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Feb 13. 2022
MBS 모기지 저당 증권
[ 글을 시작하기 전에 ]
미국의 연준이 최근 기준 금리를 올해 3차례 인상 공식화하겠다고 발표를 했었다.
그리고 금리를 인상하기 전 사전 조치로서 양적완화의 규모를 줄이고 테이퍼링을 실시하고 있었는데 이 금액은 2022년 2월까지 될 것으로 전망하고 있다고 했다.
여기서 양적완화의 규모를 줄인다고 한다는 것은 시중에 있는 자산을 매입하는 것을 축소시킨다는 것을 말하는데 시중의 자산 매입의 종류는 크게 두 가지 MBS와 국채로 나뉘게 된다.
전체 매입하는 자산의 규모는 일반적으로 국채 2, MBS 1의 비율로 매입을 하고 있었다.
예를 들어 국채가 800억 달러라면 MBS는 400억 달러 수준인 것으로 절대적으로 적은 금액이 아니다.
국채의 경우는 미국 정부에 돈을 빌려주고받는 것이기 때문에 쉽게 이해가 되는데 이 중 MBS라는 것은 조금 들여다볼 필요가 있어 보인다.
대체 MBS가 무엇이길래 이렇게 큰 금액을 매입해서 양적완화에 한 축으로 사용한 것인지 알아보자.
Ⅰ. MBS의 의미
MBS는 Mortgage Backed Security의 약자로 모기지 저당 증권이라고 한다.
MBS를 알기 위해서는 미국의 주택 구입 과정을 살펴볼 필요가 있다.
먼저 미국에서 집을 살 때는 대부분 모기지 대출을 통해서 산다.
비교적 저렴한 이자율로 10년 이상 장기 대출을 받을 수 있기 때문에 손쉽게 주택을 마련할 수 있다.
대출 기한이 매우 길기 때문에 안정적으로 이자와 원금을 상환할 수 있을 뿐 아니라, 최악의 경우 주택차압으로 채무관계가 종결되는 형태이다.
이는 과거 대공황기에 미국 서민들이 주택 구입을 하기 위해서 만들어진 제도다.
하지만 은행 입장에서는 거액의 대출금을 내주고 20, 30년에 걸쳐서 소액의 이자를 받는 것이 만족스럽지 못했다.
그래서 이 모기지를 담보로 하여 채권을 발행한 것이고 이것이 MBS 모기지 저당 증권인 것이다.
Ⅱ. MBS의 유통 과정
MBS의 기본적인 설명이 끝났으니 이제 MBS가 어떻게 유통되는지에 대해서 알아보도록 하자.
위의 그림을 참고로 설명을 해보도록 하겠다.
먼저 집을 구입하고 싶은 존(John)이라는 사람으로부터 출발한다.
1. 존은 현금이 없어 은행에 십오만 달러 (150,000$) 를 대출받고 그 돈을 가지고 집을 구입한다.
2. 은행은 존에게 빌려준 돈을 기준으로 채권(MBS)을 발행한다.
3. 작은 채권들을 모아 하나의 채권으로 묶어 더 큰 은행에 판매한다.
4. 큰 은행은 채권의 전체 규모를 기준으로 투자자에게 채권을 판매하는 것이다.
이 과정을 거치게 되는 이유는 간단하다.
존에게 돈을 빌려준 은행은 존으로부터 적게는 10년 길게는 30년에 걸쳐 원금을 상환받게 된다.
그런데 그동안 은행은 현금이 묶이게 되어 추가적은 대출을 해줄 수가 없다.
즉, 현금 유동성이 부족해지게 되는 것이다.
그래서 은행은 존에게서 받을 돈을 채권의 형태로 다른 은행에 넘기고 현금을 확보하게 되는 것이다.
그리고 다시 확보한 현금을 기준으로 다른 사람에게 다시 대출을 해주어 새로운 채권을 발생시키고 이 과정을 반복하면서 은행은 대출 규모를 늘려나가고 더 큰 대출 이자를 받을 수 있는 것이다.
이런 형태를 취하는 이유는 은행으로서는 수익률은 조금 떨어지지만 수십 년 걸려서 받을 원금과 이자를 한꺼번에 받을 수 있고, 무엇보다도 유동성이 창출되기 때문에 매우 매력적인 방법인 것이다.
예를 들어 존에게 10년 동안 받을 이자가 2%였다고 가정할 경우 이 중에 1%를 할인해서 다른 은행에 넘기는 것이다.
10년을 기다리면 2%의 이자를 받을 수 있지만 그중 1%를 포기하고 다른 은행에 권리를 넘김으로써 1%의 이자만 취하고 대신 현재의 현금흐름을 만들어냄으로써 새로운 대출을 발생시켜 다시 수익을 창출할 수 있게 된다.
