금융의 조달(PF)-1

시행을 위한 첫걸음 조달

부동산 개발의 꽃 = 레버리지

자기자본이 많다면 당연 좋을 것이다. 그렇다면 사실 위험이라는 건, 내재적 자본비용 정도에 불과할 뿐 망하는 가능성은 없다고 할 수 있다. 하지만 부동산 개발사업을 모두 자기자본으로 진행한다면 이처럼 답답한 일이 아닐 수 없다. 왜냐하면 부동산 개발사업의 꽃은 레버리지라고 할 수 있기 때문이다.

2012년부터 시작한 부동산 붐은 모든 부동산의 가격을 천정부지로 끌어올렸다. 왜 그랬을까? 그건 바로, 이자가 낮았기 때문이다. 기준금리가 5%이던 시절에 아무리 신용도가 좋아도 6% 이상의 금리, 즉 돈의 대가를 지불했어야 했다. 그러다가 코로나 시절에 최저 0.5%까지 떨어지니, 많아야 2~3%대의 금리면 충분해졌다. 그러다보니, 누구에게나 부동산이 매력적으로 보여졌다. 그래서 수요가 창출된 것이라 할 수 있다. 필자가 듣기로 유럽에 모국가의 금리가 (-)가 되었을 때에는 돈을 빌려서 부동산을 사지 않으면 '바보'라고 했다는 이야기가 있었다. 공짜로 돈을 대주는데 수익물건을 사지 않는 건, 그야말로 '바보'라고 할 수 있다. 여튼 이러한 이유로 부동산은 금융과 밀접한 연관이 있다. 최근에 미국에서 금리를 인하하겠다는 시그널과 유럽에서 실제로 금리를 인하하면서 부동산 거래가 조금씩 발생하고 있다. 물론, 가격이 상승할 정도는 아니지만 하락세는 멈췄다고 판단할 수도 있다.

부동산 개발에 있어서 금융조달은 매우 중요하다. 많은 망하는 사업의 요인 중에 1차 관문이 조달이 되지 않는다는 것이다. 물건을 만들어낼 수 있어야지 물건을 팔 수 있는데, 금융조달이 되지 않으면 애초에 만들 수가 없으니 그러하다. 그렇다면 금융조달은 어떻게 해야할까?

Project Financing

부동산 개발금융은 대부분의 경우 PF라고 부른다. 'Project Financing'은 단순히 토지 또는 건물을 담보로 돈을 빌린다기 보다는 그 프로젝트의 사업성을 담보로 돈을 빌리는 것이다. 필자가 누군가에게 설명할 때는 종이 한 장을 놔두고 "사업이 매우 잘 될 것이니, 돈을 빌려주세요"라고 이야기한다고 표현했다. 즉, 미래의 사업계획을 두고 꿈과 희망이 있으니, 투자하도록 설득하는 것이다. 사실, 부동산 개발금융만 PF는 아니다. 사업계획을 세워서 신용이나 담보없이 빌리는 모든 금융을 PF라고 부를 수 있다. 실제 대규모 조달은 대부분 부동산에 관련하기 때문에 통상적으로 그렇게 부를 뿐이다.

PF 조달이 될려면 어떻게 해야할까? 누구나 예상했겠지만, 사업이 매력적이어야 한다. 그리고 사업이 가능해야 한다. 금융을 제공하는 기관(또는 사람) 입장에서는 가장 큰 리스크는 사업이 잘 되지 않아서 제공한 돈을 회수하지 못하는 것이다. 그러니, 첫 번째로 검토해야 하는 것은 사업이 얼마나 실질적이고 가능한 이익을 창출할 수 있느냐 하는 것이다. 그런데 이 부분은 쉽지가 않다. 여러 변수로 인해 매력적으로 보였던 사업이 생각한대로 가지 않는 경우가 허다하다. 그렇다면 두 번째로 검토해야 하는 것은 바로 추가적인 담보를 제공할 수 있느냐 하는 것이다. 해당 사업 이외에 사업주의 개인 담보, 다른 프로젝트의 수익권, 시공사의 자금보충 약정 등 모든 형태의 담보가 필요하다.

애초에 사업이 잘 되고, 성장할 때야 이러한 담보가 많이 필요하지 않겠지만, 어려워지면 점점 가혹하게 변하는 것이 금융이다. 금번 연재는 여기까지 하고 다음 연재에서는 가혹한 금융환경에 대해 한번 생각해 보기로 하겠다.