후회 없는 투자 결정 하는 법
빌딩 중개사에 휘둘리지 말자
어떤 종목이든 난 스스로 결정할 수 없는 투자는 하지 않으려고 노력한다. 24년 11월 말부터 빌딩 투자 모드에 들어간 후, 7개의 빌딩 법인과 여러 로컬 부동산을 다니면서 깨달은 점이 있다.
결론: 후회 없는 결정을 내리려면, 오직 나의 안목을 키우는 길 밖에 없다는 것이다.
아파트와 달리 빌딩 법인 중개사와의 관계는 조금 특별하다. 왜냐면 나의 투자금, 보유 자산 및 직업, 투자 목적, 향후 계획 등 현재 내가 처한 거의 모든 것을 공개하기 때문이다. 그래서 법인 대표 혹은 중개사들을 만날 때마다 "전 당신을 중개사로만 보지 않고 투자 파트너로 생각하고 있습니다. 매수뿐 아니라 향후 매도 및 추가 매수까지 오랜 기간 같이할 파트너로 관계를 맺고 싶습니다."라고 말했다. 진심으로 한 말이었는데 역시 난 사람을 너무 잘 믿고 세상을 모른다.
Decisive (한국판 제목 <후회 없음>)
칩, 댄 히스 형제가 쓴 의사결정 지침서인데 저자들은 우리가 결정을 내릴 때 흔히 빠지는 네 가지 함정을 지적한다.
1. 편협한 사고틀
2. 확증 편향
3. 단기 감정
4. 과신
난 이 네 가지 함정에 빠진 채 성수동 좁은 골목의 주택 건물에 한 달 이상 미련을 버리지 못했다. 건물 리모델링을 너무 쉽게 생각했고, 실제 가치보다는 성수동이라는 이름에만 신념을 가졌으며, 무리한 자금계획에 대해 지나치게 자신감을 가졌던 것이다. 구글 스프레드시트에서 투자금 시나리오 계산을 수 백번 했다. 한두 번 해보고 빠듯하다는 결론이 나오면 그 투자는 하면 안 되는데, 내가 얼마나 많은 인지 편향에 빠졌었는지, 지금 생각하면 웃음도 나오고 아찔하기도 하다. 만약 내가 그 성수동 건물을 계약했다면, 대출이 안 나와서 계약금을 날렸을 수도 있고 공사비가 모자라서 회사 주식이나 다른 부동산을 팔았을 수도 있다. 혹은 건축 후 공실 상태의 스트레스에 힘들어하다가 결국 예상보다 낮은 임대료로 공사비 대비 건물 가치가 현저히 떨어지게 됐을 수도 있다.
빌딩 중개사의 브리핑을 믿지 마라
이 물건을 소개해 준 중개사는 25년 1월 초에 나에게 "이번 주를 넘기시면 안 될 것 같습니다."라고 말했다. 하지만 아직도 팔리지 않고 있다. 아무리 온라인에 공개되지 않은 물건이라도 나 외에 20~30명은 보고 있을 텐데 왜 안 팔릴까? 나와 비슷하게 계산을 한 것이고 건물 자체의 문제와 향후 리스크까지 다 보였기에 아무도 결정하지 않는 것이다. 그런데 그 당시 나는 어떻게 중개사의 압박에 넘어가지 않을 수 있었을까? 인지 편향에 빠진 상태였지만 반대쪽에서는 다행히 나를 잡아주는 것도 있었다. "나는 내 페이스대로 간다. 다른 사람이 매수한다면 이 물건은 원래부터 내 것이 아닌 것이다. 부동산엔 다 임자가 있다."
그리고 조금씩 더 경험을 하면서 아파트와 마찬가지로 빌딩 부동산 중개사의 대부분은 결국 계약을 성사시켜 수수료를 얻는 게 목적이지, 내가 생각했던 투자 파트너는 이상에 가깝다는 것을 알게됐다. 이건 나의 성격과 내가 일하는 방식과도 연관이 있다. 난 IT업계에서 일하고 있는데, 내가 개발하거나 구축한 서비스, 시스템을 사용하는 사람이 단 한 명이라도 난 그 사람이 만족했으면 좋겠고, 작은 피드백까지 모두 개선시켜 주려고 노력한다. 그래야 나도 기쁘고 내 마음이 후련하다. 그런데 계약 수수료로 먹고사는 중개인이 계약 전부터 최종 임대세팅까지 다 챙겨주는 역할을 할 필요도 없고 그런 마인드를 가진 사람도 드문 게 당연한 것 같다.
