좋은 상권에 비씬 권리금 주고 장사하는게 맞을까?

프로페셔널이 되어라.

상권은 쉽게 말해 어느 특정 지역이라고 보면 된다. 오피스 상권, 주말 상권, 관광지 상권, 강남 상권, 성수동 상권 등 표현하는 방법은 다양하지만 결국 어떤 지역에 대해 말하는 것이다.

입지란 어떤 '상권'에서 특정한 지역을 콕 집어서 말한다. 예를 들어 '대학가 상권'에서 거기 매장은 '입지'가 초입에 있어서 유동인구를 많이 확보할 수 있어서 좋아!' 라든지 '성수동 상권에서도 그 입지는 연무장길 메인 골목도 아니고 또 구석으로 들어가 있어서 입지가 좋지 않아!'라는 표현으로 우리는 상권과 입지의 차이점에 대해 알 수 있다.

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1. 대체 어디 상권에서 장사를 해야할까?

퇴사를 하고 싶어도 점포개발 업무를 했거나 유동인구 분석 등 관련된 업무를 한 사람이 아니라면 상권을 분석한다는 것은 쉬운 일은 아니다. 많은 것들이 우리를 혼란과 착란에 빠지게 만들기 때문이다.

내가 직장 생활할 때 퇴사가 마렵고 마려워 오프라인 매장 창업 준비를 했을 때 일단 유명하다는 곳에 장사를 하고 싶었다. 왜? 그래야 사람들이 많이 다닐 테니까 말이다.

그런데 잘 알다시피 사람이 많이 다니고 유동인구가 받쳐주고 배후세대가 빵빵한 곳은 임대료가 높다. 일단 알아보는 상권 주변의 부동산을 가보라. 그러면 전체적인 시세에 대해 어느 정도 감이 올 것이다. 다만 부동산 주인이 괜히 '물건'들 시세만 오픈하고 계약도 하지 않을 것 같으면 아예 매물이 거의 없다는 식으로 응대할 수도 있으니 진지한 마음으로 부동산에 가서 물어보도록 하자.

자, 다시 상권으로 돌아와서 나는 사람들이 많은 상권에서 장사를 하고 싶다고 했지만 각자마다 전략은 다 다를 것이다. 유명한 상권은 이미 지대가 많이 높아져 있기 때문이다. 왜냐면 당신도 아는 그곳은 모든 사람들이 다 장사하기를 탐내기 때문이다. (심지어 대기업 프랜차이즈 업체도 말이다!)

그런 상권은 보통 1층의 경우 (심지어는 2층까지도) 권리금이 형성돼 있다.

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2. 권리금 꼭 주고 들어가야 하는 걸까?

어떤 분들은 권리금 있는 곳은 절대! 네버! 들어가지 않는 신조를 가지고 계신 분들도 있다. 나는 그 의견에 '동의하면서도 동의하지 않는 부분'이 있다. 그건 창업자 각자마다 상황에 따라 다르고 해당 상권의 현재 시세가 과열 상황인지 여러 가지 체크리스트가 필요할 테니 말이다.

일단 결론부터 말하자면, 내가 실력이 있다면 ; 어디든지 찾아오게 할 수 있는 마케팅 실력이 있고 내가 파는 상품에 자신이 있다든지 세일즈 능력이 매우 좋아서 누구든지 오면 팔 수 있다면 '무권리'인 곳으로 들어가도 좋다. 단, 이제 처음 창업을 하려고 하고 어느 정도 사람 상대도 해보고 싶다면 '바닥권리금' 형성돼 있는 곳으로 들어가기를 추천한다.

바닥권리금이 형성돼 있다는 것은(현재 장사를 하는 임차인이 인테리어 하고 주방 시설 했다고 받는 시설 권리금 그딴것 아니다)어느정도 보증돼 있는 상권이다는 것이다. 하지만 그것이 당신의 장사 또한 대박이 될 것이라는 것은 절대 보장해 주지 않는다.

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3. 어떤 입지가 좋을까?

이제 부동산으로부터 정보를 받은 특정 입지의 매장이 장사가 잘 되는지 내 눈으로 직접 확인할 차례다!

직장인이라면 상권분석을 주로 주말에만 가능할 것이다. 주말에 사람이 많이 몰리는 상권에 나가서 가만히 한 가게를 쳐다본다. 사람들이 들락날락.. '와.. 들어가는 사람만 한 시간 사이에 70~80명이 넘는구나  역시 대박 상권이 분명해!' 물론 당신 눈에 보이는 것은 거짓말하지 않는다. 적어도 당신에게만큼은 말이다. 하지만 그럴 때일수록 굉장히 냉철하면서도 이성적으로 판단해야 한다.

