(현재 시점) 아파트 갈아타기 예시
평수를 줄여서라도 상급지로 가라
아파트 상급지 갈아타기는 하락장에서 하는 것이 좋다.
아파트 투자 공부의 핵심은 ‘비교’, 즉 갭 메우기의 가격과 타이밍을 파악하는 것이다.
상승장에서는 대부분 비슷한 비율로 상승하고, 하락장에서도 마찬가지다.
예를 들어 10억 아파트와 20억 아파트가 있다고 하자.
가격 차이는 10억이다.
만약 하락장이 와서 두 아파트 모두 40% 정도 하락했다고 가정하면,
각각 6억과 12억이 된다.
이 경우 갭은 10억에서 6억으로 줄어든다.
이 시점에서 내가 가진 아파트를 급매로 매도하면서, 동시에 상급지 아파트를 계약하는 전략이 가능해진다.
이 전략이 성공하려면 내가 가진 아파트의 환금성이 매우 중요하다.
하락장에서는 입지가 좋지 않은 곳의 물건은 아예 보러 오는 사람조차 없는 경우가 많다.
하지만 평균 이상의 거래량과 회전율을 가진 단지라면, 급매로 내놓을 경우 하락장에서도 매도가 가능하다.
반대로 입지가 괜찮더라도 거래량이 적거나, 회전율이 낮은 대형 평수라면 갈아타기가 상당히 어려울 수 있다.
그런데 현재 상황에서도 내 아파트의 갭 메우기가 이미 완료되었다면, 상급지로 갈아타는 것도 충분히 고려해볼 만하다고 본다.
회사 동료 한 명은 2022년 12월, 경기 북부 아파트와 다른 자산을 모두 초초초급매로 정리한 뒤
헬리오시티 33평을 16억 원에 매수했다.
지난달 회사 송년회 점심 자리에서 잠깐 이야기를 나눴는데,
나는 지금 시점에서는 잠실로 이동하는 것을 추천했다.
여유 자금이 있다면 34평,
자금 여력이 부족하다면 평수를 줄이더라도 잠실 엘스나 리센츠 25평으로 가기 좋은 타이밍이라고 말했다.
잠실은 호재가 매우 많고, 향후 가격 상승 여지도 충분하다고 판단했기 때문이다.
예를 들어 마포의 신축 아파트가 30억인데,
잠실 리센츠가 35억이라면 개인적으로는 잠실이 오히려 저평가되어 있다고 본다.
초양극화는 이제 막 시작 단계라고 생각한다.
10년 뒤에는 지금보다 훨씬 더 큰 가격 차이가 벌어질 가능성이 높다.
또한 엘스와 리센츠는 한강변 재건축의 마지막 퍼즐이 될 가능성도 있다.
현재는 리모델링 이야기가 나오고 있지만,
글로벌 도시 서울의 용적률은 장기적으로 계속 상향될 가능성이 크다.
특히 한강변 고층 재건축이 어느 정도 마무리된 이후에는
엘스와 리센츠 역시 사업성이 확보될 여지가 있다고 본다.
서울 상업지의 중심은 이제 삼성역이고,
그 바로 옆에 위치한 잠실은 사실상 강남과 다름없는 입지에
균질성까지 갖추고 있다.
한편으로는 이런 생각도 들었다.
‘내가 너무 돈, 돈, 돈 하면서 살고 있는 건 아닐까?’
신축에 커뮤니티 시설도 잘 갖춰진 아파트에서 만족스럽게 살고 있는데,
굳이 평수를 줄여가며 20년 차에 접어든 아파트로 가는 것이 맞는 선택일까.
실거주 1채는 가격이 올라도 체감되는 의미가 크지 않은데,
내가 너무 박하게 살자고 이야기하는 건 아닐까 싶었다.
그리고,
더 비싼 동네로 이동해 그 지역의 커뮤니티 안에서 살아가는 것이
진짜 삶의 업그레이드라고 믿는 내 생각이
너무 강한 건 아닐까 하는 자문도 하게 된다.
아무튼 지금처럼 거래가 잠잠한 상급지가 있고,
내 아파트 가격이 상급지 상승률만큼 이미 따라왔다면
평수를 줄이거나 여유 자금을 보태서 갈아타기를 시도해보는 것도
충분히 합리적인 선택이 될 수 있다고 생각해 이 글을 적어봤다.
(참고로 큰 흐름에서 현재가 하락장이라는 기존의 뷰는 변함이 없다.
2027년이 중요한 해가 될 것으로 보고 있다.
늘 강조했듯, 내가 완전히 틀릴 가능성도 있기에
대한민국 부동산에 숏 베팅은 하지 못하고
기본적인 포지션은 세팅해 둔 상태다.)
