10.15 대책 이후 11월 서울 매매 거래량
25년 11월 서울 매매 거래량 예측
지난 글에서 10.15 부동산 대책 이후 시장 반응을 살펴보았다.
https://brunch.co.kr/@foodie-data/34
서울 아파트 매매 거래량
이번 글에서는 10.15 대책에 대한 시장 반응을 서울 매매 거래량을 통해 분석한다.
서울 아파트 매매 거래량 (출처: 리치고)실거래가가 집계되기 시작한 2006년부터 현재까지 월별 서울시 아파트 매매 거래량은 평균 5,478건으로 상승장과 하락장에 따라, 그리고 정책에 따라 거래량의 큰 변화가 있었다.
2020년부터 현재까지 데이터를 확대해 보면 불장이었던 2020~21년에 거래량의 급격한 상승이 있었고, 이후 21년 하반기부터 급락한 거래량은 22년 바닥을 찍고 23년 윤석열 정부의 완화 정책과 서울 선호현상에 따라 거래량이 증가하였다.
서울 아파트 매매 거래량 (출처: 리치고)10.15 대책 이후 서울 아파트 거래량
그러면 역대급으로 강력한 대책이 발표된 이후 거래 현황은 어떻게 변했을까?
아래와 같은 뉴스기사들이 보인다.
https://biz.sbs.co.kr/article/20000271862?division=NAVER
위에서 본 것처럼 리치고에서 확인해 보니 25년 11월은 1,460건으로 급감한 것으로 보인다. (25.12.1 기준)
정말 그럴까?
여기에 한 가지 반영되지 않은 사실이 있다. 그건 바로 서울은 이제 전 지역이 토지거래허가구역으로 사전 허가가 필수로 진행되어야 한다. 따라서 거래 계약 체결 후 1개월 이내 실거래 신고되는 것보다 2주 이상 시차가 발생하게 되었다.
그렇기 때문에 정확한 거래 현황을 보려면 단순히 실거래 신고된 것만 볼 게 아니라, 토지거래허가 내역을 함께 봐야 한다.
그러면 이제 토지거래허가구역 허가 내역을 살펴보자.
아래는 토지거래허가구역 허가 내역 데이터를 가공하여 지도에 시각화한 결과물이다.
(원의 크기는 거래량, 원의 색깔은 법정동이다.)
25년 11월 서울시 토지거래허가구역 허가 내역위 지도에서 보면 25년 11월 서울 토지거래허가구역의 허가 내역을 보면, 최근에 급격하게 상승했던 마포구/성동구/동작구 보다 오히려 강남 상급지와 상대적으로 실수요자들이 서울을 진입하기 용이하고 수요가 많은 성북구/노원구/강서구와 같은 곳들에서 거래량이 많이 나타났다.
이는 수요자들이 가격이 급하게 오른 지역에서 추격 매수 하기보다는, 현실적으로 대출금리도 오르고, 대출 제한도 강화되었기에 실거주 가능한 곳을 선택한 것으로 보인다.
아래 막대그래프는 토지거래허가구역의 서울시 자치구별 거래량 및 회전율이다. (회전율=거래량/세대수)
25년 11월 서울시 자치구별 토지거래허가구역 허가 내역또 다른 특징은 얼마 전까지는 신축/대단지 선호 현상에 따라 신축/대단지에 거래가 집중되었다면, 10.15 대책 이후로는 신축/대단지 보다 재건축 대상과 구축, 그리고 소규모 단지로 수요가 이동한 것으로 보인다. 이는 특히 상급지일수록 더욱 두드러진다.
25년 11월 서울시 송파구 토지거래허가구역 허가 내역현실을 정확하게 보자. 그리고 공부하자.
위에서 살펴본 바와 같이, 뉴스기사에서 언급된 것처럼 거래 절벽은 아니다. 물론 직전에 비해서는 서울 전 지역 토지거래허가구역이라는 강력한 규제 때문에 거래가 감소하기는 했지만, 역대급 강력한 규제 직후라는 점을 감안하면 급감했다고 보기는 어렵다. 현재의 분위기로 봐서는 시장은 현재의 규제에 점차 적응해 나갈 것이고, 어떤 긍정적인 모멘텀이 생긴다면 다시금 크게 살아날 수도 있는 상황으로 보인다. 그렇기 때문에 25년 11월 매매 거래량은 22년처럼 시장이 공포감으로 가득했던 시기와는 매우 다른 양상이다.
하락을 주장하는 몇몇 유튜브 채널에서는 앞서 언급했던 정확한 데이터에 기반하지 않고, 현재 조회되는 일부 정보를 바탕으로 '폭락', '절벽'과 같은 공포의 메시지를 전달하고 있다. 물론 마찬가지로 폭등을 주장하는 유튜브 채널도 불완전한 근거 속에서 불안감만 자극하고 있을 뿐이다.
현재는 과잉 정보시대이다. 조회수를 올리고 그로 인해 수익을 높이려는 그들에게는 매우 좋은 놀이터가 되는 셈이다.
따라서 독자 여러분 스스로 생각하면서, 외부 잡음과 유혹에 휘둘리지 말아야 한다.
그리고 미래는 그 어느 누구도 알 수 없다. "이렇게 됩니다"라는 썸네일로 확신에 찬 주장을 하는 그들 어느 누구도 훗날 자신의 한 말에 대해 결코 책임을 지지 않는다.
바쁜 일상 속에서 공부하는 게 힘들 수 있지만, 그럼에도 불구하고 내 자산을 지키고 키울 수 있는 유일한 방법은 스스로 공부하고 생각하고 행동하는 것뿐이다.
이 글을 읽는 독자분들께 응원의 말씀을 드리며, 필자도 글을 통해 정확하고 편향되지 않은 객관적인 정보를 제공할 수 있도록 노력하겠다.
