부동산 트렌드 2024
입주 물량 말라버린 서울, 그 종착점은 어디인가
[ 글을 시작하기 전에 ]
부동산으로 자산을 늘리는 것은 우리 부모세대에서나 가능한 일이라는 말이 나돌 때가 있었다.
그런데 그런 말이 무색하리만큼 부동산 가격이 폭등하기 시작했다.
부동산을 사지 않으면 자연스럽게 자산의 격차가 벌어지는 시대가 오기 시작했다.
하지만 그 시간은 오래가지 않았다. 다시 매수세가 꺾이면서 예전의 가격으로 회귀하는 현상이 벌어지기도 했다.
이 과정에서 우리는 부동산도 결국 자산의 한 종류로 경기의 흐름을 탄다는 것을 알 수 있게 되었다.
그럼 앞으로는 어떻게 될까? 다시 상승하게 될까? 아니면 횡보하게 될까? 혹은 더 하락하게 될까?
물론 그 어떤 것도 정확한 예측은 존재하지 않을 것이다.
그렇지만 꾸준하게 시장을 보고 경제의 흐름을 따라가다 보면 우리는 분명 자신만의 인사이트를 발견할 수 있게 될 것이다.
그럼 어떻게 변화하게 될 것인지 2024년 예측에 대해서 알아보도록 하자.
Ⅰ. 단기 예측 (2023년 하반기 ~ 2024년)
우리나라를 둘러싼 국내외 동향은 매우 혼란스럽다.
미국 국채 금리 상승과 중국 부동산 위기 등이 심상치 않다. 미국 국채 10년물 금리는 2008년 금융위기 이후 최고로 높은 수준에 이르렀고 미국 주택담보 대출 금리가 다시 오르며 주택 시장이 소강국면에 들어갔다.
중국은 최대 부동산 개발 업체인 헝다가 미국법원에 파산을 신청하는 상황에 이르렀다.
우리가 국제 경제와 금융환경을 주시해야 하는 이유는 모든 상황들이 연계되어 있기 때문이다.
해외 금융시장에서 미국 국채 금리가 인상되는 상황은 바로 우리나라 국채 금리 인상을 불러오며 이는 우리나라 주택담보대출 금리 인상으로 연결된다.
2023년 8월 현재, 한국 국고채 10년물 금리는 3월부터 지속적으로 상승하면서 3.9%에 도달했다.
국고채 10년물 금리가 3.3%에서 3.9%로 상승하자, 언론에서도 주택담도대출 금리가 빠르게 상승한다는 기사가 많이 나오고 있다.
Ⅱ. 중장기 예측 (2025년 이후)
2024년을 보수적 관점에서 정체로 본다고 하더라도, 장기적 관점에서 서울시 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문이다.
현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 이 위기 속에 기회가 있기 때문이다.
위기와 기회는 세 가지 차원에서 나타난다.
첫째, 빌라포비아의 여파 : 전세 사기에 대한 우려 등으로 사람들은 빌라와 오피스텔에 거주하려는 마음을 거두고, 아파트라는 상위재로 발걸음을 돌리고 있다.
즉 아파트 전세 수요가 상승할 가능성이 있다.
둘째, PF 대출 연장의 여파 : PF 사태가 터진다면 부동산 시장에 큰 풍파를 일으켜 토지 가격이 급락할 수 있다.
기본적으로 금융권은 부실 자산이 발생하면 낮은 가격에라도 처분하는 경향이 있기 때문이다.
물론 이는 단기적으로 부동산 가격에 매우 큰 부정적 효과를 끼치는 것이 맞다.
그럼에도 위기관리를 제대로 한, PF 사태를 대비해 자금을 축적하고 준비한 건설회사와 디벨로퍼들에게 이는 기회가 된다.
셋째, 최악의 수준이 예상되는 2025~2026년 이후의 서울시 아파트 입주 물량 : 토지 가격이 많이 떨어지지 않았기에 디벨로퍼들이 부동산 개발에 들어가기 매우 힘든 상황이다.
따라서 위에서 언급한 바와 같이 모든 유형의 주택 인허가 물량은 역대 최저 수준이다.
여기서 알아야 할 점은 대개 인허가 시점부터 3~4년 후 입주 물량이 시장에 나온다는 것이다.
2022년과 2023년 인허가 물량이 적다면 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다.
Ⅲ. 서울 부동산의 변곡점을 찾아서
부동산 대폭등 이후 2022년 전반기에는 시장 참여자 사이 아파트 가격이 하락했는지에 대한 논의가 많았다.
시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다.
사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다 착각하고 있었고, 나중이 되어서야 가격이 이미 반전했음을 인지했다.
이는 매우 중요한 인사이트를 남기는데, 일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다는 것이다.
즉, 실제 가격과 인지 사이 시차가 존재한다. 지난 급락기의 경우 가격 하락이 2021년 11월에 시작되었음에도 그 인지에는 몇 개월이 걸렸다.
이것은 역으로 가격이 하락을 멈췄다는 것을 늦게 인지할 수도 있다는 말이다.
시장이 급격하게 움직일 때는 더욱 그럴 수 있다.
우선 현재 시장 흐름과 관련해 분명한 부분은 서울의 경우 2021년 11월부터 가격이 하락했다는 점과 2023년 1월부터 반등하기 시작했다는 점이다.
먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다.
