부자아빠 부동산수업
평범한 고등학교 교사가 40대 초반에 40억 자산가가 되기까지
[ 글을 시작하기 전에 ]
부동산 시장은 돌고 도는 사이클이 있습니다. 상승이 있으면 하락이 있고, 하락이 있어야 상승이 있습니다.
지은이가 부동산 공부를 해오면서 가장 뼈저리게 느낀 점 중 하나가 물건 분석보다 타이밍이 더 중요하다는 것입니다.
타이밍만 잘 맞으면 그 지역에서 가장 최악의 물건이라도 충분히 상승을 통해 이익을 낼 수 있습니다.
반면 타이밍이 안 맞으면 아무리 핵심 물건이라도 팔리지 않고 가격도 다른 물건들과 똑같이 떨어집니다.
이는 곧 상승장에 잘 올라타지 못했더라도 다음 상승장 타이밍에 잘 올라탄다면 충분히 만회할 수 있다는 얘기가 됩니다.
최소한 하락장에서 큰 손해는 보지 않았으니까요. 그러니 부동산 투자를 포기할 이유는 절대 없습니다.
오히려 그럴 때일수록 공부를 더 열심히 하면서 좋은 타이밍을 기다려야 한다고 생각합니다.
그럼 어떤 공부를 해야 하는지 알아볼 수 있도록 하겠습니다.
Ⅰ. 화폐가 늘어날수록 실물 자산에 투자하라.
이 상황에서 우리는 어떻게 행동해야 할까? 화폐를 무작정 모으거나 저금하는 것으로는 절대 부자가 될 수 없다.
화폐는 아무리 열심히 모아봐야 매년 발생하는 인플레이션으로 가치가 조금씩 떨어진다.
따라서 진짜 돈을 모아야 한다. 여기서 진짜 돈이란 희귀성이 있고 대체할 수 있는 것이 별로 없으며 쉽게 만들어낼 수 있는 것이 아니어야 한다.
예를 들어 돈을 잘 벌고 있는 좋은 회사의 주식과 핵심 입지의 부동산 같은 경우는 진짜 돈이라고 할 수 있다.
핵심 입지의 땅은 움직이지 않는다. 대체할 수 있는 것이 없으며 원한다고 바로 만들어낼 수 있는 것이 아니다.
사람들은 초품아를 선호한다. 아파트 바로 옆의 초등학교는 바란다고 해서 쉽게 만들어낼 수 없기 때문이다.
초등학교를 새로 지으려면 땅도 확보해야 하고 여기저기 많은 인가 단계를 거쳐야 해서 절대로 쉽지 않다.
따라서 초품아 같은 핵심 입지의 땅을 소유하고 있다면 그것은 진짜 돈이라고 할 수 있다.
주식 역시 마찬가지다. 이익을 잘 내고 핵심 기술을 보유한 기업의 주식을 사서 모으면 기업이 벌어들이는 이익이 결국 나의 이익으로 되돌아온다.
주가 상승이나 배당 등으로 내게 이익을 주기 때문에 좋은 기업의 주식들은 진짜 돈이 될 수 있다.
물론 모든 자산은 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 상승이 있기에 하락이 있고 하락이 있기에 상승이 있는, 즉 사이클에 따라 움직이는 것이다.
그러나 장기적으로 봤을 때 이 진짜 돈들이 우상향 하고 있다는 건 현재 자본주의 시스템에서 발생하는 자연스러운 현상이지 않을까?
진짜 돈이 무엇인지 깨달아야 한다. 열심히 모은 화폐로 가치 있는 핵심 자산과 바꿀 수 있도록 말이다.
그렇지 않고 단순히 계속 화폐를 모으기만 한다면 절대로 부를 이룰 수 없다. 화폐 자체는 진짜 돈이 아니을 알고, 진짜 돈이 되는 가치 있는 자산을 발견하는 눈을 갖게 되어야 한다.
Ⅱ. 돈이 돈을 부르는 시스템을 구축하라.
오래도록 지속될 돈 버는 방법은 무엇일까? 자본주의 시스템을 이용해야 한다고 생각한다.
예를 들어 역세원의 입지 좋은 아파트를 샀다고 하면 월세를 통해 노동을 하지 않아도 돈을 벌 수 있다.