물론 아직도 연락하고 있는 빌딩 법인 대표님들이 있지만 내가 전에도 적었던 것처럼 빌딩 중개사에게 휘둘리지 않으려면 아래 내용을 항상 유념하면 좋다.
1. 지나치게 긍정적인 자금계획과 엑싯 시나리오를 제시하는 사람
-> 매크로 분석부터 금리, 투자금 시나리오, 매도 계획까지 모두 내가 직접 설계해야 한다.
2. 부동산 사이클 경험이 부족하고 현장도 잘 모르는 사람
-> 요즘 유명 빌딩 법인은 채용할 때 나이제한까지 두는데 그래서 경력이 부족하고 이론으로만 고객을 상대하는 중개사도 있다. 심지어 현장에 가보지도 않고 예상 임대료도 매도인에게 전화로 물어봐서 브리핑한다.
3. 투자 근거를 말하지 못하는 사람
-> 중개사 자신이 추천한 물건인데도 투자해야 할 근거를 말하지 못한다. 그저 좋은 것 같다, 이 정도면 싸다, 괜찮은 것 같다는 말만 한다.
4. 다른 사람들도 긍정적으로 보고 있다며 빨리 결정하라고 압박
-> 좋은 물건은 상승장 하락장 관계없이 바로바로 계약된다. 압박 영업하는 중개사는 자신의 설득 능력이 없음을 스스로 말하는 것이다.
5. 고객의 요구사항을 제대로 분석하지 못하는 사람
-> 내가 빌딩 투자하는 목적과 원하는 모델을 명확히 설명해도 무시하는 중개사. 내 의견에 반박만 하고 대안 마련이나 설득을 하지 못한다.
6. 아무 물건이나 계속 주는 전략
-> 그냥 닥치는 대로 아무 물건이나 계속 준다. 이 회사와는 다시는 일하기 싫다.
조언자는 꼭 필요하다
나만의 투자철학 즉, 원칙과 기준이 있어서 결정은 내가 내더라도 그 생각을 검증해 줄 사람들이 있으면 실수를 줄일 수 있다. 부동산 투자에선 나도 초보이기 때문에, 멘토의 조언이 없었다면 난 지금 땅을 치고 후회하며 매일 밤잠을 설치고 있었을 것이다. 위 성수동 물건에 깊게 빠져 세 번이나 물어봤는데 그때마다 나를 잡아주었던 멘토, 심지어 내가 PM(디벨로퍼)까지 의뢰했지만 그것도 거절하면서 내가 함정에 빠지지 않도록 해 주었다. 주변에 이런 사람이 있는 것이 부의 50% 이상을 결정한다고 한다. 최종 투자 결정은 스스로 해야 하지만, 나의 투자 근거를 검증해 줄 사람들을 만나기 위해 노력해야 한다.
4단계 의사결정 프로세스 WRAP
위 Decisive(후회 없음) 책에 나오는, 결정을 방해하는 함정을 극복하기 위한 방법이다.
1. 선택지를 넓혀라 (Widen Your Options)
2. 가정을 검증하라 (Reality-Test Your Assumptions)
3. 결정과 거리를 두라 (Attain Distance Before Deciding)
4. 틀릴 때를 대비하라 (Prepare to Be Wrong)
문제는 이 네 가지를 내가 지금 실천하고 있다고 착각하는 경우가 많다는 것이다. 그래서 위에서 말한 조언그룹이 꼭 필요하다.
머릿속이 복잡할 때는
이제 나는 성수동 물건을 포기했고, WRAP 프로세스도 더 객관적으로 볼 수 있게 됐다. 그러고 나니 현실 파악이 됐다. 나는 원하는 지역의 빌딩을 말도 안 되는 조건으로 사려고 시도했던 것이다. 지금은 그게 불가능한 시장이라는 것을 뒤늦게 깨달았다.
힘도 빠지고 머릿속이 복잡했다. 생각이 복잡할 땐 다 버리고 본질로 돌아간다. 내가 가장 중요하게 생각하는 원칙과 내재가치만 바라보기로 했다. 모든 것이 단순해지니 오히려 결정하기 쉬워졌다.
(다음 편에 결국 빌딩을 매수하게 된 과정과 근거에 대한 이야기를 해 보겠습니다)
