 부분도 취득세 대상이 된다. 건물을 신축할 때 들어가는 이자는 잊어버리는 경우가 거의 없지만, 토지대에 대해서는 많은 경우에 놓친다. 특히 문제가 되는 부분은 이자 자체보다는 금융을 일으키기기 위한 '컨설팅 또는 취급수수료'이다. 자금을 조달하는 일 자체도 상당히 고난이도 일이다 보니, 수수료가 제법 들어간다. 이자의 다른 이름일 수도 있지만 여하튼 비용들이 들어간다. 그런데 취득세를 신고할 때 이러한 부분을 놓치는 경우가 많다.

예를 들어, 토지계약금을 치른 다음 중도금과 잔금을 치르기 위해 대출컨설팅을 받고, 중도금과 잔금에 대해 대출을 받았다면, 대출컨설팅 비용 일체와 잔금을 치르기 위해 들어간 모든 이자는 취득세 대상이 된다. 다만, 잔금 대출만 받았다면 컨설팅 비용은 취득세 대상이 되겠지만, 잔금 대출 이자는 1일치만 대상이 된다. 그 이유는 잔금 이후의 이자는 취득 이후에 사건으로 취급되어 대상에서 제외되는 것이다.

그 밖에도 토지에 더하는 각종 비용은 모두 취득세 대상이라고 할 수 있다. 지방세법에서는 '법인장부로 입증되는 비용'이라고 되어 있으니, 취득과 관련된 모든 비용을 검토해야 한다. 그러다 보니, 취득세 과세표준을 산정할 때 놓치는 부분이 많이 발생한다. 사실 법무사나 세무사에게 의뢰한다고 해도 장부 자료를 모두 제공하지 않는다면 놓치기 쉬운 것이 현실이다. 이 부분들을 놓치면 향후에 세무조사에서 털리게 되는 것이다. 개인적으로는 취득세를 납부할 때도 마냥 법무사에게 맡기지 말고, 전문가에게 검토를 받아보는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 생각한다.

다음 편에서는 부동산 개발에 있어서 취득세의 하이라이트라고 할 수 있는 '수도권과밀억제권역' 또는 '대도시'에 대해 생각해 보기로 하겠다.