또한 주말에 자영업 하는 사람이라면 평일에 잠깐 시간 내서 상권분석을 다녀올 수밖에 없다. 물론 장사를 1도 안 해본 직장인 때처럼 평일에 사람 파리 날리는 것만 보고 '아 저 집 장사 안되네!' 라는 우를 범하는 행위를 할 확률이 줄어들어 있긴 할 것이다. 하지만 평일만 봐선, 또 주말만 봐선 이 상권이! 이 입지가! 대체 얼마나 어떻게 작용할 것인지 이미지화 할 수가 없다. 그저 공상 속에서 떠도는 희망회로만 돌릴 뿐인 것이다. 반드시 주말과 평일 가능하면 여러 차례 다양한 기상환경 등등등등 매우 다양한 조건에서 확인을 하고 또 하기를 바란다.

매장을 볼 때는 몇 명의 사람이 몇 명의 그룹으로 성비는 어떻게 해서 어떤 연령층의 사람들이 들락날락하는지 철저히 확인해야 한다. 단순히 한 두시간? 넉넉히 하루 종일? 봤다고 해서 그 상권과 입지에 대한 분석이 끝난 것이 아닌다. 단지 그 날만, 어떤 기념일이어서 아니면 날씨가 좋아서 혹은 그 지역에 행사가 있어서 사람이 많았을 수도 있다. 그리고 사람이 많이 들어가기만 할 뿐 구매로 이어지지 않는다면 그것 또한 해당 업주의 경영능력 부족인지 그곳이 아이쇼퍼들만 다니는 입지인 것인지 차근차근 분석해 봐야 하는 것이다.

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4. 한 번으로 끝내지 마라.

상권분석을 한다고 현장실사를 다니고 부동산에 가서 물어보는 행위들은 모두 도움이 된다. 정말 그것들이 처음엔 아무것도 아닐 것 같지만 엄청나게 알아보고 추가로 공부한 것들은 뼈가 되고 살이 된다. 심지어 내가 그곳에 장사를 하지 않을 후순위 지역이라 해도 알아보는 것은 다음 2호점을 내거나 추가로 점포를 내게 될 수도 있으니 항상 모든 공부와 학습은 나 자신에게 도움이 된다 굳게 믿고 진행을 해야 한다.

상가 역시 동일 상권에 있다면 입지에 따라서 어느 정도의 대략적인 시세가 존재한다. 단, 상가시세는 아파트처럼 매매가가 어느 정도 정해진 시세에 따라 움직이는 것이 눈에 보이지 않는 경우가 꽤 많다. 왜냐하면 소위 임대료에 무던한 '착한임대인'이 있을 수도 있고 내 건물에서 최대의 수익을 빼내야 하는 임대인도 있기 때문이다. 바로 옆 상가 건물인데도 입지적으로 차이가 커보이지 않지만 주인에 따라 임대료 차이가 상당히 나는 경우도 꽤 있다. 그런데 이런 정보들은 대놓고 공개돼 있지 않기 때문에 부동산 중개인들 조차도 시세를 잘 알지 못하는 경우도 많은 점을 분명히 알아야 한다. (그래서 내가 옆집보다 임대료를 두 배는 아니더라고 꽤나 더 주고 장사를 하는 경우도 부지기수인 것을 알아야 한다.)

절대 한 번으로 끝내지 마라. 소위 중개인이 '이런 착한 매물 없어요~' '여기서 이런 조건 언제 또 나올지 몰라요~' 그 말에 혹해서 앞도 뒤도 안 보고 덜컥 계약했다가 하염없이 손님만 오매불망 기다리다 보증금 다 털려먹고 나온 임차인 이야기들을 찾아봤으면 한다. '에이~ 그건 바보들이나 그런 거고, 내가 그럴 일 없다고?' 그런 마음을 먹는 순간 그런 위험이 나에게 더 한 발자국 가까이 다가옴을 알아야 한다. 조급할수록 될 것도 안된다. 매물은 언제나 있으며 기회는 또 찾아오기 마련이다.

창업을 하기로 마음먹었다면 상권분석과 입지에 대한 공부와 생각 정리를 하며 실력을 다지는 것부터 시작했으면 한다. 한 걸음씩 나가다 보면 결국 성공은 바로 앞에 있을 것이다.