10.15 부동산 대책 이후 시장 반응
여론조사, 시장 반응, 전문가 의견을 종합한 시장 반응 분석
2025년 10월 15일, 역대급으로 강한 정부의 부동산 대책이 발표되었다. 10일이 지난 지금, 이에 대한 여론조사, 시장 반응, 전문가 의견을 종합해본다.
10월의 부동산 쇼크, 그리고 우리가 느낀 것들
2025년 10월 15일, 정부가 '역대급' 부동산 규제를 발표했다. 서울 전역 25개 자치구와 경기 12개 지역이 한꺼번에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 3중 규제를 받게 됐다. 발표 당일, 부동산 중개업소 앞에는 '막차'를 타려는 사람들로 북적였다.
그리고 그 다음날부터, 서울의 부동산 거래는 얼어붙었다.
침묵에 빠진 시장
영등포구의 거래량은 159건에서 3건으로 떨어졌다. 무려 98.1% 감소다. 구로구는 97.6%, 노원구는 91.8%가 줄었다. 숫자가 말해주는 건 명확하다. 시장이 멈췄다는 것.
하지만 이 정적이 평온함을 의미하는 건 아니었다. 오히려 그 반대였다. 부동산 커뮤니티와 SNS는 뜨거운 논쟁으로 들끓었고, 카페에서, 회사에서, 사람들이 모이는 곳마다 이 이야기가 나왔다.
"이제 우리 같은 사람은 평생 집 못 사는 거 아니야?"
69%의 불만
헤럴드경제가 독자 698명을 대상으로 조사한 결과는 충격적이었다. 무려 69.2%가 부정적으로 평가했다. 한국갤럽 조사에서도 44%가 적절하지 않다고 답했다.
흥미로운 건 무주택자들의 반응이었다. 이들에게 유리할 것 같은 이 대책을, 정작 무주택자의 44%가 부적절하다고 평가한 것이다. 왜 그랬을까?
한 30대 직장인은 이렇게 말했다.
"3년 동안 악착같이 모은 돈이 2억인데, 대출도 막고 집값은 더 오르면 나는 영영 못 사는 거잖아요. 투기 막겠다고 하는데, 정작 피해 보는 건 저 같은 실수요자예요."
현금 부자들의 시대
대출 규제가 강화되면서 역설적인 현상이 나타났다. 현금을 많이 가진 사람들에게 오히려 유리한 시장이 된 것이다.
15억 원 이하 주택은 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원이 넘으면 2억 원만 빌릴 수 있게 됐다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 뚝 떨어졌다.
결과는? 자금력이 충분한 사람들만 좋은 입지의 집을 살 수 있게 됐다. 강남의 한 부동산 중개업자는 이렇게 말했다.
"강남은 이미 2017년부터 규제를 경험해왔어요. 오히려 규제가 강해지니까 경쟁자가 줄어들어서 현금 있는 분들한테는 기회예요."
내로남불의 아이러니
그리고 국민들을 더욱 분노하게 만든 사건들이 터졌다.
이상경 국토부 1차관의 갭투자 논란. 김병기 민주당 원내대표의 송파 35억 아파트 보유 사실. 부동산 투기를 막겠다던 고위 공직자들과 정치인들이 실은 다주택자이거나 갭투자로 재산을 불린 경우가 드러난 것이다.
부동산 커뮤니티에는 이런 글들이 올라왔다.
"본인들은 그렇게 집 사서 강남에 살면서 우리는 안 된다는 게 말이 돼?"
"갭투자 프레임 씌우는데, 정작 가장 피해 보는 건 자금력 부족한 젊은 세대잖아."
신뢰는 무너졌고, 정책에 대한 반감은 커져갔다.
전문가들의 엇갈린 전망
김인만 부동산경제연구소장은 신중한 전망을 내놓았다.
"단기적으로 2-3개월은 거래량 감소 효과가 있겠지만, 장기 효과는 장담하기 어렵습니다. 금리가 인하되면 유동성이 풀리면서 집값 상승을 억제하기 역부족일 겁니다. 강남은 2017년부터 규제 내성이 생겼어요. 규제를 풀면 폭등하고, 안 풀어도 가격이 오릅니다."
이광수 명지대 겸임교수는 더 직설적이었다.
"과거에 없던 새로운 정책이어야 효과가 있는데, 이건 이미 예상된 정책입니다. 집값이 오르면 정책이 나온다는 신호는 오히려 '정책 나오기 전에 사라'는 잘못된 시그널을 줍니다. 문재인 정부 시즌2가 우려됩니다."
권대중 교수는 한마디로 정리했다.
"10.15 대책, 이미 늦었다."
풍선효과의 그림자
예상된 일이 벌어지기 시작했다. 규제지역에서 거래가 막히자, 사람들은 비규제지역으로 눈을 돌리기 시작한 것이다.
동탄신도시, 인천 송도, 평택... 규제를 받지 않는 지역의 문의가 급증했다. 한 곳을 막으면 다른 곳으로 물이 새는, 전형적인 풍선효과였다.
