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Jun 17. 2021
세상을 읽는 기본 상식, 레버리지 투자
[ 글을 시작하기 전에 ]
'레버리지는 위험하다. 아니다. 레버리지를 활용해야 더 효율적인 투자 성과를 이루어낼 수 있다' 등등 의견이 분분하다. 레버리지를 절대 사용하면 안 된다는 사람부터 레버리지를 활용해서 성공을 했다는 사람까지 의견이 매우 다양한데 그런 레버리지가 무엇인지에 대해서 정확한 개념은 알아도 실제로 사용하기 전에는 체감하기 어려운 것이 현실이다. 혹은 개념도 잘 모르는 경우가 있을 수 있다.
< 레버리지 투자 관련 도서 > (출처 : 사례 뉴스)필자도 30대 중반에 부동산 구매를 하기 위해서 대출을 받기 전까지 레버리지라는 것이 무엇인지 잘 몰랐다. 레버리지와 관련된 책을 사전에 읽었음에도 불구하고 실제로 레버리지를 사용하기 전까지는 정확한 이해를 하지는 못했던 것이 아닌가 하는 생각이 든다.
레버리지 투자라는 것의 정의는 매우 간략하다. 빚을 이용해서 더 큰 투자 효과를 내는 투자 방법이라고 생각하면 된다. 그렇지만 레버리지 투자라는 것이 그만큼 손실도 크게 가지고 올 수 있는 양날의 검이라는 것을 이해해야 한다.
레버리지의 정의와 장단점 그리고 우리 삶에 어떻게 적용해야 할지에 대해서 알아두면 좋을 것 같다는 생각이 들어서 정리를 한 번 해보고자 한다.
Ⅰ. 레버리지의 의미
레버리지(leverage)를 우리말로 번역하면 '지렛대(lever)의 힘'이라는 뜻이다. 그리고 경제 용어로는 '레버리지 투자 = 빚을 이용한 투자'를 의미한다. 아직 뜻이 명확하지 못하다. 빚을 이용한 투자라는 것에 대한 사례를 설명해보자.
< 레버리지 투자의 정의 > (출처 : 부동산 114)예를 들어 1억 원짜리 집이 있다고 가정을 해보자. 그리고 우리는 1억 원을 주고 집을 샀다. 그런데 1년이 지나서 이 집은 1억 5천만 원이 되었다. 최종 수익률은 1억을 투자해서 1억 5천만 원을 만들었으니 50%가 된다.
그런데 만약 우리가 1억 원짜리 집을 은행에서 대출을 5천만 원을 받아서 구입했다고 생각을 해보자. 그러면 1억 원짜리 집이 1억 5천만 원이 되었을 때의 수익률은 얼마일까? 집을 구입할 때에 5천만 원이 내 돈이었고 5천만 원은 은행 돈이었으니 5천만 원으로 투입해서 5천만 원을 번 셈이다.
이 경우 수익률은 100%가 된다. 물론 은행 이자가 0%라고 가정을 했을 경우이다. 은행 이자가 10%라면 수익률은 90%가 된다. 이처럼 자신이 가진 돈보다 빚을 활용함으로써 더 큰 수익을 얻을 수 있게 되는 장점 때문에 레버리지는 투자자들에게 좋은 방법으로 평가받는 것이다.
Ⅱ. 레버리지가 필요한 이유
레버리지 투자라는 것은 빚을 이용한 투자로 원금대비 더 많은 수익을 발생시킬 수 있다는 장점이 있다는 것을 알 수 있었다. 그렇지만 레버리지 투자는 꼭 원금 대비 더 많은 수익만을 발생시킨다는 장점만을 가지고 있는 것은 아니다. 투자가 불가능했던 대상에 투자를 할 수 있게 해 준다는 점도 큰 장점으로 꼽힌다.
< PIR 국가 순서 이미지 > (출처 : 부자아빠 블로그)부동산의 가격을 측정하는 지표 중에 PIR이라는 지표가 있다. PIR은 주택 가격의 거품을 추산하는 대표적인 방법인데 Price to Income Ratio의 약자로 연소득 대비 주택 가격 비율을 말한다. 이는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 해당 지역 중간 가격의 주택을 구입하는 데 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때 소요되는 년도수를 말해준다.
PIR이 10이라면 10년 동안 중간 수준의 소득을 발생시키는 가구가 한 푼도 쓰지 않고 소득을 모아야 중간 수준의 집을 구입할 수 있다는 것을 말한다. 국가와 도시 비교 사이트인 넘베오의 자료를 인용해 보면 2019년 기준으로 서울의 PIR은 약 20.5로 20.5년간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 구입할 수 있다는 것을 말해준다.
서울보다 높은 국가와 도시들도 있는데 타이베이는 30.87, 태국 방콕은 27.24, 베트남의 호찌민은 25.48이 있다. 서울보다 낮은 국가와 도시들인 뮌헨이나 로마, 도쿄, 뉴욕 등도 PIR 10이 넘어가고 있기 때문에 최소 10년 동안의 소득을 아껴야 집을 살 수 있다는 것은 일반화된 것 같다.
그런데 이 지표에는 함정이 숨어져 있는 부분이 집값 상승분이 반영이 안 되었다는 것이다. 10년 후에도 집값이 그대로 여야 하고 내 월급도 꾸준해야 한다는 것이다. 월급여가 집값 상승분보다 빠르게 올라갈 수 있다면 구입 시기를 단축할 수 있겠지만 그럴 경우는 특수한 상황이니 예외로 하도록 하자.
결국 현재 수준에서 20년간 한 푼도 쓰지 않고 돈을 모아서 집을 살 수 있다는 결론이 나오고 이 역시도 장담할 수 없는 지표라는 것이다. 이럴 때에 레버리지를 사용하면 시간을 단축해서 구입 할 수 있기 때문에 레버리지 투자는 부동산에서는 필수적인 요소로 활용되고 있다.
즉, 레버리지는 빚이라는 요인이 외에도 시간이라는 부분도 단축시킬 수 있음을 포함해준다고 생각해도 된다.
Ⅲ. 레버리지의 투자의 위험성
레버리지 투자의 단점이라고 제목을 지으려다가 위험성으로 고쳤다. 그 이유는 레버리지 투자는 자신이 보유한 자산보다 더 큰 자산을 활용한다는 점에서 투자자를 큰 위험에 빠뜨릴 수도 있다는 것을 알아두어야 한다는 말을 해주고 싶었기 때문이다.
< 서울 아파트 가격 지수 변화 그래프 > (출처 : 직방)레버리지 투자의 위험성에 대해서 사례를 들어서 이야기를 해보자. 부동산 가격의 변화에 대해서 나타낸 과거 20년간의 그래프이다. 주황색은 전년 동월비 변동률(%, 왼쪽)을 나타내고 파란색은 명목지수로 가격(오른쪽)을 나타낸다.
부동산 가격을 보게 되면 2003년에서 2008년까지 부동산의 급격한 상승이 있었다. 그러다가 2008년을 기점으로 부동산 가격이 낮아지게 된다. 그런데 하락하는 것이 대단한 하락도 아니다. -5% 수준의 하락이다. 뭐 상승은 10%, 20%씩 하면서 고작 -5% 하락에 어떤 영향을 받았을까에 대해서 별 감흥이 없을 수 있지만 대출을 받은 사람의 입장에서는 이 정도의 하락에도 꽤 큰 영향을 받게 된다.
< 2011년 하우스 푸어 관련 기사 > (출처 : 동아일보)