서울 아파트의 용적률은 어디까지 올라갈까?
글로벌 트렌드에서 찾은 역발상 투자법
글로벌 선진 도시들의 개발 흐름을 통해, 서울 부동산 시장의 미래와 20년차 아파트에 주목해야 하는 이유를 짚어보겠습니다.
1. 글로벌 메가시티의 선택: 더 높고, 더 촘촘하게
세계적인 선진국들은 이미 도심의 용적률을 과감하게 상향하는 '고밀 개발' 경쟁에 돌입했습니다. 과거의 수평적 확장이 아닌, 수직적 성장을 통해 도시의 효율성을 극대화하는 전략입니다.
주요 국가별 사례
미국 (뉴욕): 'City of Yes' 정책을 통해 주거 부족을 해결하고자 저밀도 지역의 용적률을 대폭 높이고 있습니다. 특히 역세권 주거 고밀화를 적극 추진 중입니다.
일본 (도쿄): '도시재생 특별조치법'을 통해 공공에 기여하는 민간 개발에 용적률 1,000% 이상의 파격적인 인센티브를 부여합니다. 아자부다이 힐즈 같은 초고층 복합단지가 그 결과물입니다.
영국 (런던): '런던 플랜'에 따라 대중교통 접근성이 좋은 지역을 중심으로 고밀도 주거 및 오피스 공급을 집중시키고 있습니다.
용적률을 높이는 핵심 이유
대중교통 중심 개발: 역세권에 주거와 업무를 집중시켜 출퇴근 거리를 줄이고 탄소 배출을 감축하기 위함입니다.
공급 부족의 유일한 해법: 가용 부지가 부족한 대도시에서 주택 가격을 안정시킬 수 있는 가장 효율적인 방법은 기존 부지의 밀도를 높이는 것입니다.
컴팩트 시티: 도시를 압축하여 관리 비용을 줄이고 녹지 공간을 확보하는 지속 가능한 모델을 지향합니다.
최근의 변화: 용도 혼합
이제는 주거지와 업무지구를 엄격히 나누지 않습니다. 한 건물 안에 주거, 오피스, 상업 시설이 공존하는 복합 개발이 대세입니다. 이를 위해 각국 정부는 용적률 제한을 풀고 용도 변경을 유연하게 허용하는 추세입니다.
2. 시장의 비효율성: 저평가된 20년차 고용적률 아파트
글로벌 트렌드가 이렇다면, 서울 역시 도심 핵심지의 용적률을 결국 대폭 올릴 수밖에 없습니다. 여기서 '시장의 비효율성'이 발생합니다.
현재 용적률 200% 중후반대의 20년차 전후 아파트들은 재건축이 어렵다는 인식 때문에 가격에 '미래 가치'가 거의 반영되어 있지 않습니다. 하지만 한강변, 대규모 공원 근처, 초역세권 등 소위 A급 입지를 가진 단지라면 이야기가 달라집니다. 10~15년 뒤, 서울의 도시 설계 패러다임이 글로벌 스탠다드에 맞춰 변화할 때 이들은 가장 강력한 재건축 후보지로 급부상할 것입니다.
3. '몸테크' 없는 투자, 실거주 편의성과 미래 가치의 공존
이 전략의 가장 매력적인 점은 삶의 질을 포기하지 않아도 된다는 것입니다.
재건축을 기다리며 녹물과 주차난을 견디는 '몸테크' 대신, 인프라가 잘 갖춰진 20년차 아파트에서 쾌적한 일상을 누리며 미래의 호재를 기다리는 전략입니다.
20년 전후의 아파트는 지하 주차장과 평면 구조가 준수하여 실거주 만족도가 높습니다. 살기 좋은 곳에서 편안하게 거주하다 보면, 어느덧 높아진 용적률과 함께 재건축이라는 큰 선물이 따라올 수 있는 구조입니다.
물론 정부나 지자체의 정책 방향에 따라 도시 설계의 속도가 달라질 수 있다는 리스크는 존재합니다. 그러나 설령 정책이 예상보다 늦어지더라도 크게 손해 볼 것이 없습니다. 입지가 좋은 동네의 실거주 가치는 결코 사라지지 않기 때문입니다. '정책적 리스크'는 존재할지언정 '입지적 리스크'는 없는, 영리한 선택입니다.
마무리하며
모두가 현재의 규제와 숫자(용적률)에 갇혀 있을 때, 저는 도시의 미래 지도를 그려봅니다. 서울이 글로벌 메가시티로 남기 위해서는 핵심 입지의 고밀 개발은 선택이 아닌 필수입니다. 지금은 저평가된 20년차 아파트 속에서, 15년 뒤의 '성장주'를 미리 선점하는 건 어떨까요?