더 큰 문제는 전월세 시장이었다. 실거주 의무가 강화되면서 전세 매물이 줄어들기 시작했고, 전세는 점점 월세로 전환되고 있다. DSR(총부채원리금상환비율)이 전세대출에도 적용되면서, 소득이 적은 세입자들은 전세대출조차 받기 어려워졌다.
집을 사는 것도, 빌려 사는 것도 점점 더 어려워지고 있었다.
똘똘한 한 채의 역설
"다주택은 나쁘고, 1주택은 선하다."
이런 정책 기조 속에서 '똘똘한 한 채' 현상은 더욱 심해졌다. 영등포에 살던 사람이 마포로, 마포에 살던 사람이 강남으로 갈아타는 수요가 끊이지 않았다.
1가구 1주택자는 세제 혜택을 받기 때문에, 어차피 한 채만 가질 거라면 최대한 좋은 입지의 집을 사려는 심리가 작용한 것이다. 그리고 이것이 바로 핵심 지역의 집값을 더욱 끌어올리는 요인이 됐다.
이광수 교수는 이렇게 제안했다.
"1가구 1주택이 아니라 1가구 1거주로 전환해야 합니다."
김인만 소장은 다른 접근을 제시했다.
"다주택자 규제를 폐지하고, 총 보유 가액으로 과세하는 게 맞습니다."
기회의 사다리는 어디로
가장 뼈아픈 반응은 젊은 세대에서 나왔다.
"돈 모아서 집 사라고 하면서, 대출도 막고 규제도 강화하면 어떻게 사라는 거예요?"
"우리 부모님 세대는 빚내서라도 집 살 수 있었잖아요. 지금은 그것조차 안 되는데, 이게 공정한 건가요?"
초양극화에 대한 우려가 커졌다. 이미 자산을 가진 사람과 그렇지 못한 사람 사이의 격차가 점점 더 벌어지고, 중산층 이하는 주택시장에 진입할 기회조차 잃어가고 있었다.
한 온라인 커뮤니티에는 이런 글이 올라왔다.
"대부분의 사람들에게 중요한 건 '나도 올라갈 수 있다'는 희망이에요. 기회의 사다리 말이죠. 그런데 지금 그 사다리를 걷어차고 있어요."
정치의 계절
2026년 6월 지방선거를 앞두고, 정치권도 술렁였다.
민주당은 "주택시장 안정화를 위한 불가피한 고육지책"이라고 방어했지만, 국민의힘은 "서민 사다리를 박살 낸 정책"이라며 맹공을 퍼부었다.
흥미롭게도 이재명 대통령의 지지율은 56%로 전주 대비 2%포인트 올랐다. 부동산 대책이 부정평가 이유 2위로 올라섰음에도, 외교와 경제 분야의 긍정 평가가 이를 상쇄한 것이다.
하지만 정치권은 알고 있었다. 부동산은 단순한 정책 이슈가 아니라, 사람들의 삶과 희망과 직결된 문제라는 것을. 그리고 이 불만이 언젠가 표로 돌아올 거라는 것을.
그래서, 우리는
10월 15일의 부동산 대책은 역대급 강도의 규제였다. 그리고 그만큼 뜨거운 논쟁을 불러일으켰다.
단기적으로는 효과가 있었다. 거래량이 급감했고, 상승세가 둔화됐으니까. 하지만 사람들이 묻는 건 이것이었다.
"그래서, 집값이 떨어질까? 아니면 그냥 거래만 얼어붙는 걸까?"
"무주택자는 집을 살 수 있게 될까? 아니면 더 어려워지는 걸까?"
"이게 정말 우리를 위한 정책일까?"
전문가들은 2-3개월 후를 이야기한다. 금리 인하가 시작되고, 유동성이 풀리면 어떻게 될지를. 규제 내성이 생긴 강남이 다시 움직이기 시작하면 어떻게 될지를.
그리고 우리는 기다린다. 이 정책이 정말 '집'이라는 꿈에 다가가는 사다리가 될지, 아니면 그 사다리를 더 높이 올려놓는 결과가 될지를.
한 가지 확실한 건, 10명 중 7명이 회의적이라는 사실이다. 무주택자조차 절반 가까이가 이 정책에 불만을 가지고 있다는 사실이다.
집은 단순히 사고파는 자산이 아니다. 그건 우리의 삶이고, 가족의 공간이고, 미래에 대한 희망이다. 그래서 부동산 정책은 단순한 경제 정책이 아니라, 사회 정책이고 희망의 정책이어야 한다.
2025년 10월, 우리는 또 한 번의 실험을 시작했다. 이번엔 다를까? 아니면 우리가 이미 여러 번 봤던, 그 익숙한 결말로 끝날까?
시간만이 답을 알고 있다. 그리고 우리는 그 시간 속에서, 여전히 집을 꿈꾼다.
10.15 부동산 대책 (주택시장 안정화 대책)에 대해 여러분은 어떻게 생각하시나요?
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