야에스퍼블릭, 공간은 지속가능한 방법도 생각해야한다
안녕하세요. 글을 시작하기 앞서 알려드릴게 있어서 글을 적습니다.
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어떻게 지속가능하게 할 것인가?
야예스 퍼블릭이라는 공간의 의도가 지속되기 위해서는 야에스 퍼블릭에 입점한 상점들이 임대료를 감당할 수 있어야 한다. 아무리 의도가 좋아도 유지할수 없으면 소용없기때문이다. 하지만 소규모 점포가 상업시설에 출점하는 것 자체가 리스크가 있는 건 사실이다. 도쿄역이 눈앞인 큰 규모의 상업시설 안에 출점하는경우, 임대료가 저렴하지 않기 때문이다. 기획이 좋다고 해도, 그 기획이 유지되는 건 매출이기 때문이다. 오다큐그룹 같은 경우, 시모키타철도거리의 보너스트랙에서 점포임대료와 주택임대료를 역산해 투자액을 정한 뒤에 그에 맞추어 임대료를 정했다. 그러나 미쓰이부동산은 조금 다른 방식을 택했다.
미쓰이 부동산은 미쓰이푸드서비스등 음식 사업도 다루고 있기 때문에 테넌트로서 상업 시설에 출점하는 부분도 있었다. 하지만 야에스 퍼블릭에서는 개발자와 테넌트의 관계를 재검토하는 일이 큰 이슈였다. 기존도시 개발에서는 부동산 디벨로퍼가 빌딩을 세우고, 테넌트가 거기를 빌린다. 그 후 테넌트가 궤도를 타면 장소를 바꾸어 점포를 확장하는 방식을 자주 볼 수 있었다. 하지만 미쓰이 부동산은 이 같은 방식은 ‘상업 시설’의 획일적인 측면을 형성하고 있다는 점도 있다고 생각했다. 그렇기에 미쓰이 부동산은 부동산 디벨로퍼가 테넌트와 밀접하게 이야기하면서 함께 ‘장소’를 만들 수 있는 구조를 만들 수 있을까 생각했다. 이것을 위해 미쓰이부동산은 모바일오더시스템을 활용한 요코초를 운영하는 파비사의 시스템을 야에스퍼블릭에 도입했다.
파비가 운영하는 요코초 같은 경우 방문자가 테이블 위에 있는 QR코드를 스캔해 스마트폰으로 메뉴를 주문하면 직원이 자리까지 데려다주는 시스템이다. 파비가 운영하는 운영하는 요코초는 출점자의 초기비용은 일률적으로 20만 엔이며, 집기와 주방설비는 파비가 설치해 놓은 것들을 사용한다. 물론 출점이 바로 가능한 건 아니다. 파비직원들의 요리테스트를 거쳐 일정 수준의 실력을 보여줘야 하는 데모테스트를 통과해야 한다. 이러한 점은 인테리어 공사나 집기 설치비용 등단독창업 시 들어가는 초기비용을 크게 줄일 수 있다. 임대료는 매출의 12~20% 수준이다. 고정비용으로 월 5천엔의 홍보비와 시스템사용이용료가 있다. 일반매장과 비교하면 10-20% 정도 절감할 수 있으며 퇴거비용도 필요 없다. 파비의 모바일오더시스템을 도입하면서 미쓰이부동산은 야예스 퍼블릭의 출점기간을 점포사정에 따라서 유연하게 조정하는 방식을 택할 수 있었다.
지역을 향한 고민이 경험있는 공간을 만든다.
코로나 이후, 오프라인공간은 점점 더 경험할 수 있는 곳으로 변해가고 있다. 이건 서울도 도쿄도 마찬가지다. 도쿄 브랜드들은 경험을 담은 공간을 만들기 위해, 공간 주변의 문화와 역사부터 먼저 살펴본다다. 이 과정을 거치면서 공간은 자연스럽게 정체성을 찾게 되고, 그 정체성을 기반으로 사람들과 어떤 관계를 맺을지 고민한다. 정체성이 갖춘 공간은 자연스럽게 그에 맞는 콘텐츠를 차곡차곡 채울 수 있다. 미쓰이 부동산은 야에스퍼블릭을 야에스답게 만들기 위해 ‘야에스’라는 지역색을 고민했고, 그 고민에 대한 답을 기반으로 야에스퍼블릭이라는 공간을 만들었다.
