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Jul 14. 2021
세상을 읽는 기본 상식, 케이스 쉴러 주택 가격 지수
[ 글을 시작하기 전에 ]
한국만 부동산 가격이 상승하는 것이 아니라 미국도 부동산 가격이 매우 많이 상승한다는 기사를 뉴스에서 접한 적이 있었다. 특히 코로나 이후에 집값이 많이 상승한다고 하는데 그 이유는 재택근무와 집안에서 보내는 시간이 증가했기 때문이라고 한다.
집에서 보내는 시간이 많아지니 그동안은 집에 별로 관심을 두지 않고 작은 집에서 거주를 하거나 어느 정도 불편하더라도 감내를 했는데 이제는 집이라는 공간에 가장 많은 자산을 투자하고 발전시키고자 하는 욕구가 생겨나고 있다고 한다.
<주택 관련 기사 > (출처 : 한겨레)하지만 시장은 준비되지 않았는데 수요만 급증되게 되었고 이는 당연히 주택 가격의 상승을 불러일으켰고 이로 인해서 미국의 주택 가격이 상승되고 있는 현상이 벌어지고 있는 것이라고 생각된다. 여기에 역대급으로 이루어진 유동성 확대로 인해서 시중에 돈이 넘치는 것도 한 가지 요인이 될 수 있겠다.
그렇지만 추측으로만 집값이 올라갔다고 생각할 수 있는데 이를 연구한 지표가 있을 것이라는 생각에 주택 가격 지수라는 것에 대해서 알아두면 좋을 것 같아서 정리를 해보았다. 주택 가격 지수라는 이야기가 신문에 자주 등장하고 있으니 이번 기회에 한 번 정리를 해보면 두고두고 써먹을 수 있으니 정리해 두도록 하자.
Ⅰ. 케이스 쉴러 주택 가격 지수란?
미국의 주택 지수를 나타내는 것으로 케이스 쉴러 주택 가격 지수라는 것이 있다. 케이스 쉴러라는 말은 경제학자들의 이름에서 따온 것인데 케이스는 경제학자인 칼 케이스(Karl Case) 교수를 말하고 쉴러는 로버트 쉴러(Robert Shiller) 교수를 말한다. 이 두 사람이 공통으로 연구해서 만든 주택 가격 지수를 케이스 쉴러 주택 가격 지수라고 부른다.
이 지수는 신용평가회사로 유명한 스탠더드 앤드 푸어스가 함께 연구를 해서 S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수라고 부르고 SPCS index라고 말하고 있다.
미국의 경우 매우 넓은 영토에 국민들이 골고루 분포되어 있기 때문에 주요 10대 도시와 20대 도시를 나누어서 케이스 쉴러 주택 가격 지수는 10 city index와 20 city index로 구분되고 있다.
10대 도시 : 보스턴, 시카고, 덴버, 라스베이거스, 플로리다, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌 디에고, 샌 프란시스코, 워싱턴
20대 도시 : 보스턴, 시카고, 덴버, 라스베이거스, 플로리다, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌 디에고, 샌 프란시스코, 워싱턴, 탬파 베이, 애틀란타, 디트로이트, 미니애폴리스, 샤를로트, 클리블랜드, 포틀랜드, 댈러스, 시애틀, 피닉스
이 외에도 개별지수와 전국 지수까지의 총 4개의 지수로 나뉜다.
S&P는 전국 지수를 제외한 3종류의 지수를 매월 마지막 주 화요일에 두 달 전 기준으로 발표한다. 전국 지수는 2월과 5월, 8월, 11월 마지막 주 화요일에 발표된다.
Ⅱ. 케이스 실러 지수로 살펴본 미국 주택 가격의 변화 그래프
하기의 그래프는 3가지의 색으로 나타낸 가격 그래프가 나오게 되는데 파란색은 10개 도시를 기준으로 나타낸 가격 인덱스가 되고 빨간색은 20개 도시를 기준으로 나오는 도시 인덱스가 된다. 그리고 노란색은 전국을 대상으로 하고 있는 내셔널 인덱스라고 보면 된다. 이렇게 3개의 인덱스가 존재하기는 하지만 대부분 비슷한 트렌드로 움직이고 있다는 것을 볼 수 있다.
