현재 가격은 전고점 대비 얼마나 될까? ②
서울시 상급지 동별 전고점 대비 현재가격 변화율 분석
지난 글에서 전국과 서울시의 전고점 회복률을 살펴보았다.
지난 글에서 언급한 내용 중 "상급지의 상승세가 강하지만, 그 안에서도 편차는 크다. '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 강하다 보니, 상급지 내에서도 특정 동, 특정 단지로의 쏠림이 두드러진다."고 언급했었고, 이번에 이 내용을 다룬다.
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상급지 내 동별 차이는 어떠한가?
강남구를 살펴보면 동별 차이가 상당히 크다. 최상급지인 압구정동은 사실상 모든 단지가 전고점을 넘어 급등했다고 해도 과언이 아니다. 이어서 대치동, 도곡동, 청담동, 일원동, 삼성동도 전고점을 넘어선 단지들이 상당히 많이 분포해있다. 반면, 강남구 안에서도 상대적으로 입지가 떨어지는 율현동, 세곡동, 자곡동은 여전히 전고점을 회복하지 못하고 있다.
(출처) 나무위키그렇다면 어디까지 상승 흐름이 확산됐을까?
최근 서울 부동산 시장은 상급지를 중심으로 매우 뜨겁고, 그 뜨거운 기운은 마용성을 넘어서 강동구, 광진구, 동작구까지 이어지고, 동대문구, 서대문구와 같은 중급지까지도 선호단지를 중심으로 점차 확대되는 양상이었다.
서울시 전년동월대비 매매가격 증감률 (KB 데이터)
동대문구 래미안크래시티 (출처: 아실)동별로 보면 중급지는 신축과 대단지 중심으로 상승이 있었고, 구축 단지의 경우 약한 상승 흐름으로 아직 전고점을 회복하지 못한 단지가 다수였다.
10.15 부동산 대책 발표 - 주택시장 안정화 대책
최근 상급지에서 중급지로 가격 상승이 확산되는 상황에서 정부가 강력한 칼을 빼들었다.
과거를 돌이켜보면 부동산 상승장이었던 노무현/문재인 정부에서는 전면적인 일괄 규제 보다는 순차적으로 지역 규제를 확대해나갔다. 그렇다보니 당시 규제 지역을 따라 풍선효과로 인해 상승 흐름이 점차 확산되었는데, 이재명 정부에서는 과거 시장에 대한 학습효과로 인해 이번에는 전면적으로 일괄 규제를 발표하였다. 아직 상승 흐름이 확산되지 않은 지역까지 한번에 묶음으로써 풍선효과를 차단하려는 모양새이다.
현재 금리 인하의 기대감과 유동성 확대로 미국주식, 한국주식, 비트코인, 금값 모두 사상 최고치를 기록하고 있기에, 부동산도 계속 상승할 것이고 특히 서울은 공급부족으로 인해 상승에 대한 믿음은 매우 강한 상태이다.
현재는 규제 발표 직후 며칠 사이에 규제 적용 전 빠른 움직임도 있었고, 당혹해하는 모습도 보이는 어수선한 시장 분위기이다. 당분간 거래량은 줄면서 관망세는 늘겠지만 늘 그렇듯 시장은 다시 적응하면서 기회와 틈새를 찾을 것으로 보인다.
10/20 부터는 온전히 규제 적용되는 시기이다. 앞으로도 정부와 시장참여자들의 심리 게임은 계속될 전망이다. 우선은 바로 움직이기 보다는 시장이 어떻게 흘러가고 정부의 생각은 어떤지 살펴보며 각자에 맞는 상황 대처가 필요해보인다.
