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by Grandmer Jun 21. 2021

세상을 읽는 기본 상식, 리츠 투자 REITs

[ 글을 시작하기 전에 ]

부동산은 안정성이 높고 수익성도 좋은데 아무나 투자하지 못한다는 높은 장벽이 존재한다. 그 장벽은 투자금이 높다는 것이다. 부동산에 투자하기 위해서는 어느 정도의 종잣돈을 모아야 하고 종잣돈을 모은다고 해도 대출을 받아서 투자를 하지 않으면 모든 금액을 충당할 수 없다는 단점이 존재한다.

부동산 투자가 어려운 점은 이뿐 만이 아니다. 상업용 부동산이나 토지, 산, 건물 같은 부동산은 일반인이 투자하는 것은 엄두도 나지 않을 만큼 너무나도 많은 투자금액이 들어간다. 유명 연예인들이나 투자하는 초대형 투자금액인 듯한 느낌이 든다. 물론 대출을 몇 십억씩 받아서 투자하면 불가능한 것은 아니지만 그런 투자를 선뜻할 만큼 배포가 좋은 사람이나 신용이 좋은 사람은 별로 없다.

< 리츠 투자 개념도 > (출처 : 리츠 정보 시스템)

이런 부동산 투자에서 대안이 될 수 있을 만한 것으로 리츠라는 투자 방법이 있다. 그리고 그 리츠를 다시 ETF라는 지수 투자법으로 변경해서 투자하는 방법도 있다. 전체 부동산을 가질 수는 없지만 건물의 한 귀퉁이라도 가짐으로써 소소한 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 수 있는 리츠 투자방법이다.

< 리츠와 부동산 펀드의 차이 > (출처 : 머니 투데이)

투자의 다양성을 높인다는 한 측면에서 한 번 정도는 알아두면 좋을 것 같아서 소개해보고자 한다. 그러면 리츠가 무엇인지 어떤 종목이 있는 것인지 알아보도록 하자.

Ⅰ. 리츠(REITs)란?

리츠는 Real Estate Investment Trusts를 의미한다. 우리말로 이야기하면 부동산 투자 회사라고 생각하면 된다. 투자의 방법은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그에 따른 운용수익 및 매각 수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급하는 것을 목적으로 운영되는 부동산 관련 투자 회사라고 생각하면 된다.

< 리츠의 기본 구조 > (출처 : 국토교통부)

예를 들면, 우리는 일상에서 물건을 좀 더 싸게 구매하기 위해 공동 구매를 하는 경우가 있다. 공동 구매는 어떤 물건의 구매를 원하는 진행자에게 투자자들이 자금을 전달하고, 진행자는 특정 일자가 지나면 공동 구매를 종료하고 모은 자금으로 물품을 싸게 구매한 후에 구매자에게 다시 전달하는 형태를 말한다.

< 저금리 시대 투자대안 리츠 > (출처 : 한스 경제)

리츠도 이와 비슷한 원리로 진행되는 것이다. 특히 부동산은 매우 비싼 가격이고 개개인이 별도로 사서 구입하는 것이 어렵기 때문에 다수의 투자자가 자금을 모아서 구입을 한 후에 공동으로 운영하는 형태를 말한다.

참고로 부동산 투자회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자 및 운영해야 한다. 또한 부동산 투자 회사는 투자자산에서 발생한 배당가능 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 될 의무가 있는 것이다.

Ⅱ. 리츠의 특징

리츠는 앞서 언급한 대로 부동산 투자 접근이 어려운 소액 투자자들에게 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공함으로써 일반인의 부동산 간접 투자 기회를 제공하게 된다. 결국 부동산에 직접 투자하고 싶지만 그 정도의 목돈은 없고, 부동산 투자에 대한 리스크가 부담인 투자자들에게 적합한 투자처라고 생각된다.

< 부동산 투자의 다양한 방법 비교 > (출처 : 신한알파리츠)

그리고 단일 부동산을 보유하는 것보다 리츠에 분산투자를 하게 되면 부동산을 분산 투자하는 효과를 낼 수도 있다. 부동산과 관련된 포트폴리오를 다각화함으로써 불확실한 미래에 대한 리스크에 대비할 수 있다는 굉장히 큰 장점을 가지고 있다.

특히 배당 수익률이 매력적인 장점으로 꼽히는데 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익을 제공한다는 점이 있다. 그 외에는 부동산을 직접 매매하는 것에 비해서 현금화가 용이하다는 점이 유동성 확보 가능에 비해서 큰 장점으로 꼽힌다.

리츠는 부동산에 투자하기 때문에 종류가 어떤 부동산 타입에 투자하는가에 따라서 나뉘게 된다. 예를 들어 오피스인지 혹은 아파트 인지에 대한 것인지를 기반으로 나뉘기 때문에 리츠 관련 투자를 할 때에는 이런 종류에 대해서 사전에 인지하는 것이 바람직하다고 보인다. 간단한 예를 정리해두도록 하겠다.

1) 오피스 리츠 : 오피스 빌딩을 매입하여 임대를 주고 렌트(월세)를 받는 형태의 리츠이다.

2) 헬스케어 리츠 : 다양한 종류의 부동산에 투자하는 리츠이다. 주로 시니어 커뮤니티(실버타운), 병원, 의료 시설, 간호 시설 등에 투자하는 것이다.