또 돈을 벌어서 그 이익을 주주들에게 배당으로 돌려주는 회사의 주식에 투자했다고 해보자.
그 회사의 직원들이 열심히 일해서 이익을 내고, 그 이익금으로 너에게 배당을 준다. 여기에도 노동은 하나도 들어가지 않는다.
그러니 평생 노동을 통해 돈을 벌지, 아니면 자본이 돈을 벌어오게 할지 선택해야 한다.
그렇다고 해서 노동으로 돈을 버는 것을 소홀히 여겨서는 안 된다. 노동 역시 너무나 중요하며 월급의 소중함을 알아야 한다.
직장에 다니고 근로소득이 있어야 낮은 금리로 대출을 받을 수 있다. 어딘가에 투자하기 위해 단순히 돈을 모으기만 해서는 시간이 너무 오래 걸린다. 이럴 때 대출 레버리지로 활용하면 더 빨리 자본가의 삶으로 들어갈 수 있게 된다.
Ⅲ. 근로소득에만 의지하면 노후가 힘들어진다.
20대와 30대에 열심히 경제와 재테크 관련 책을 보면서 경제 지식을 쌓고, 돈을 절약하고 효율적으로 관리해서 종잣돈을 모아야 한다.
그 종잣돈과 대출을 활용해 본격적인 자본가의 길로 나서서 노동을 통해 버는 돈보다 자본을 활용해 버는 돈이 더 많아지도록 해야 한다. 그것이 핵심이다.
노동을 통해 버는 돈에만 의지하는 사람들은 어떨까? 대기업에 다니는 40대, 50대를 떠올려보자. 이들은 회사의 사정에 따라 언제 그만두어도 이상하지 않다.
그래서 만약 50대 초반에 퇴사하게 되었다면 월급에만 의존해 왔을 경우 수입이 끊기고 만다.
물론 퇴직금 등 목돈을 손에 쥘 수도 있겠지만 그 돈을 가지고 창업이다, 투자다 해서 날리는 경우를 많이 봤다.
그때서야 자본을 활용해 돈 버는 방법을 모색하지만 이미 너무 늦은 것이다.
그러니 너는 지금부터 경제 근육을 키우고 투자를 위한 종잣돈을 악착같이 모아라.
노동 소득 외에 다양한 곳에서 일하지 않아도 소득이 들어올 수 있게 만들어 놓는다면 네 노후는 행복하고 여유로워질 거야.
그리고 네 시간을 온전히 너의 것으로 사용할 수 있는 경제적 자유도 이룰 것이다.
Ⅳ. 승자가 되려면 핵심 자산을 소유하라.
배를 소유한 선주는 배를 빌려주는 것만으로도 큰 고생 없이 가장 많은 돈을 벌어들일 수 있다.
왜 그럴까? 앞에서 말한 어부보다 일은 훨씬 적게 하는데 말이다.
그 이유는 선주는 배라는 자산을 소유한 사람이기 때문이다. 마찬가지로 땅이라든지 아파트를 소유한 사람들은 가지고 있는 자산을 다른 사람들에게 빌려주고 돈을 벌 수 있다.
또 그 자산은 부동산이기 때문에 현금 가치를 떨어트리는 인플레이션도 어느 정도 방어할 수 있다.
입지 좋은 곳의 상가를 소유한 임차인이 장사하다가 망해 나가도 상관이 없다.
임차인이 망하면 다시 다른 사람에게 빌려주면 그만이다. 심지어 임차인은 망해서 나가면서도 보증금을 받으려면 상가를 원상 복구하고 나가야 한다.
입지만 좋다면 어차피 계속 누군가는 또 들어올 것이다. 그리고 월세를 계속 상가 소유주에게 낼 것이다.
핵심 자산을 소유한 사람이 자본주의 생태계의 가장 상위에 있는 사람인 것이다.
그 아래에 있는 사람이 바로 앞 사례에서 언급한 선장이 되겠다. 이 사람들은 중간관리자 격으로 밑에 있는 사람들을 관리하면서 돈을 받는다.
이들은 직접 낚시를 하지 않는다. 배를 몰고 전체적으로 관리만 할 뿐이다. 그래도 어부들보다 더 많은 돈을 받는다.
