부동산 시장 사이클이 생기는 이유
데이터를 통한 지역별 부동산 시장 사이클 탐구
※ 이 글은 부동산 중급자를 위한 글입니다.
브런치스토리에 부동산을 주제로 글의 연재를 시작하면서 아래와 같은 첫 글을 남겼다.
과거 부동산 시장의 흐름을 데이터로 분석하고 시각화 그래프를 통해 직관적으로 정리해보려고 한다. 데이터와 함께 당시의 관련 뉴스와 정부정책도 함께 살펴보면 큰 흐름이 이해될 것이라 생각한다.
내용이 방대하고 지역별로 차이가 있어서 여러 편의 글로 나눠서 연재한다.
이번 글에서는 부동산 시장 사이클이 생기는 이유를 살펴보고 데이터로 확인한다. 보다 상세한 내용과 지역적 특성은 이후의 글에서 다룰 예정이다.
https://brunch.co.kr/@foodie-data/1
여러분 모두 '부동산은 사이클이 있다'라는 말을 여러 번 들어봤을 것이다. 우선 그 이유를 먼저 생각해 볼 필요가 있다.
할인행사나 일부 특정 원인을 제외하면 인플레이션으로 모든 물건, 서비스 등 재화의 가격은 언제나 우상향 한다. 라면값, 과자값, 지하철 요금, 인건비 등 모든 가격은 시간이 지남에 따라 항상 꾸준하게 오르고 있다.
그러나 집값은 장기 우상향 흐름에서 급등과 급락, 또는 보합을 반복하게 된다. 왜 그럴까?
부동산 시장을 보다 보면 흥미로운 현상을 발견하게 된다.
이건 단순한 우연이 아니라 여러 요인이 얽혀서 만들어지는 흐름이다.
1. 공급은 느리고, 수요는 빠르다
아파트를 짓는 데에는 최소 3~5년이 걸린다. 오늘 갑자기 수요가 늘어난다고 해서 내일 당장 공급할 수는 없다. 그래서 수요가 폭발하면 가격은 급등하고, 반대로 한꺼번에 공급이 쏟아지는 시점에는 가격이 조정을 받는다.
2. 금리와 경기의 영향
금리와 경기도 중요한 변수다. 금리가 낮으면 대출이 쉬워져서 사람들이 집을 더 많이 사려 하고, 경기가 좋을 때는 투자 심리도 강해진다. 반대로 금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 경기가 나빠지면 매수심리가 얼어붙는다.
3. 정부정책의 힘
부동산 시장은 정부정책의 영향을 크게 받는다. 대출 규제(LTV, DSR), 세금 정책(보유세, 양도세), 지역 규제(조정대상지역, 투기과열지구) 같은 제도들이 수요 심리에 직접 작용한다. 신도시 개발, 재개발·재건축 규제 같은 공급 정책도 장기적인 흐름을 만드는 데 큰 역할을 한다.
4. 심리와 군중 효과
사람들의 기대 심리도 사이클을 만든다.
“지금 안 사면 더 오를 것 같다”는 생각이 들면 매수세가 몰리고, “앞으로 더 떨어질 것 같다”는 생각이 퍼지면 거래가 끊기며 가격이 하락한다.
특히 우리나라처럼 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 큰 사회에서는 이런 심리 요인이 시장을 크게 흔든다.
5. 레버리지와 투자 성향
부동산은 대출을 통한 레버리지 투자가 일반화된 자산이다. 작은 금리 변화에도 시장이 민감하게 반응한다. 상승기에는 대출을 활용한 투자 수요가 몰리고, 하락기에는 규제와 부담이 겹치며 거래가 줄어든다.
6. 외부 충격
금융위기, 팬데믹, 전쟁과 같은 외부 충격도 시장 사이클을 흔드는 강력한 요인이다. 이런 돌발 변수는 기존의 흐름을 단번에 바꿔버리기도 한다.
결국, 부동산 시장은 순환한다
부동산 시장은 단순히 오르거나 내리는 것이 아니라,
상승 → 고점 → 하락 → 저점 → 회복이라는 순환 구조 속에서 움직인다.
이 사이클은 공급 지연, 금리와 경기, 정부정책, 투자 심리, 외부 충격이 맞물리며 만들어진다.
따라서 단기적인 등락에만 집중하기보다는 시장이 어느 단계에 있는지 이해하는 게 중요하다. 사이클을 이해하면 시장을 보는 눈이 한층 넓어진다.
데이터로 보는 부동산 시장 사이클
아래 그래프는 서울의 매매가격지수와 전세가격지수이다. 전세는 기울기가 가팔라지면서 좀 더 오르는 구간은 있지만 기본적으로 꾸준하게 상승하는 모습을 보인다. 반면 매매가격지수는 장기 우상향 속에서 하락 구간도 확인된다.
사이클을 제대로 보기 위해서는 가격지수 보다는 증감률을 보는 게 더욱 정확하다. 아래는 매매가격지수와 전세가격지수를 각각 전년동월대비 증감률로 다시 그린 그래프이다.
2008년 글로벌 금융위기, 2022년 급격한 금리인상과 같은 큰 외부 충격이 있는 경우에는 매매와 전세 모두 크게 영향을 받는다. 그러나 전세는 기본적으로 항상 가격이 오르지만 (증감률이므로 0 보다 크면 가격 상승을 의미한다), 매매는 보합, 상승과 급등의 패턴이 확인된다.
서울과 지방은 서로 다른 패턴을 보인다. 정부정책도 서울/수도권과 지방에 다르게 적용되기도 하고, 대중심리도 다르게 작용한다. 최근 들어서는 서울 집중화 현상이 더욱 심화되면서 서울만 나 홀로 상승하는 모습을 보이고 있다.
서울과 영남, 호남, 중부 지역 대표하는 부산, 광주, 대전의 그래프를 겹쳐보면 전세는 4개 지역 간 패턴이 크게 다르지 않지만, 매매의 경우 서울(붉은색)과 그 외 지역 간에 패턴이 같을 때도 있지만 다를 때도 확인된다.
