부동산 투자 수업
생각을 바꾸고 행동을 바꾸면 운명이 바뀐다.
[ 글을 시작하기 전에 ]
부자가 되려면 생각의 전환과 달라진 행동을 반복해야 한다. 내가 이걸 어떻게 해?라는 생각이 든다면 원래의 현실에서 벗어날 수 없다.
그렇기 때문에 부자가 되는 것을 어려운 것이다. 정말 죽을 만큼 노력해야 부자가 되는 것이다.
부자가 된 사람들이 공통적으로 하는 피나는 노력을 했다는 것을 정말로 많은 노력을 했다는 것과 동일한 말이다.
그렇기 때문에 부의 그릇은 사람마다 다르다고 생각한다.
그렇지만 그 그릇의 크기는 각자가 얼마만큼 노력하는 가에 따라 변화하는 것이라고도 생각한다.
부자가 되는 것이 꼭 인생에 중요한 척도나 목표가 된다고 할 수는 없지만 충분한 경제적인 준비가 된다면 다양한 선택을 할 수 있다는 점에서 부자가 되는 것이 나쁘다고 말할 수는 없다고 생각한다.
그럼 어떻게 해야 부자로서의 자세를 가지고 그릇의 크기를 키워나갈 수 있는지 한 번 알아보도록 하자.
Ⅰ. 왜 부자는 더 부자가 되고 가난한 자는 더 가난해지는가
돈이 나를 위해 일하게 하는 법을 배우다.
투자로 돈을 버는 경험을 한 뒤에는 돈을 위해 일하는 것보다 돈이 나를 위해 일하게 하는 시스템을 만들어야 한다는 것을 깨달았다.
투자에 성공하는 절대 공식을 지켜라.
투자 수익 = 투자금 X 수익률
이 공식의 깨달음은 수익률 못지않게 투자금을 높이는 것이 중요하다는 것이다.
수익률에만 신경을 쓰고 투자금은 간과해버린다. 정확하게 말하면 투자금을 늘릴 생각을 해야 하는 것이다.
투자금을 늘리려면 소득을 늘리거나 소비를 줄여서 저축을 많이 해야 한다.
한 마디로 절약하며 살아야 하기 때문에 좀 더 쉬워 보이는 길인 높은 수익률만 바라보게 되는 것이다.
Ⅱ. 월급은 물가 상승을 못 이긴다.
인플레이션이란 통화량 증가로 화폐 가치가 하락하면서 모든 물건의 가격이 전반적으로 꾸준히 오르는 현상을 말한다.
세상에 풀린 돈이 늘어나면서 물가가 오르는 것이다. 자본주의 체제는 계속해서 돈이 늘어나는 시스템이다.
우리나라에 떠도는 돈의 양은 1986년 55조 원에서 2020년 3,200조 원으로 약 58배 늘어났다.
같은 기간 미국이 통화량도 약 8배 가까이 늘었다. 자본주의 사회라면 매우 자연스러운 현상이다.
통화량이 늘면 물가도 오른다. 뭐든 흔해지면 가치가 떨어지는데, 돈도 마찬가지이다.
20년 전이나 지금이나 똑같은 닭을 가지고 튀기는데도 치킨 가격이 2배나 오른 이유는 닭 자체의 가치가 오른 게 아니라 돈의 가치가 떨어졌기 때문이다.
그걸 보고 우리는 물가가 오른다고 하는 것이다.
문제는 99%의 노동자나 자영업자의 소득이 인플레이션을 따라잡지 못한다는 것이다.
가장 큰 이유는 내가 일하지 않으면 돈을 벌 수 없다는 한계 때문이다.
99%의 평범한 샐러리맨은 열심히 회사를 다녀봐야 99%의 확률로 점점 가난해질 수밖에 없다.
심지어 1%의 사람들도 인플레이션을 뛰어넘기 위해 많은 것을 포기해야 한다.
자신을 혹사시키고 많은 시간을 일에 쏟아부어야 한다. 가족과 지낼 시간을 줄이고 취미생활을 꿈도 못 꾸며, 병원 갈 시간조차 없어 아파도 참고 일하다 건강이 더 나빠지기도 한다.