3) 인더스트리얼 리츠 : 물류 센터와 물류 창고 같은 산업용 부동산에 투자하고 임대를 주는 형태의 리츠이다.

4) 리테일 리츠 : 쇼핑몰이나 아웃렛 센터 같은 상업용 건물에 투자하는 리츠이다.

5) 데이터 센터 리츠 : 대규모 서버를 운영할 수 있는 데이터 센터에 투자하는 리츠이다.

6) 로징 리츠 : 호텔이나 리조트를 소유하고 거기에서 나오는 각종 수익을 받는 형태의 리츠이다.

7) 레지덴셜 리츠 : 주거용 부동산에 투자하는 리츠로 아파트, 싱글 하우스, 기숙사 등을 운영한다.

8) 셀프 스토리지 리츠 : 개인 저장 창고 시설을 운영하는 리츠이다.

9) 인프라 스트럭쳐 리츠 : 기간산업과 연관된 부동산에 투자하는 리츠의 종류이다. 광케이블 부지, 통신탑, 송유관 부지 등에 투자하는 리츠이다.

10) 스페셜티 리츠 : 영화관, 극장, 카지노, 농장, 옥외 광고판 등 특수 목적을 가진 부동산에 투자하는 리츠이다.

11) 팀버랜드 리츠 : 벌목장이나 벌목 부지에 투자하는 리츠로 목재를 벌목하여 수익을 얻는다.

12) 디버시파이드 리츠 : 여러 종류의 부동산에 투자하는 리츠를 의미한다.

Ⅲ. 리츠에서도 위험을 분산해보자 : 리츠 ETF

먼저 ETF라는 것에 대해서 정의를 알고 넘어가자. ETF란 Exchange Traded Fund로 상장지수 펀드를 말한다. ETF에 대해서 전문가들도 많이 있기 때문에 조금 간략하게 설명만 해보면 특정한 종목들을 맞게 묶어서 가치와 위험 등을 분산한 지수 투자로 생각하면 된다.

ETF라는 것은 개별 종목이 아닌 전체 시장의 평균에 투자한다는 개념이 되기 때문에 좀 더 현실적인 예시를 들어보자. 한 종목 한 종목의 상승과 하락에 대해서 고민이 된다. 하지만 전체적으로 보면 시장은 상승하는 추세라고 생각한다. 이럴 때에 ETF에 투자금을 묻어 놓고 마음 편히 지내면 된다. 이런 투자기법을 ETF라고 보면 된다.

리츠도 이런 ETF가 존재하는데 대표적인 종목 두 가지를 설명해보도록 하겠다. 월배당 리츠인 KBWY와 SRET를 설명해보도록 하자.

KBWY ETF는 미국에 상장되어 있는 중소형 리츠에 총자산의 90% 이상을 투자하는 월배당 ETF이다. KBWY의 Top 10 Sectors에 대해서 알아보도록 하자. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 상업용 리츠로 차지하는 비중이 50% 이상이고 거주용 리츠가 12%, 영화관 상업용 건물이 30%이고 마지막은 다양한 리츠로 구성되어 있다. KBWY의 Top 10 회사들의 비중이 45%이고 모두 미국 상장 종목들로만 구성되어 있다.

< KBWY 리츠표 > (출처 : ETF.com)

SRET ETF도 전 세계 리츠 중에서 배당성과 성장성이 뛰어난 종목에 집중 투자하는 월배당 ETF이다. SRET는 미국 70%, 캐나다 10.67%, 호주 9.83%, 싱가포르, 멕시코 등으로 퍼져있는 상태이다.

< SRET 리츠표 > (출처 : ETF.com)

이 외에도 더 많고 다양한 리츠 ETF가 있으나 종목 추천을 하는 사람은 아니기 때문에 대표적인 것들 두 가지 위주로만 설명을 해보았다. 관련해서 검색을 하고 싶으신 분들은 www.ETF.com에서 검색해보시면 쉽게 찾아볼 수 있으니 참고 삼아서 재미 삼아서 검색해 보시는 것을 추천한다.

[ 글을 마치며 ]

리츠는 최근에 부각이 되기는 했지만 1960년대에 시작이 된 투자 방법 중에 하나로 하나로 60년이라는 꽤 긴 역사를 자랑하는 투자 방법이다. 아마도 부동산에 대한 투자를 하고 싶은 사람이 예전부터 많았는데 돈이 부족한 투자자들에게 대안으로써 만들어낸 상품이라고 생각한다.

< 위험성에 대한 투자 이익 이미지 > (출처 : 데일리안)

리츠라는 상품이 부동산에 투자하는 만큼 다른 종목에 비해서는 안정적일 수 있다는 것은 맞는 말일 수 있다. 그렇지만 결국 모든 투자는 위험성을 가지고 있다는 점을 잊지 말자. 그리고 이런 위험성은 투자 전에 종목을 선택하기 전에 위험성이 얼마만큼 되는 것인지 측정할 수 있는 것이 투자자로서의 실력이라고 생각한다.

또, 투자자로서 다양한 투자 방법을 알아두는 것은 다양한 무기를 가지는 것과 비슷한 것이기 투자자금이 생기기 전부터 차곡차곡 지식을 쌓아두면 언젠가 도움이 될 것이라 생각한다.

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