[창업일기13] 아파트는 투자 수단이 아니다
#부동산 #아파트 #투자
오늘은 연일 발발하는 부동산 악재 뉴스를 바라보며 과연 부동산을 구매해야 하는지 아니면 기다려야 하는지 혹은 포기하고 다른 자산에 투자해야 하는지 알아보려고 합니다. 그래서 아파트를 투자수단으로 보는 게 맞는지에 대해 이야기해보려고 합니다. 총 5가지 질문과 그에 답해보는 방식으로 짧고 굵게 진행하도록 하겠습니다.
뉴스에 대해
여러분 뉴스의 목적이 뭘까요? 과거엔 모르겠지만 현재의 뉴스는 소비를 위해 존재합니다. 기자들도 연일 자극적인 기사 제목을 뽑아내서 많은 질타를 받기도 하고 그로 인해 "기래기"라는 혐오 단어가 생기기도 했죠. 많은 분들이 매일 뉴스를 접하며 그곳에서 양질의 정보를 얻으려고 하지만 단언컨대 여러분들이 일상적으로 접하는 뉴스에 그런 고급 정보는 없습니다.
솔직히 이스라엘 - 하마스 문제에 대해 우리가 알든 모르든, 국제 유가가 어떻게 되든, 미국 대선 결과가 어떻게 되든 90%의 일반 시민들은 알아도 쓸모없고 대처할 수 없어서 무력감만 유발하는 뉴스가 대부분입니다. 따라서 이런 뉴스에 감정 소비를 할 필요가 없습니다.
관성에 의해 혹은 불안해서 뉴스를 접하는 이들이 많을 텐데 진짜 좋은 정보는 정부 부처 홈페이지나 잘 만들어진 책에 있습니다.
이런 뉴스에서 가장 많이 등장하는 것 중 하나가 부동산에 관한 뉴스 그중에서도 아파트에 관한 뉴스입니다. 건설 업체와 금융, 그리고 방송은 깊은 연결고리를 지니고 있습니다. 대표적으로 이번 pf 대출 이슈의 뜨거운 감자였던 태영건설이 sbs의 대주주이며, pf는 건설 대출을 의미하죠. 이들이 긴밀하게 연결되어 있는데 과연 누구를 위한 뉴스를 생산할까요?
부동산 전문가에 대해
부동산 전문가는 낙관론자, 비관론자, 분석가 그리고 사기꾼 네 부류로 나눌 수 있습니다. 낙관론도 비관론도 반드시 한 번은 맞게 되었습니다. 마치 고장 난 시계처럼 말이죠. 그리고 분석가들은 각종 전문 용어와 차트로 전문성을 뽐내지만 일반인 우리에게 일상적으로 적용할 만한 정보는 없습니다. 고차원적이란 말이죠. 그리고 사기꾼의 목적은 자신이 진리고 자신을 통해 거래를 하길 바랍니다. 가장 거르기 쉬우면서도 어렵습니다. 그리고 이 모든 걸 합쳐 어떤지 견해를 물어보는 저 같은 이지 텔러가 있습니다. 이 분야 최강자는 슈카 월드죠. 문제는 핵심이 없습니다. 너무 재미있고 유익한데 뭐에 유익한지 모르겠다는 겁니다.
이럴 땐 처음으로 돌아가 질문을 던져 봅시다. 내가 왜 부동산 관련 콘텐츠를 보고 있지?
내 집 마련의 1원칙은 주거가 되어야 하며, 상가 구매의 첫 번째 원칙은 사업이 되어야 합니다. 아파트가 아주 안정적인 투자 수단처럼 보여도 한 번 실패하면 그 순간 모든 걸 잃게 되는 건 똑같습니다. 아파트 투자의 장점은 쉽게 사고팔 수 없어서 뇌동매매가 되지 않는다는 것이 유일합니다.
만일 제가 아파트를 사지 않고, 기존의 스탠스를 유지해 미국 나스닥 ETF인 qqq를 꾸준히 매수했다면, 애플 주식을 같은 방식으로 계속 매수했다면, 엔비디아 주식을 믿고 기다렸다면 아파트 구매와는 비교도 되지 않을 정도의 수익률을 거두었을 겁니다.