1%의 사람들도 워라밸을 엄격하게 지키려면 인플레이션을 이기기 힘들 수 있다.
결국 인플레이션은 노동자나 자영업자를 통제하는 벽이 된다. 그러니 배운 대로 열심히 일해서 성실하게 저축하는데도 오히려 가난해지는 것이다.
다른 방법을 찾아야만 한다.
회사도, 국가도 당신을 책임져주지 않는다.
회사에 전적으로 의지하는 삶을 산다면 노후가 곤란해진다. 그런데도 직장인의 절반 이상은 노후 준비를 제대로 하지 않는다.
그나마 준비한다는 분들은 물가 상승률도 따라잡지 못할 방법으로 노후 대비를 하고 있다.
노인빈곤율 압도적 1위, 그게 우리나라의 현실이다. 열심히 회사를 다니며 꼬박꼬박 국민연금을 납부하는 사람이 많은데도 그렇다.
회사나 국가만 믿었다가는 노후 파산을 피하기 힘들다. 각자가 알아서 대비하는 수밖에 없다.
Ⅲ. 경제적 자유를 꿈꾸는 당신에게
사람마다 경제적 자유에 대한 기준이 다르다.
이 때문에 목표 수익률이 달라지게 된다.
목표 수익률 2% : 아무것도 하지 않고 적금만 들어도 된다.
목표 수익률 7% : 투자에 약간의 관심만 있으면 가능, 불필요한 지출을 줄이고 차근차근 모아서 투자를 시작하면 된다.
목표 수익률 10% : 다른 일을 하면서 틈틈이 공부하는 것만으로는 어려움, 진지하게 투자에 일생을 걸고 공부해야 한다.
목표 수익률 15% : 생활비를 최대한 줄이고, 대출도 적극적으로 활용해야 가능한 수준
목표 수익률 20% : 받을 수 있는 대출은 모두 받아서 투자금을 최대로 늘려야 한다. 또한, 10명이 모이면 9명 정도는 가르칠 수 있을 정도로 투자 실력이 상위권이어야 가능
목표 수익률 20% 이상 : 투자에 목숨을 걸어야 한다. 100명이 모이면 그중 99명은 가르칠 수 있을 정도로 투자 실력이 최상위권이라야 가능하다.
해마다 꾸준히 15% 이상의 수익률을 올리려면 투자만으로는 거의 불가능하다. 그 정도 수익률을 올리는 사람은 대부분 사업을 하고 있다.
20% 이상의 수익률이라면 말할 것도 없다. 그것도 조그마한 가게가 아니라 직원을 여럿 둔 사업을 해야만 가능하다.
Ⅳ. 레버리지를 활용해야 하는 이유
우리가 대출을 두려워하게 된 진짜 이유
대출에 대한 두려움은 오랫동안 대출이 나쁘다고 믿도록 교육을 받았기 때문에 생긴 것이다.
절대 대출을 받지 말아야 한다. 욕심 내지 말고 분수대로 살아야 한다.
어릴 때부터 부모님께 이런 이야기를 듣고 자란 분들이 많을 것이다. 왜 우리 부모님 세대는 이런 생각을 했을까?
그 이유는 IMF 외환 위기나 글로벌 금융 위기를 직접 겪은 세대이기 때문이다. 두 번의 큰 국가 위기 때 회사가 부도나고 집이 경매로 넘어가는 것을 직접 목격한 분들이 많다.
잘 다니던 회사에서 구조조정을 당해 한순간에 실업자가 된 분들이 많았다.
그런 일들을 겪으면서 자연스럽게 대출에 대한 두려움, 사업에 대한 두려움, 투자에 대한 두려움이 생겨났을 것이다. 이런 생각이 자녀 세대에 영향을 미치면서 청년층 상당수도 대출에 대한 막연한 두려움을 갖게 된 것이다.
대출에 대한 편견과 오해들
대출은 무섭고 위험한 것이라는 편견은 옳지 못하다. 하지만 이유를 물어보면 정확한 답을 해주지 못한다.