이들도 물론 일을 하기는 한다. 하지만 땡볕에서 손으로 물고기를 끌어올리는 단순 노동이 아리라 배를 몰고 물때를 보면서 고기 잡을 포인트를 찾아가는 나름대로 전문 지식과 경험이 요구되는 일을 한다.
그래서 일의 단순노동 강도는 낮고 보수는 더 높다. 이른바 전문직이라고도 할 수 있겠다.
이들은 일반 월급쟁이들보다 보수도 많고 삶의 질도 더 높을 수 있다. 그런데 문제는 아무리 전문직이라도 결국 일을 해야 한다는 점이다.
자본주의 생태계의 가장 하단에 있는 사람들은 직접 물고기를 낚는 어부들이다.
이들은 목숨을 걸고 풍랑에 맞서 싸우면서 맨손으로 물고기를 낚아 올린다. 물고기가 입질하는 미세한 촉감을 느끼기 위해 장갑도 못 낀다고 한다.
가장 오래 일하고 가장 많이 일하지만 가장 적은 돈을 받는다. 회사라는 거대 생태계로 본다면 월급을 받아 생활하는 월급쟁이들이라 할 수 있겠다.
Ⅴ. 투자를 통해 자산가의 삶으로 올라가라.
결국 핵심 사잔을 소유한 사람이 계속해서 부를 쌓아갈 수 있다.
핵심 자산이 없으면 자신의 노동력이 버텨줄 때까지는 노동을 통해 먹고살 수는 있겠지만, 계속 힘든 일을 하면서 돈을 벌어야 한다.
그마저도 나이가 들어 노동력이 약해지면 그때의 삶은 생각하기 싫을 정도로 비참해질 것이다. 한마디로 현대 자본주의 사회에서는 핵심 자산을 소유하고 있어야 인플레이션을 방어할 수 있고, 내 노동력의 경쟁력이 사라질 때도 그 자산이 나를 대신해 일하게 해서 내게 돈을 가져다줄 수 있다.
그러니 비록 세 번째 노동자로 시작했다고 해도 끊임없이 자신의 능력을 키워서 수입을 늘리고 지출을 줄여 종잣돈을 확보하고 그 종잣돈으로 투자해서 핵심 자산을 소유하게 된다면 가장 꼭대기에 있는 자산가의 삶으로 올라갈 수 있다.
만약 전문직으로 시작한다면 대체로 수입이 일반 노동자보다 많기 때문에 그 시작점이 더 앞에 있다.
그러면 월급쟁이와 똑같은 노력을 들여도 더 빠른 시기에 자산가의 삶에 다가갈 수 있다.
월급만으로는 결코 부자가 될 수 없으며 부자가 되려면 핵심 자산을 소유해야 한다. 이 사실을 빨리 깨달으면 깨달을수록 부자가 될 가능성이 더 커진단다.
이 자본주의 원리를 꼭 깨우치길 바란다.
Ⅵ. 절박함 그리고 겸손함을 지녀라
투자의 세계에서 절박함은 필수다. 사람은 배가 고파야 원하는 바를 이룰 수 있다.
배고픔도 없이 안일한 마음으로 투자의 세계에 뛰어들었다가 초보자의 행운으로 잠깐 성공했더라도 곧 위기를 이겨내지 못하고 사라지고 마는 투자자들을 아빠는 많이 봤다.
사람은 절박해야 공부를 더 하고, 최선을 다하게 된다.
아빠의 절박함은 뭔지 아니? 아빠는 나이 먹고도 회사에 나가 일을 하는 것이 두려웠다.
젊음을 다 바쳐 돈을 벌고 나이 들어 내 몸 하나 가누지 못할 때 기껏 힘들게 모은 돈을 치료에 써야 한다는 것도 두려웠다.
아빠는 젊을 때 경제적 자유를 얻고 싶었다. 젊을 때 자유를 얻어 젊음을 누리고 싶었지.
그런데 그러지 못하고 어느덧 나이가 40을 넘어가니 너무 절박해지더라.
이제 젊음이 얼마 안 남았다는 사실이 내 어깨를 짓눌렀다. 그래서 더욱 성공에 매달렸고 이렇게 너에게 책도 쓴 것이란다.
아들아, 절박함이 있어야 한다. 그래야 네가 원하는 것을 이루기 위해 달릴 수 있고, 실패에 대한 두려움 없이 도전할 수 있다.