그리고 이 채권을 구입한 은행들의 경우도 대출 만기를 기다리지 않고 다시 채권을 투자자들에게 재판매 함으로써 다시 현금흐름을 발생시키게 된다.
이 과정을 반복함으로써 다시 은행은 현금을 보유하게 되고 신규 대출을 발생시킬 수 있게 된다.
Ⅲ. MBS와 양적 완화의 관계
MBS의 정의와 MBS가 유통되는 과정까지는 정리가 되었지만 이 과정에서 양적 완화와는 어떤 연관성이 있는지에 대해서 좀 더 들여다볼 필요가 있다.
이를 도식화해서 정리해보면 쉽게 이해가 될 수 있다.
위 그림은 앞서 예시로 사용한 그림과 동일한데 변경이 된 점이라면 은행이 MBS를 매각하는 곳이 더 큰 은행이 아니라는 점이다.
기존에 은행이 주택 구입자에게 대출을 해주고 부채를 발생시키는 과정은 동일하다.
단지 은행이 MBS 모기지 저당 증권을 발행한 뒤에 이를 시중 은행에 판매하거나 개인 투자자에게 판매하는 것이 아니라 Fannie Mae, Freddie Mac이라는 곳에 판매하는 것에서 차이가 발생된다.
Fannie Mae는 FNMA (Federal National Mortage Association)으로 미국 정부가 후원하는 기업으로 국책기업이며 공기업이다.
1938년 대공황 중에 뉴딜 정책의 일환으로 설립된 곳으로 회사의 목적은 모기지 담보부 증권의 활성화를 통해서 모기지 시장을 확장하는 것이다.
Freddie Mac도 Fannie Mae와 형제 조직으로서 동일한 목적으로 가지고 모기지 증권의 활성화를 위해서 설립되었다.
이 두 회사는 저금리를 활용해 은행이 부동산 담보 대출을 해주게 도움으로써 미국 시민들이 저금리에 장기간 상환이 가능한 대출을 활용해 자가 주택을 소유하게끔 시장 환경을 조성해 준다.
이런 긍정적인 측면 때문에 미국에서는 장기간 저금리를 활용한 모기지를 통해 주택을 구입하는 문화가 조성되었지만 무분별한 대출로 인해서 2008년 금융 위기를 발생시킨 주범이 되기도 했었다.
현재는 대출 적격 심사 강화와 은행 부실 채권에 대한 관리로 인해서 Freddie Mac과 Fannie Mae의 재무 건전성이 높아진 상태로 예전과 같은 서브 프라임 모기지 사태가 발생하기는 힘들어 보인다.
이 때문에 국가에서 보증하는 국책 모기지 업체로서 Freddie Mac과 Fannie Mae는 은행의 채권을 사들이고 이를 다시 FED에 재판매하는 역할을 해준다.
그리고 FED는 이 전체 시스템의 현금을 지급하는 역할을 해주고 있는 것이다.
궁극적으로 FED가 더 많은 MBS를 사주면 사줄수록 모기지 업체인 Freddie Mac과 Fannie Mae는 더 많은 현금을 확보하고 은행의 채권을 구입할 수 있게 된다.
그리고 그 현금은 다시 은행에 유입이 되고 다시 현금을 확보한 은행은 신규 대출을 해줄 수 있는 것이다.
[ 글을 마치며 ]
최종적으로 정리하고자 하는 부분은 그럼 FED가 가진 모기지 채권 규모는 얼마나 늘었고 이것이 시장에 어떤 영향을 미쳤는가 하는 부분이다.
FED의 2020년 3월 양적 완화의 초기 시점의 자산 규모는 4조 달러였었다. 그리고 미국 국채는 2조 달러 규모였고 모기지 채권 보유액은 1조 4천억 달러 수준이었다.
2021년 8월에는 자산 규모는 8조 달러에 육박하고 있다.
< FED의 전체 자산 규모와 구분 (황토색이 MBS) > 이중 미국 국채는 4조 4천억 달러로 2조 4천억 달러가 늘었고 모기지 채권 보유액은 2조 3천억 달러로 65%가 증가했다.
이 때문에 2020년과 2021년 미국 주택 구입 가격은 상당 수준 상승하게 되었다.
물론 이 외에도 다양한 변수가 존재했지만 MBS의 규모 증가가 하나의 요인이 된 것은 사실이다.
이제는 그 규모를 줄임으로 인해서 지속적인 집 값 상승이 발생되기는 어려울 것 같지만 문제는 집 값 상승에 따른 월세 비용이 증가하고 있다는 점이다.
< 미국 1 bed, 2 bed 월세 비용 증가 율 > 