주변에서 대출받아서 투자한 사람도, 실패한 사람도 없었다. 남의 이야기를 하면서 위험하다더라 이야기했을 뿐이다.
사실 투자로 성공한 사람들은 대출을 당연한 것으로 생각한다. 대출을 투자의 도구로 활용한다.
어떤 사람이 이 도구를 어떻게 쓰는지가 중요하지, 도구가 무조건 나쁜 것은 아니다.
Ⅴ. 투자금 모으기 불변의 법칙
지출을 줄이려면 지금 당장 SNS부터 끊어라.
수많은 자수성가형 부자들의 인생을 보면 지출을 극단적으로 줄이던 시기가 있었다.
성공한 투자자의 길을 걸으려면 당신도 지출을 줄여야 한다고 강조하고 싶다.
물론 쉽지 않은 일이다. 지출을 줄이려면 2가지 결심이 필요하다.
첫째, SNS를 끊어야 한다. 인스타그램 같은 곳에는 온갖 화려한 삶이 가득하다. 보다 보면 자꾸 남들과 비교하게 되고, 왠지 나만 힘들게 사는 것 같아 우울해지게 된다.
하지만 SNS에는 누구나 정제된 삶, 자신이 누린 가장 멋진 순간을 올린다. 인생에서 가장 멋진 순간만을 모아놓았으니 그럴싸해 보일 수밖에 없다.
그러니 괜히 남들과 비교하며 우울해하지 말고, 애초에 그런 것들을 볼 일이 없게 한 동안 SNS를 탈퇴하고 앱을 지워야 한다.
둘째, 매일 잠들기 전에 나는 남들과 다른 길을 간다라고 다짐하자. 그리고 글을 써서 눈길이 가는 곳에 붙여두자. 생각은 쉽게 잊힌다.
마음먹은 날짜와 이유를 메모지에 적어두면 힘들 때 다시 의지가 생겨난다.
Ⅵ. 인구가 줄어들면 대한민국은 망할까
인구가 줄어들면 전국 모든 지역의 인구가 균등하게 감소하지는 않는다.
오히려 서울, 수도권은 사람들이 몰릴 수 있다. 전체 인구가 감소하더라도 지역별로는 오히려 인구가 증가하고 밀집되는 곳들이 나타나게 된다.
1. 인구가 감소되는 지역의 인프라는 멈추기 시작한다.
인구가 줄어들면 가게와 학교, 병원이 문을 닫는다. 최소한의 매출도 나오지 않으니 가게도 문을 닫고 사람들은 떠나게 된다. 인프라가 작동하지 않는다.
사람이 적은 곳의 교통도 유지되지 못한다. 하루에 버스 몇 대 오가는 것이 전부인 불편한 지역이 된다. 학교도 마트도 병원도 없는 곳에서 살아가는 것이 힘들게 된다.
인프라가 작동하는 대도시로 사람들이 더 몰리게 되고 인구 감소는 오히려, 수도권, 대도시의 인구 밀집을 초래하게 될 것이다.
2. 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들어진다.
인구가 감소하면 수요가 적은 지방의 집은 팔고 수도권의 집으로 이주하게 된다. 타 지역들의 인프라가 작동하지 않기 때문이다.
그럼 인구가 줄어들어도 인기 지역은 오히려 수요가 증가하고 전월세 물량 자체도 감소하게 된다.
인구 감소가 진정으로 걱정된다면 오히려 대도시 중심지에 사람들이 선호하는 주택을 빨리 마련하려고 노력해야 한다.
3. 전체 인구는 줄지만 도심의 가구 수는 늘어난다.
1인 가구의 증가와 대도시의 신규 가구의 증가로 도심의 가구 수는 오히려 늘어나게 된다.
시골은 빈집이 늘어나는데 대도시는 오히려 주택이 부족해지게 된다.
주택의 양극화가 더욱 심해지는 것이다.
인구 감소는 오히려 더 빨리 투자해야 하는 이유다.