두려움보다 절박함이 더 커야 한다. 그리고 겸손함을 지녀야 한다. 투자의 세계에서는 무엇보다 겸손해야 한다.
늘 겸손한 태도로 가진 것을 자랑하지 말고 조심스럽게 행동하라. 주변의 어렵고 힘든 사람들을 무시하지 말고 예의를 지켜라.
[ 글을 마치며 ]
이 책의 내용에서 두 가지는 다시 한번 곱씹어 볼 수 있도록 해야겠다.
첫 번째는 자본주의 사회에서 자본은 가장 높은 가치를 지닌다는 것이다.
배를 타고 나가서 물고기를 잡게 되면 가장 큰 이득은 선주가 가지게 된다.
그리고 그다음은 배를 몰고 있는 선장이 가지게 되고 가장 적은 몫은 물고기를 건져 올리는 어부들이 되게 된다.
이는 꼭 어부의 세계에서만 적용되는 법칙은 아니다.
어떤 건물에서 물건을 판매하고 있는 매장의 직원은 정해진 월급여만 받는다.
그리고 매장 주인은 매출에서 일정 부분을 가지게 된다.
최종적으로 건물 주인은 매장 주인들로부터 수수료를 받게 되고 이는 가장 큰 이익이 된다.
물론 이 과정이 생각대로 잘 진행이 되지 않을 경우 피해는 반대의 순서로 커지게 된다.
결국 여기에서 우리가 알 수 있는 가장 중요한 요소는 자본을 가지고 있는 사람이 가장 큰 수익을 얻을 가능성이 높다는 것이다.
단순히 주식 투자의 세계에서도 마찬가지이다.
주식에 투자한 금액이 많을수록 수익에 따라 배분률이 높아지게 된다.
이 때문에 우리는 자본주의 사회에서 살아가면서 자본이 그 무엇보다 높은 가치를 가지고 있음을 자연스럽게 알 수 있다.
그럼 우리의 삶은 어떤 형태로 발전해 나가야 할까?
자본을 조금이라도 더 가질 수 있다면 삶에서 유리한 조건을 갖추게 되지 않을까 싶다.
정해진 수익을 보장받으려는 노력을 하는 대신에 자신이 노력한 것에 비례해서 더 큰 수익을 얻을 수 있는 방법을 찾아가는 것이 더 현명할 것이라는 생각이 든다.
물고기를 잡는 어부라면 틈틈이 공부를 해서 배를 모는 방식을 배우는 것이 좋고 배를 모는 것을 배웠다면 배를 운영하고 수익을 창출해 내는 구조를 고민해 보는 것이 좋다.
단순히 하루하루의 삶에만 집중할 것이 아니라 차근차근 배워나가고 성장하는 것이 바람직하다고 생각한다.
두 번째는 절박함과 겸손함을 가지고 있어야 한다는 것이다.
절박함을 가져야 하는 이유는 스스로 최선을 다할 수 있는 동기 부여를 가질 수 있는 수단이 되어주기 때문이다.
절박해야 현재 상태에서 벗어나려고 하는 노력을 하게 되고 시간을 좀 더 효율적으로 쓸 수 있게 되기 때문이다.
매일 24시간 동안 충분히 잠을 자면서도 남는 시간에 자신을 위해서 발전하려는 노력을 해야 한다.
남는 시간을 하릴없이 보내고 시간을 흘려보낸다면 지난 간 시간에 대한 아쉬움으로 삶을 되돌아보게 된다.
이런 후회를 하지 않기 위해서 속절없이 지나가는 시간을 잘 쓰기 위해서 매일 절박함을 가지고 최선을 다하려는 자세를 갖는 것이 중요하다.
그러면서도 겸손함을 가져야 한다.
남들에게서 배우려고 해야 하고 남들에게 도움을 받으려는 자세를 가져야 한다.
그 과정에서 자신도 모르는 사이에 점점 더 많은 사람들이 자신에게 도움을 주기 위해서 노력하게 된다는 것을 알게 된다.
절박함을 통해서 최선을 다하면서도 겸손함을 가지고 배우려는 자세를 가진 사람에게 도움을 주지 않을 사람은 없고 그런 사람이 하는 일이 잘못될 일도 없다.
참고 도서 : 부자아빠 부동산수업 ( 세준아빠 )
