상속 및 증여 재산이 가치 산정이 쉬운 예금이나 상장 주식이 아닌 부동산이나 비상장 주식이라면 그 가치를 객관적으로 평가하는 데는 다소 논란의 여지가 많을 수 있다. 그래서 세법에서는 가치 평가의 현실적인 어려움 점을 보완하기 위해 여러 규정들을 두고 있다. 특히 부동산의 경우는 이 규정 자체가 절세 아이디어일 수도 있고 상속 및 증여 상담의 기본이 되므로 반드시 알아야 할 내용을 쉽게 설명하고자 한다.
상속 및 증여 재산의 평가는 원칙적으로 증여일 또는 상속 개시일 현재의 불특정 다수 간에 자유롭게 거래되는 가격인 시가에 따르며 수용 가격이나 공매 가격 및 감정 가격 등도 포함된다. 이때 시가의 평가 기간은 증여 재산의 경우는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월이며 상속 재산의 경우에는 상속 개시일 전후 6개월로 한다. 다만 평가 기간에 해당되지 않더라도 평가 기준일 전 2년이 되는 날부터 상속세는 신고 기한 후 법정 결정 기한인 9개월, 증여세는 6개월까지 매매가액 등에 대해서는 평가심의위원회의 심의를 통하여 시가를 정할 수 있다. 그러나 현실적으로 위와 같은 시가 산정이 어려운 경우가 많아 세법에서는 보충적인 평가 방법들을 제시하고 있다.
대표적으로 부동산은 기준 시가로 평가할 수 있는데 부동산 종류별로 간단히 살펴보면 다음과 같다.
① 토지 : 개별 공시 지가
② 주택 : 개별주택 가격 또는 공동주택 가격
③ 오피스텔 및 상업용 건물 : 국세청 고시가액
④ 건물 등 : 국세청 고시가액
이처럼 부동산은 아파트와 같이 유사매매사례가액이 없는 경우 상속 또는 증여할 때 보통 기준 시가를 사용했는데 시가에 비해서는 대부분 낮게 평가되는 것이 일반적이다. 그래서 현금을 증여하는 것보다는 대부분 상업용 건물을 증여하는 방법이 그동안 많이 활용되는 절세 방법이었다.
그러나 2020년 1월 31일 국세청의 ‘꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’라는 제목의 보도자료가 발표되었다. 꼬마빌딩 및 나대지 등 비거주용 부동산을 대상으로 납세가 부동산 등을 보충적 평가 방법으로 평가하여 세금을 신고 납부한 경우 국세청이 해당 부동산을 감정평가받아 감정평가가액을 근거로 납세자에게 추가 과세할 수 있게 된 것이다.
이 같은 국세청의 소급감정 사업 시행 취지는 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비거주용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 과세 형평성 문제를 바로잡기 위해서다. 또한 공시가격 현실화 정책에 발맞춰 비거주용 부동산에 대한 불공정한 평가 관행을 개선한다는 취지였다. 그런데 이 같은 과세로 현재 다수의 건들 이 조세불복 과정을 거쳐 법원에서 판결을 기다리고 있는 등 다소 이슈는 있어 보이지만 최근 대부분의 꼬마빌딩 증여 및 상속의 경우에는 감정평가 법인 2곳의 감정가액으로 신고를 하고 있는 추세이다.
이러한 부동산 재산 평가 방법의 변화는 워낙 세액에 큰 영향을 미치는 부분이므로 손님과 상담할 때 반드시 알아야 하는 사항이며 이제는 꼬마빌딩을 활용한 절세 방법이라는 말은 더 이상 통하지 않을 것 같다. 이러한 이유로 필자는 이를 대체할 증여를 활용한 마케팅 방법에 ‘가족법인 활용 빌딩 증여플랜’을 소개했으니 꼭 자기의 스토리로 만들어 손님 마케팅에 활용했으면 한다. 또한 납세자의 편의를 위하여 국세청에서는 부동산 및 상장 주식에 대하여 사전에 스스로 평가해 볼 수 있는 서비스를 홈택스 상속 · 증여재산 평가하기를 통해 제공하고 있다. 손님 상담 용도로 이용할 수 있으며 이 가액이 확정적이라고는 말할 수 없지만 평가의 지침이 될 수 있는 유용한 정보이므로 실무적으로 활용을 추천한다.