전원주택건축의 첫걸음, 토지의 종류 알아보기
안녕하세요-!
미래기술 프리패브 목조주택 공간제작소입니다.
전원주택건축을 시작하기 전 많은 것들이 중요하지만 그중에서 가장 필수의 조건은 토지라고 볼 수 있습니다. 토지는 집이 들어올 자리이기 때문에 좋은 토지를 선택하는 것이야말로 제대로 된 집짓기의 시작입니다.
땅을 제대로 알아보지 않고 사실 경우, 전원주택건축이 안 되는 경우도 꽤 많은데요 오늘은 이런 상황을 미연에 방지하고자 토지의 종류와 구분법을 설명하는 시간을 갖겠습니다.
지목을 먼저 알아야 할 것!
토지의 종류와 구분을 알기 전 우리가 알아야 할 것은 네 가지의 지목입니다. 지목이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분하는 명칭인데요, 지목(地目)은 총 28개의 많은 종류가 있지만 집짓기 시 알아야 할 지목은 전, 답, 임야, 대 총 4가지의 지목이 있습니다.
전이란 일반적으로 물을 상시적으로 이용하지 않는 농지를 뜻합니다. 곡물, 약초, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 밭을 뜻합니다. 흔히 우리가 시골에 내려가면 볼 수 있는 풍경이기도 합니다. 보통 시골에서는 이러한 지목들의 땅이 비싸지 않은 가격에 거래되지만 주변 호재나 개발이 많은 지역의 전은 높은 가격에 거래가 이루어지고 있습니다.
답은 일정량 이상의 물을 지속적으로 사용하는 농지입니다. 물을 상시적으로 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다. 대표적으로는 벼를 기르는 토지 지목 종류입니다.
임야는 수림지나 죽림지 등 산림을 이루고 있는 토지를 말합니다. 주로 산림을 이루고 있는 토지를 말하지만 꼭 산만 해당되는 것은 아닙니다. 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅 등도 임야에 속합니다.
대는 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 문화시설 등 이에 접속된 정원이 포함된 부지를 말하거나 택시 조성 공사가 준공된 토지를 말합니다. 대지는 엄밀히 말하면 대와는 다릅니다. 일반적으로 집을 지을 수 있는 땅을 말합니다.
전, 답, 임야를 구매해 집을 짓고 싶다면?
전이나 답, 임야에 전원주택건축을 위해서는 형질 변경을 한 후에 토지를 대지로 변경해야 개발행위가 가능합니다. 건축 후에 형질 변경이 되는 것이 아닌 형질을 변경한 뒤 전원주택건축을 진행해야 합니다. 더불어 농지를 대지로 변환하기 위하여는 계산법대로 비용(농지전용부담금)을 부담해야 합니다. 땅의 면적(㎡) * 공시지가 * 30%의 계산법을 따르면 됩니다. 하지만 대지의 가격은 농지에 비해 높다 보니 집을 짓기 위해 농지를 선택하는 경우가 많습니다.
대신 주의해야 할 점은 형질 변경을 위해 건축 설계도를 제출해야 하며 최대 2년 안에 건축행위가 이루어져야 합니다. 만약 건축행위가 이루어지지 않을 시 대지로 변경의 취소되며 원상태로 돌아가게 됩니다. 때문에 판매를 목적으로 하는 형질 변경은 힘들다는 점!
전이나 답, 임야에 걸쳐서 전원주택건축 하고 싶다면?
내가 전원주택건축을 하려는 토지가 알맞게 대지라면 편하고 좋겠지만 대지의 모양이 마음에 들지 않거나, 도로에 접하지 않고 전이나 답에 걸쳐 있는 등 여러 가지 이유들로 인해 2개 이상의 필지에 건물을 지어야 할 경우가 생길 수 있습니다.
위 그림과 같이 4개의 필지를 건축주님께서 보유하신다 하여도 전원주택건축을 위해선 대지가 아닌 전, 답, 임야는 형질 변경을 진행해 주셔야 합니다. 비로소 4개의 필지가 전부 대지로 변경이 되었다면 전원주택건축이 가능할까요? 정답은 NO입니다. 2개의 필이 지상의 토지를 하나의 필지로 합하는 토지합병을 진행한 후에야 드디어 개발행위가 진행될 수 있습니다.
토지합병의 경우 보편적으로 크게 어려움이 없지만 간혹 명의자는 같지만 서류 상 주소가 다른 경우처럼 변수가 발생할 수 있으니 전문가와 상의를 추천드립니다.
집짓기는 신경 쓸 게 이만저만이 아닌데요, 계획부터 설계, 인테리어 시공 그리고 A/S까지 전원주택건축의 모든 것을 공간제작소와 함께 하신다면 이런 고민들을 충분히 덜 수 있을 것입니다!
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