낙찰을 잘 받는 방법

《송사무장의 부동산 공매의 기술》

《송사무장의 부동산 공매의 기술》 (송희창, 지혜로, 2017, 190122) 

저자는 법무사 사무장으로 근무하면서 부동산 경매를 시작하였다. 이후에 경매보다는 공매에 관심을 갖게 된다. 경매보다 경쟁이 덜하기 때문이다. 하지만 경매보다 명도에 어려움이 있다. 저자가 직접 경험한 공매를 받아서 명도하기까지 각종 에피소드를 실었다. 공매는 위험도가 높다. 경매와 달리 유치권의 표시가 없기 때문이다. 세입자도 본인이 확인해야 한다. 그래도 공매는 전자입찰을 하기 때문에 경매처럼 법원에 가지 않고 컴퓨터로 입찰을 할 수 있다. 

실전에서 낙찰을 잘 받는 방법

- 투자란 장점을 고루 갖춘 부동산을 사는 것이 아니다. 
 

- 유찰의 원인부터 분석하라.
 

- 현재 모습보다 바뀔 모습을 상상하라.
 

- 100%확신 후 입찰을 하면 떨어질 확률이 높다.
 

- 난이도와 수익률이 반드시 비례하는 것은 아니다. 
  

- 해당 물건의 숨은 이해관계를 파악하라.
 

- 조사는 남보다 일찍 시작하라.
 

- 판례와 실전을 별개로 생각하지 마라.
 

- 물건 종별의 특징을 이해하고, 한 분야에 대한 전문성을 갖춰라.
 

- 엑셀과 기존 낙찰가는 참조만 할 뿐 맹신하지 마라.
 

- 불확실성에 대한 결단이 필요하다.
 

공매물건의 4단계 권리분석 요령

1단계 : 말소기준 권리 찾기

2단계 : 등기부등본의 권리분석

<등기부상 권리 중 인수되는 권리>

전소유자의 가압류(공매 매각시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨), 배분요구하지 않는 선순위전세권(최선순위임차권은 배분요구를 하지 않아도 배분이 된다.) 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등

3단계 : 임차인(점유자) 분석 

공매공고에 있는 ‘임대차정보부분에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우엔 배분요구를 한 것으로 생각하면 되고, 전입일자만 있는 경우에는 그렇지 않다고 판단하면 된다. 144

4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인