현재 가격은 전고점 대비 얼마나 될까? ①
서울시 25개구 구별 전고점 대비 현재가격 변화율 분석
요즘 뉴스를 켜면 부동산 이야기가 넘친다. 강남3구를 넘어 마용성까지 신고가 행진이 이어지고, '불장', '수퍼사이클' 같은 단어가 다시 들려온다. 그러나 지금은 코로나 시절의 전국적 광풍과는 다르다. 왜냐하면 서울 상급지와 경기 상급지만 활활 타오르고 있기 때문이다.
반면 그 열기 바깥의 사람들은 불안과 초조함을, 어쩌면 공포마저 느끼는 것 같다.
뉴스와 SNS에는 파편화된 정보들이 난무한다. "어디가 얼마 올랐대", "저기는 벌써 전고점 넘었대".
그래서 직접 확인해봤다. 지금 시장이 정확히 어떤 상황인지.
전고점 회복률 데이터로 본 현재 시장 상황
양극화가 심화된 지금, 지역 간 온도차는 생각보다 크다. 전국의 모든 단지를 평형대별로 분류하고, 각 단지의 전고점(2020~2022년 최고가)과 현재 가격(가장 최근 실거래가)을 비교해 상승과 하락 정도를 시각화했다.
아래 파이 차트를 보면 어느 지역까지 가격 흐름이 확산됐는지 한눈에 보인다. 붉은색이 진할수록 상승폭이 크고, 파란색이 진할수록 하락폭이 크다.
2025년 9월 말 현재, 상승 흐름이 퍼진 곳은 전국에서 유일하게 서울과 경기도 상급지 뿐이다.
서울에서는 강남3구와 마용성, 그리고 양천구, 광진구, 동작구이고, 경기도에서는 과천, 분당이다. 그 외 지역은 신축, 대단지, 역세권 중심으로 선호도 높은 단지들만 회복한 상태다.
상급지의 상승세가 강하지만, 그 안에서도 편차는 크다. '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 강하다 보니, 상급지 내에서도 특정 동, 특정 단지로의 쏠림이 두드러진다. 이 내용은 2편에서 자세히 다룰 예정이다.
지금은 상승장의 어느 시점인가
현재 상황을 과거 상승장의 어느 시기와 비교할 것인가.
이에 대해서는 의견이 분분하다. 부동산 시장에는 상승과 하락의 긴 사이클이 존재한다. 같은 상승장이라 해도 초반, 중반, 후반부의 상황에 따라 다른 대응과 전략이 필요하다. 부동산은 예측이 아니라 대응의 영역이기 때문이다.
지난 시간을 돌이켜보면 상승장 초반부를 2014~2015년, 중반부를 2017~2018년, 후반부를 2020~2021년으로 본다. 오래되지 않은 시간이라 기억하는 분들도 있을 것이다. 기억이 가물가물하다면 프롭테크 앱에서 주요 단지 가격을 조회해보라. 어느 시점에 샀느냐에 따라 누군가는 큰 수익을 냈고, 누군가는 고점에 물려 아직도 가격을 회복하지 못했다.
그러니 무엇보다 중요한 건, 현재 상황이 어떤 상황인지 스스로 판단하고 자신에게 맞는 대응 전략을 세우는 것이다.
다시 시작된 공포 마케팅
필자가 이 점을 강조하는 이유가 있다.
최근 유튜브와 SNS의 분위기를 보면, 공포 마케팅과 가스라이팅이 다시 재연되는 것 같다. 무조건 '가즈아!'를 외치는 목소리가 심심찮게 들린다. 최근 SNS를 모니터링해보니 업자들이 많이 들어와 있는 게 눈에 훤히 보인다. 지금 같은 분위기에서 조급한 사람들을 자극하면 더 빠르게, 더 많은 매출을 올릴 수 있다. 그래서 열을 올리는 것으로 보인다.
미래는 누구도 정확히 예측할 수 없다.
하지만 유튜브와 SNS에 존재하는 수많은 상승론자와 하락론자들은 결정론적으로 세상을 바라보고 무조건 자신의 말이 맞다고 주장한다. 하지만 그들의 주장을 자세히 들여다보면 모두 확증편향으로 점철돼 있으며, 자신의 주장을 뒷받침할 근거만 수집해 논리를 펼칠 뿐이다.
그들은 정확한 정보를 제공하고 독자로 하여금 생각하게 만들기보다는, 반복된 주장으로 확증편향을 가속화시킨다. 그런 주장을 듣고 싶은 사람들을 진성 고객층으로 만들거나 조회수를 높이려는 것처럼 보이는 이유다.
정부를 거스르지 말라
그리고 하나 더 짚고 넘어가고 싶은 게 있다.
부동산 시장 전망을 하면서 정부를 무시하는 사람들이 있다. 부동산 역사를 돌이켜보면 언제나 정부 정책은 시장의 방향성에 영향을 줬다. 한두 번의 정책으로 효과가 직접적으로 나타나지는 않았지만, 그것이 차곡차곡 쌓이면 언젠가는 크게 영향을 주는 모습을 반복해왔다.
경험 많은 투자자들은 종종 이런 말을 한다. "정부를 거스르지 말아야 한다." 이는 그 원리를 이해하기에 오히려 더 보수적으로 행동함을 의미한다.
다시 돌아와서, 현재의 과열된 서울 상급지 부동산 시장은 정부의 정책 발표 시기를 더욱 앞당길 것으로 예상된다. 무조건적인 '가즈아!'를 외치기 전에 스스로 생각해보길 바란다. 그리고 정부의 후속 대응의 방향성을 살펴본 후, 자신에게 맞는 적절한 대응과 의사결정을 하길 바란다.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요?
정부의 다음 부동산 정책은 어떤 내용이 담길까요?
여러분의 생각을 댓글로 남겨주세요.