[ 글을 마치며 ]
부동산에 대한 투자 방법을 논하기보다는 어떤 마음가짐으로 세상을 바라보는 것이 좋을 것인가에 대해서 집중해보고 싶었다.
그래서 세계 경제에 많은 영향을 주는 인플레이션에 대해서 다시 한번 생각을 해보고 정리를 해보도록 하겠다.
인플레이션이라는 것은 시간이 지남에 따라서 물건의 가격이 지속적으로 상승하는 것을 말한다.
인플레이션은 부정적인 요소보다는 긍정적인 요소가 더 많은 것으로 이해해야 하는데 그 이유는 물가가 상승하는 것이 하락하는 것보다는 바람직하기 때문이다.
물건의 가격이 상승하게 되면 그만큼 기업의 실적은 좋아지고 더 많은 고용 효과가 발생될 수 있다. 즉, 경제가 발전하는 것이다.
이 때문에 일정 수준의 인플레이션은 소비자들의 구매력이 향상되는 것으로 연결이 되고 나아가 국가 경제가 발전되고 전체의 삶이 윤택해지는 것을 말한다.
반면 디플레이션은 물가가 하락하기 때문에 경기가 위축되고 투자가 활성화되지 못하는 것을 말한다. 이 때문에 경제는 일정 수준의 인플레이션을 지속적으로 동반하는 것이 정상적인 현상이라고 보고 있다.
그리고 기대 인플레이션율 혹은 적정 인플레이션율은 2%로 보고 있으며 2%보다 높으면 고인플레이션으로 물가 상승이 너무 높아지는 것으로 경제에 심각한 위협이 된다.
이 때문에 지금까지 경제가 발전해왔다는 것을 일정 수준의 인플레이션이 지속적으로 이어져 왔다는 것을 뜻하며 이는 우리가 소비하는 물건의 가격이 과거와 비교했을 때 높아졌다는 것을 말해준다.
물건의 가격이 높아졌기 때문에 우리가 예전보다 더 많은 돈을 벌게 되더라도 소비하는 수준이나 씀씀이가 커져서 혹은 돈의 단위가 커졌기 때문에 예전과 유사한 소비를 하게 되더라도 저축액에는 큰 차이가 발생하지 못하는 것이다.
결국 인플레이션의 시대를 살아가는 우리들은 노동을 통한 수입과 더불어 투자를 통한 수입도 반드시 필요한 것이다.
그럼 투자를 통한 수입을 얻기 위해서는 어떤 목표를 세워야 할까? 이때 수익률을 높게 잡으면 좋겠지만 실현 불가능한 수익률을 목표로 하게 된다면 너무 큰 리스크 혹은 감당할 수 없는 위험을 떠안게 되기 때문에 적정 목표 수익률을 정해야 한다.
이와 동시에 수익금을 높이기 위해서는 투자금도 높여야 하는데 이를 위해서 소득을 올리는 방법과 소비를 줄여서 저축액을 늘리는 것이 필요하다.
이렇게 적어 놓고 보니 매우 단순해서 부자가 되는 길이 매우 쉬워 보이지만 막상 부자가 되는 사람은 매우 적다.
부자라고 칭할 수 있는 기준은 제각각이겠으니 각자가 생각할 때에 경제적 자유를 얻을 수 있는 수준 혹은 시간적인 자유를 얻을 수 있는 수준의 금액을 만드는 사람은 흔치 않다.
그 이유는 이 단순한 원리가 매우 힘들기 때문이다.
그리고 무엇보다 짧은 순간에 소비를 억제하거나 한 번의 작은 성공은 있을 수 있지만 꾸준한 성공 혹은 지속적인 자기 통제를 하는 것은 매우 어렵기 때문이다.
이 때문에 경제적 여유를 달성하기 위해서 우리가 알아두어야 할 것은 95%의 투자 마인드와 5%의 기술이라는 말이 나오는 것이라 생각한다.
스스로의 마음을 잘 통제하고 자신이 원하는 바를 달성하기 위해서 우리는 어떤 삶의 자세를 가지고 있는지 되돌아볼 일이다.
참고 도서 : 부동산 투자 수업