Ⅳ. 금융 시장의 하락 압력 vs 입주 물량의 상승 압력
부동산 가격은 부동산 내부 요인 (공급 물량, 매매 가격 대비 전세 가격의 비율, 부동산 수요, 소득 수준 등)과 더불어 외부 요인 (경제 상황, 이자율 등) 등 다양한 요인으로부터 영향을 받는다.
이 중 금융 부분에서 앞으로 주시해야 할 것은 기준금리보다는 국고채 10년물 금리의 흐름이다.
국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며, 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.
2023년 2월부터 5월까지 3.2%~3.4% 대에서 움직이던 국고채 10년물 금리는 현재 기준금리 3.5% 보다 높아졌으며 4%에 근접하고 있다.
한국은행 기준금리보다 국고채 10년물 금리가 높은 당연한 상황으로 돌아온 것이다.
국고채 10년물 금리가 상승하면서 주택담보대출 금리도 동반 상승 중이다. 따라서 금융시장 측면에서는 2023년 하반기와 2024년 상반기에 2023년 상반기와 다른 수준의 주택담보대출 금리가 나타나며 수요를 위축시킬 가능성이 있다.
그러나 부동산 하락 사이클이 짧아진 점 그리고 2025년 이후 낮은 수준의 입주 물량 등을 고려하면 금융시장으로 인한 서울시 주택 투자 수요 위축은 생각보다 짧을 수 있다.
Ⅴ. 빌라 절멸의 시대, 나비효과의 끝은?
빌라 인허가 물량이 급감한 것은 2022년에 닥친 빌라 전세 문제와 디벨로퍼들의 부정적 시장 전망이 합쳐진 결과다.
공급 측면에서 인허가 물량 급감과 전세 거래량 감소가 연결되는 모양새다.
다만 여기서 우리가 살펴봐야 할 부분은 빌라포비아로 빌라에 살고 싶어 하지 않는 심리가 만연하고 그렇기에 빌라 전세 거래량도 감소했는데, 전세 거래량은 인허가 물량 수준으로 급감하지는 않았다는 점이다.
2023년 7월 빌라 전세 거래량은 전세 문제 발생 이전의 67% 수준으로 이것만으로는 전세 수요가 절멸했다고 보기 어렵다.
결국 어쩔 수 없이 서민들의 대표 주거 형태인 빌라에 거주하려는 사람들이 존재한다는 점이다.
전세 사기 우려 등에도 불구하고 전세를 살 수밖에 없는 사람들이 있는 것이다.
이처럼 서민들의 대표적 주거 형태인 빌라에 대한 수요가 완전히 없어지기는 어려운 만큼, 전세 사기 등의 우려가 해소된다면 빌라 전세의 공급 부족으로 상황이 급반전될 가능성도 존재한다.
비록 상위재와 열위재의 관계에 있으나 대체재인 빌라와 아파트는 가격 등락에 따라 상호 간 수요에 영향을 준다.
전세 사기 문제와 아파트 전세가격의 하락 등이 빌라 전세가격 하락에 영향을 주고 있다.
향후 정부의 노력으로 전세 사기 문제가 시정돼 안심하고 거래할 수 있는 환경이 조성된다면, 빌라 입주 물량 부족이 대두될 수 있다.
[ 글을 마치며 ]
부동산은 경제의 흐름에 영향을 받게 된다.
간단하게 생각해 보면 저금리에서는 대출을 받아 집을 구매하려는 수요가 증가하기 때문에 가격이 상승하게 된다.
하지만 금리가 높아지게 되면 매수세가 사라지게 되고 가격은 점차 하락하게 된다.
이 과정에 더해서 인플레이션으로 인해서 새로운 가치의 변화도 발생하게 되는데 바로 구축과 신축의 차이가 생겨나는 것이다.
재료비나 임금인상률이 높아지게 될 경우 새롭게 만들어지는 주거지역은 가격이 상승하게 된다.
건축기술이 발달하게 되고 새로운 형태의 주거지는 사람들에게 인기를 얻게 된다.
좋은 공간에서 거주하고 싶다는 욕망으로 인해서 신축의 가치는 점점 더 높아지게 된다.
나아가 새로운 기술의 발달로 인해서 구축에서의 거주 비용이 상대적으로 더 높아지는 현상도 발생할 수 있게 된다.
부동산은 대부분의 가구에서 자산의 절대적인 비중을 차지하고 있다.
이로 인해서 부동산의 가치 상승과 하락은 많은 이들에게 관심의 대상이 된다.
앞으로 부동산이 최근 3년과 같은 급격한 상승을 할 가능성은 크지 않다고 시장은 보고 있다.
그리고 부동산이 변동성을 가지게 된다고 하더라도 지역 간에서 차이가 발생할 수 있게 되고 거주 형태의 종류에 따라서 가치도 달라지게 된다.
물론 이렇다 저렇다를 단정 짓기는 힘들다. 모두 일련의 과정에서 변화하게 되는 것이 시장의 변동성이라고 생각한다.
또 여기에서 우리가 생각해야 하는 큰 변수 중에 하나는 인구 이동과 산업의 변동도 함께 고려해야 한다.
새로운 산업이 태동하고 인구가 이동하게 될 경우 이는 새로운 거주 환경과는 무관하게 가치가 변동될 수 있다.
앞으로도 꾸준하게 시장의 흐름과 변동이 어떻게 발생되는지를 고민하고 공부해 나갈 수 있도록 하자.
참고 도서 : 부동산 트렌드 2024 ( 김경민 )
