경매분석

《부동산 경매 권리분석 도우미》

《부동산 경매 권리분석 도우미》 (법무실무연구회, 예스폼, 2011, 180821)

부동산 경매를 하는 기본 지식이 담긴 책이다. 경매를 통해 부동산을 취득하려면 공인중개사에게 부동산을 추천받아서 사는 것에 비해 전문지식이 많이 필요하다. 이 책은 경매를 통해 부동산을 취득하려는 사람들에게 필요한 책이다. 초보자는 경매에 대해 잘 모르기 때문에 공부를 해야 한다. 잘만하면 알짜 매물을 싸게 구입할 수 있다. 하지만 위험부담이 있기에 초보자는 잘 알아보고 해야 한다.

권리분석의 방법

1. 자료수집
- 등기에 관한 자료 : 등기부등본, 공동인명부, 신청서 편철부, 폐쇄등기부, 등기필증, 등기원인을 증명하는 서류(계약서, 화해조서, 공정증서), 인감증명서, 주민등록초-등본, 대리에 권한을 증명하는 서류(위임장, 호적등본, 법인등기부등본), 재산세 완납증명서 등
- 지적에 관한 자료 : 토지대장, 공유지연명부, 지적도, 임야도, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인서 등
- 지가 및 위치도에 관한 자료 : 지적대장, 토지가격확인원, 공시지가, 검인계약서, 거래호가, 1/5,000항측도, 상수원 또는 취수원 위치도, 농업용 저수지 위치도(1/25,000지형도), 도시계획도, 지질도, 측량도면 등.
- 기타 참고자료 : 사진, 비디오, 관계법령집, 공사견적서 등

2. 자료수집의 방법
- 징구법(徵求法) : 부동산 권리분석을 의뢰한 자에게 직접 필요한 자료를 구하여 제출하는 방법
- 실사법(實査法) : 실지조사를 통해 물건을 확인하는 방법
- 탐문법(探聞法) : 자료와 정보를 직접 탐문하여 듣는 방법
- 열람법(閱覽法) : 확인자료에 속하는 부동산 등기부, 지적공부 등은 이 방법에 의해 조사하는 게 원칙이다. 52

권리분석의 기본원칙

능률성의 원칙
권리분석 활동이 능률적으로 이루어져야 함을 강조하는 원칙이다.

안전성의 원칙
안전성을 추구하기 위해서는 다음 원칙을 고려한다.
- 하자전제의 원칙 : 모든 권리는 일단 하자가 있는 것으로 간주한다.
- 안전심증의 원칙 : 약간의 의심만 들어도 확인을 하여야 한다.
- 범위확대의 원칙 : 범위를 넓히는 만큼 안전성이 확보되므로 분석 판단에 있어 범위를 넓혀서 보도록 훈련을 해야 한다.
- 유동성 대비의 원칙 : 사태의 유동성에 준비해야 한다. 권리분석에 영향을 미치는 수많은 요인은 유동적이기 때문에 그에 관하여 충분한 배려가 있어야 한다.

증거주의 원칙
조사확인 판단은 반드시 증거에 의해서 뒷받침되어야 한다.

탐문주의 원칙
부동산 권리분석사가 직접 탐문하여 얻는 것을 말한다. 유치권, 법정지상권, 주택임대차 등은 탐문활동을 통해 분석해야 한다. 탐문은 인적증거를 찾아서 증인이나 증언탐문을 하는 것이 중요하며, 증인의 증언이 1차적으로 중요하다.

이 외에도 등기부등본을 분석해야 한다. 등본은 권리사항을 시간 순으로 나열한 후 접수번호가 빠른 순서이다.

전세권에도 주의를 해야 한다. 보증금 전액을 배분받지 못한 부분은 추가가 부담할 수도 있다.