토지의 취득-4

수도권 과밀억제권역

부동산 개발을 위해서 토지를 매수할 때 (때로는 토지가 아니라 토지/건물일 수도 있음), 법인인지 개인인지에 따라 다르지만, 일단 법인이라는 가정을 하고 살펴보고자 한다.

법인을 설립할 때 어디에 본점을 두느냐는 매우 중요하다. 무슨 소리인지 모른다면, 지금 당장 근처에 있는 세무사 사무실을 찾아서 상담을 받아야 한다. 수도권 과밀억제권역이라는 단어가 익숙하지 않아도 마찬가지이다. 먼저 가서 상담을 받아보도록 하자.

아래의 법문은 지방세법 제13조 제1항과 제2항이고, 취득세 중과에 관한 내용이다.

지방세법 제13조 【과밀억제권역 안 취득 등 중과】

① 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산 중 위탁자가 신탁기간 중 또는 신탁종료 후 위탁자의 본점이나 주사무소의 사업용으로 사용하기 위하여 신축하거나 증축하는 건축물을 포함한다)과 그 부속토지를 취득하는 경우와 같은 조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지ㆍ유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 제11조 및 제12조의 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2019.12.31>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. <개정 2010.12.27, 2013.12.26, 2016.12.27, 2019.12.31, 2020.8.12>

1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우

법조문만 가지고 이해하기는 어렵지만 좀 쉽게 풀어써 보자면, 수도권 과밀억제권역 내에 본점이나 지점, 공장 등을 신축하거나, 혹은 설립(전입)한 때 부동산을 취득하면 중과세를 하겠다는 의미이다. 수도권 과밀억제권역은 다음과 같다.

1. 수도권 과밀억제권역에 본점(지점)이나 공장을 신축하기 위해 부동산을 사면 중과세를 한다. 중과세의 기준은 2%의 2배가 추가로 부과된다.

2. 수도권 과밀억제권역에 법인을 설립하거나 전입 이후에 부동산을 취득하면 중과세의 기준세율 2%를 차감한 세율에 2배를 추가로 부과된다. 설립하거나 전입 이후란, 5년 이내를 의미한다.

다시 부동산 시행업으로 돌아와서 설명하면, 즉, 부동산 개발을 위해 신축하는 법인이 수도권 과밀억제권역에 있다면 5년 이내에 매입하는 토지는 상기 지방세법 제13조 제2항의 중과세율이 적용된다. 과거에는 (舊)취득세와 (舊)등록세로 구분되어 있어 설명이 조금 쉬웠는데, 개정되니 지방세 이후로는 취득세로 통합되어 세율로 설명하기는 어렵다.

예를 들어, 우리가 부동산을 일반적으로 매매로 사는 경우에는 4.6%의 세율로 알고 있는 경우가 많은데, 그 세금을 나누어보면, (舊)취득세 2%와 (舊)등록세 2%, 농특세 0.4%, 지방교육세 0.2%로 이루어진다. 그런데, (舊)취득세는 감면이 별도로 없는 한 항상 2%로 동일하지만, (舊)등록세는 다양한 세율이 존재한다. 그러다 보니, 원시취득, 상속취득 등 사유마다 취득세가 다르게 매겨지는 것이다.

여하튼 이런 이유로 부동산 시행업을 위해 법인을 설립했다면 본점을 수도권 과밀억제권역 밖에다 두어야 하고, 시행하는 건물에는 '절대로' 본점(지점)으로 사용하는 면적은 없어야 한다. 그렇지 않으면 앞서 설명한 중과세로 인해 개발에 따른 수익성에 영향을 주게 된다.

그런데 여기서 중요한 것은 '본점'이 '본점'의 기능을 해야 한다는 것이다. 중요한 의사결정이 이루어져야 하고, 직원들이 근무를 주로 해야 하는 등의 기능을 하는 곳이어야 한다. 하지만 실제 시행업 본점을 임시로 두는 경우가 많아 이런 입증이 어려운 때가 많다. 그러면 훗날 개발 이후에 과세관청(시청, 도청)으로부터 세금 추징의 문제가 발생할 수 있는 것이다.

미리 대비하는 것이 중요하다.

중과세 이슈는 상당히 중요하고도 계획을 잘 세워야 한다. 개발업을 하고, 이에 따른 부동산을 분양하는데 문제를 발생시키기 때문이다. 따라서 반드시 사전에 전문가와 상의를 하고 장치들을 마련할 필요가 있는 것이다.