부동산 공부 - 부동산 용어와 데이터
부동산 데이터의 종류와 수집하는 방법
※ 이 글은 부동산 초급자 부린이를 위한 글입니다.
모든 공부가 그러하듯 부동산 역시 공부를 위해서는 단계가 필요하다.
만약 이 글을 읽는 분이 초보자라면, 우선 부동산 데이터는 무엇이 있고, 어디에서 볼 수 있는지부터 알아야 한다.
부동산 용어
부동산 관련 용어
위 데이터가 무엇인지 이해했다면, 가장 먼저 가격을 보면서 부동산 시장을 이해해야 한다.
과거에는 위의 데이터를 쉽게 보기 어려웠지만 요즘은 여러 아실, 호갱노노와 같은 프롭테크 앱들이 보편화되면서 누구나 무료로 쉽게 부동산 정보를 확인할 수 있다.
(※프롭테크: 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로, IT 기술을 활용해 부동산 산업의 새로운 가치를 발굴하는 기술)
프롭테크
각 프롭테크 마다 유사점도 있지만 차이점도 있으므로 익숙한 것 또는 목적에 따라 적절히 사용하면 된다.
아실 (아파트 실거래가)
대표적인 프롭테크 앱 중 하나로, 최근 네이버에 인수된 성공한 스타트업이기도 하다.
아실의 대표적인 장점으로 여러가지가 있는데, 그중 대표적인 것은 아래와 같다.
1) 부동산 통계
아래 탭을 클릭하면 가격 변동, 여러 단지 비교, 거래량, 미분양 등을 바로 확인할 수 있다.
단지 간 비교를 통해 저평가 여부 또는 가격의 전이 흐름을 파악할 수 있고, 매물 증감을 통해 매매/전세 시장의 분위기도 파악할 수 있다.
부동산을 볼 때는 입지가 매우 중요하다. 보통 입지를 평가할 때 일자리, 교통, 학군, 환경을 기준으로 한다. 상식적으로 생각해도 너무 당연한 이야기다. 직주근접이 되려면 일자리가 있고 교통이 좋아야 하며, 가족이 함께 거주하기 위해서는 학군과 환경이 뒷받침 되어야 하기 때문이다.
2) 정비사업 (재개발/재건축) 현황
정비사업에 대한 정보는 일반 실거주자 보다는 투자자에게 보다 유리한 기능이다. 현재 가치 보다 미래 가치를 기대하고 시간에 투자하는 투자자로서는 좋은 입지의 앞으로 좋아질 신축 단지에 대한 관심을 갖게 마련이다. 따라서 이들에게는 앞으로 도시 개발을 볼 수 있는 정비사업 정보는 매우 유용하다.
아실에서는 교통망 개발 정보를 한눈에 볼 수 있어서 매우 유용하다. 아래 그림에서 색깔쳐진 영역이 정비사업 구역이다. 초기/중기/후기에 따라 선택해서 볼 수도 있다.
3) 교통망 개발 정보
교통망은 도시개발 계획에 따라 구축된다. 상업지 뿐만 아니라 주거지도 교통망에 맞춰 건설되고 사람들도 이에 맞춰 거주하며 선호하는 거주지가 형성된다. 따라서 교통망의 개발 정보는 부동산의 가격이 결정되는 과정에서 중요한 요소이다. 언제, 어디서 어떤 교통 호재가 있는지는 실거주자와 투자자 모두 알아야 하는 정보이다.
https://asil.kr/asil/index.jsp
호갱노노
호갱노노는 1세대 프롭테크로 직방에 인수되기도 했다. 호갱노노의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니 해도 갭 가격을 바로 파악할 수 있는 점인데, 이점 때문에 지난 상승장에서 많은 투자자들이 애용하면서 빠르게 퍼져나갔다.
물론 공급, 거래량, 청약 등 기본적인 정보도 제공한다.
리치고
상대적으로 후발주자이나 아실과 호갱노노의 여러 장점들을 흡수하면서 빠르게 사용자를 늘리고 있는 중이다. 실거래가/호가 가격정보, 거래량, 공급물량, 전세가율, 갭 가격, 매물 수, 학군, 교통호재, 정비사업 등 여러 정보를 제공한다.
AI를 통한 예측도 제공하지만 예측 정확도는 그리 높지 않으니 신뢰하지는 않는 게 좋을 것 같다.
다른 프롭테크 대비 차별화된 기능은 경매로 무료/유료에 따라 제공되는 정보의 차이는 있지만, 무료로도 충분히 여러 정보를 얻을 수 있다.
직접하는 나만의 맞춤형 분석
아무리 프롭테크가 좋다고 하더라도 필자와 같이 데이터 분석을 하는 사람들은 직접 데이터를 분석하면서 그 속에서 인사이트를 얻기를 원한다. 이런 경우에는 원천 데이터 (대부분 공공데이터)를 직접 가져와서 자신의 주요 분석 도구 (태블로, 파이썬, R, 엑셀 등)를 활용하여 분석한다.
필자의 경우 태블로를 주로 사용하는데, 그 이유는 강력한 시각화 기능과 노코드 (No-Code)의 편리함, 무료 사용, 그리고 온라인 공유가 유용하기 때문이다.
태블로 활용에 대해서는 차차 다룰 예정이므로, 간단하게 장점만 언급하면,
1) 강력한 시각화 기능과 노코드 (No-Code)의 편리함
태블로는 부동산 분석을 위한 전용 도구는 아니다. 데이터 분석과 시각화를 위한 범용 도구로써 데이터만 있다면 내가 원하고 상상하는 무엇이든 만들어낼 수 있다. 따라서 프롭테크에서 제공하지 않는 시각화 차트들을 나만의 방식으로 만들어서 인사이트를 도출할 수 있다.
아래의 시각화 차트는 필자가 직접 노코드로 만든 것들이다. 코드를 사용하지 않기에 파이썬 대비 상대적으로 쉽게 접근할 수 있다. 물론 태블로의 기능을 제대로 익히기 위해서는 익숙해지는 시간과 노력은 필요하다.
서울시 아파트 가격과 매매 거래량 지도 시각화
매매가격, 전세가격, 갭, 거래량 시각화
전고점 대비 매매가격 회복률 상자그림 시각화 2) 무료로 사용하는 태블로
태블로는 기업에서 주로 사용하며 유료 분석 도구이다. 하지만 학생용 태블로를 설치하면 누구나 무료로 사용할 수 있고 (학생이 아니어도 학생용 태블로 설치 가능하다), 태블로 퍼블릭을 통해 무료로 온라인에서 공유할 수도 있다.
학생용 태블로는 다음 링크에서 다운로드 받을 수 있고,
https://www.tableau.com/ko-kr/academic/students
무료로 온라인에 공유하기 위해서는 태블로 퍼블릭을 이용하면 된다.
태블로 퍼블릭은 나의 대시보드 뿐만 아니라 다른 사람들의 대시보드도 불 수 있어서 다른 사람들의 만든 것들을 보면서 배울 수 있는 기회도 제공된다.