< 케이스 실러 지수 1987년 1월 ~ 2021년 1월 > (출처 : 구글 이미지)인덱스라는 것은 절대적인 가격이 아닌 상대적인 비교를 하는 지수이기 때문에 이 표에서는 200년 1월을 기준으로 보는 것이 좋겠다. 2000년 1월의 세 개 지수는 모두 100이 되고 가장 왼쪽의 1987년을 보게 되면 약 60 정도에 걸쳐있다. 이 말은 2000년 1월의 집 가격은 1987년 1월과 비교했을 경우 더 비싸다는 말이 된다.
정확한 수치적인 계산은 계속 변화하는 것이니 전체적인 흐름에 집중하도록 하자. 그래프를 보게 되면 집 가격은 2000년 이후 지속해서 상승해서 2006년과 2007년에 정점을 찍은 것을 알 수 있다. 그리고 그 이후 2009년과 2012년까지 지속해서 하락하다가 2013년을 기점으로 상승하고 있는 것을 알 수 있다.
이유는 2008년의 금융 위기를 기점으로 그전까지는 대출을 받아서 집을 구입하려는 수요가 많았으나 그 이후에는 많은 사람들이 파산하게 되면서 집을 사려는 수요가 적어졌고 대출 금리의 일시적인 상승으로 인해서 발생된 것으로 이해해도 될 것으로 보인다.
하지만 2011년과 2012년 이후 금리가 지속적으로 낮아짐에 따라서 집을 구입하려는 사람들이 늘어났고 이로 인해서 가격은 지속해서 상승되게 된 것으로 보인다. 그래프 사이의 차이를 보게 되면 주요 10대 도시의 가격 상승이 가장 크게 움직이고 있고 그다음은 20대 도시 마지막인 전체 전국 지수라고 보인다.
Ⅲ. 2021년 현재 미국의 상황
현재 미국의 주택 가격은 34년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다는 기사가 나왔다. 미국의 주택 가격지수인 S&P 케이스-실러 전국 주택 가격지수는 4월에 전달에 비해 연율(전년의 4월과 5월의 변화율)로 13.3%가 올랐다고 보도했다. 이런 상승세는 1987년 이후 최고치다.
이런 상승세는 일시적인 것이 아니며 전년 동월 대비 14.6%가 올랐다. 지난 3월까지 케이스-실러 10대 도시 지수는 1년간 12.9% 상승했으나, 4월까지 1년은 14.4% 올랐다. 20대 도시 지수는 4월까지 1년간 14.9% 올랐다. 모든 숫자적인 이야기를 차치하더라도 미국의 주택 가격은 계속해서 상승되고 있다는 것이 사실로 보인다.
< 케이스 쉴러 지수 2020년에서 2021년 3월까지 > (출처 : 머니 투데이)현재의 주택 가격 급등은 코로나로 인해서 집을 구입하려는 수요가 많아진 것이 주요한 데에다 소비자들의 행동 패턴이 변경된 것을 제외하더라도 경제동향의 변화도 큰 요인으로 분석된다. 특히 낮은 주택 담보 대출 금리와 공급 부족이 기인한 것으로 분석된다.
일시적으로 주택 매매가 하락세를 보이는 곳도 있었지만 이는 구매자가 원하는 주택이 시장에 충분하지 않았기 때문이고 주택의 컨디션이 충분하기만 하면 모두 매물이 소진된다고 한다. 현재 주택 가격의 상승세는 2000년대 초반보다 더 빠론 속도이고 이를 지지하고 있는 것은 낮은 금리 등으로 인해 주택시장은 아직 하락세에 접어들 것으로 보이는 상태는 아니라고 한다.
또한 2006년과 2007년의 부실대출로 인해서 발생된 2008년 금융위기를 반면교사 삼아서 대출 심사와 자격조건이 매우 세밀해져서 부실대출도 적은 상황이다. 결국 현재의 주택 가격 상승세는 공급난이 해결될 때까지는 지속될 것으로 보인다는 것이다.
[ 글을 마치며 ]
얼마 전 정리한 글에서 커플링과 디커플링이라는 용어를 정리한 것이 있었다. 한 나라의 경제가 다른 한 나라와 동기화되면서 함께 움직이거나 비동기화되면서 반대로 움직이는 현상을 말해준다고 했다. 현재의 부동산 가격은 미국만이 아니라 전 세계적인 공통된 현상으로 비슷하게 동조화 되어서 움직이고 있다고 생각이 든다.