부동산 하면 아파트
부동산은 주거용과 비주거용으로 나누어집니다. 주거용의 대표는 아파트고 비주거의 대표는 상가입니다. 그런데 왜 뉴스에는 주거용 부동산에 대해서만 연일 보도될까요? 상가는 아주 가끔씩 공실 위험에 대해 뉴스가 나올 뿐 뉴스의 대부분은 아파트에 몰려 있습니다.
아파트는 부가가치를 창출하지 못합니다. 반대로 상가는 사업자가 상가를 임대하면 임대 소득이 발생하고, 그 사업에서 사업 소득이 발생합니다. 직원을 고용하면 고용 소득이 발생하고, 사업 경비를 지출하게 되면 소비가 발생합니다.
아파트는 인플레이션만 유발합니다. 물론 주거의 안정성은 가치를 매길 수 없을 만큼 중요하지만 주거를 제외한다면 사실 에르메스, 샤넬 같은 명품 백과 같은 사치 용일뿐입니다. 수익을 얻을 수 있는 가능성이 있기 때문에 다들 아파트를 주 투자 대상으로 삼습니다. 그러나 절대 상업용 부동산 투자를 무시해선 안됩니다. 주거와 비주거 부동산을 모두 볼 수 있는 안목이 있어야 부동산 투자의 고수가 될 수 있습니다
주거 vs 투자
우리가 생애 첫 주택 구매를 고려할 때 아파트를 1순위로 드는 이유는 단독주택, 빌라, 상가주택, 아파트 중에서 가장 객관적이기 때문입니다. 규격이 일정하고 예측 가능하기 때문에 마치 "금"과 같아 보입니다. 그리고 생애 첫 주택 구매 시 대출 조건이 가장 좋습니다.
때로는 가치 상승을 노리고 주거는 하지 않으면서 투자만 하시는 분들이 있습니다. 정작 본인은 원룸에 거주하면서 아파트는 전세를 주는 셈이죠. 결국 이런 기행적인 투자 형태를 야기하는 것은 바로 전세 제도 때문입니다.
전세제도는 서민을 위한 주거 정책이다? 아닙니다. 전세제도는 사기꾼과 투기꾼을 위한 제도입니다. 이러한 전세 제도 때문에 시민들이 부가가치를 창출하는 사업과 연구 개발에는 관심이 없고 온통 부동산과 금융에 주목하거나 그 어려움에 지쳐 떨어졌습니다. 그렇다고 나만 달리할 수도 없는 노릇입니다. 대세를 따라가지 않으면 낙오되기 때문이죠. 저 또한 그랬습니다. 우리 모두 주택을 통해 주거와 투자를 모두 해결하는 일석이조 기왕이면 둘 모두를 낚을 수 있길 바랍니다.
누군가는 투자에 성공하고 누군가는 실패합니다. 결국 기울어질 수밖에 없습니다. 그러나 주거는 다릅니다. 모두가 안정적인 주거를 얻는다면 행복한 삶을 살 수 있습니다. 여러분 투자보다 주거에 먼저 집중해 보세요.
주거 안정을 위해
주택 구매 목적이 주거에 더 많은 비중을 둘 수 있다면 적어도 지금보다 주택시장은 더욱 안정될 것이고, 주택 구하기가 더 쉬워질 겁니다.
수요가 줄어들면 건설사가 아파트를 덜 짓는다? 당장은 그럴지 몰라도 건설사도 살아남기 위해선 다른 대안을 내놓기 마련입니다. 이번에 발표된 <까사 펜디> 같은 프로젝트처럼 부유층을 대상으로 건설하는 것도 방법입니다. 무엇보다 주거환경개선사업을 통해 낙후된 주택들의 개발과 기존 거주민들 이주 대책을 연계 방안을 잘 고안하면 모두가 주거 걱정 없는 나라를 만들 수 있습니다.
저출산의 원인은 너무나 다양하지만 장벽 높은 주거 마련이 적어도 세 손가락 안에는 들 정도의 이유입니다. 그러나 인플레이션이 발생하는 금융 자본주의 세상에서 돈을 자산으로 바꾸는 투자를 멈추어선 안됩니다. 그게 꼭 아파트는 아니었으면 하는 거죠. 물론 제 말이 모두 맞지 않습니다. 모두 틀렸을지도 모릅니다. 저는 이런 가능성을 염두에 두고 부동산 시장을 바라보려고 합니다.
그래서 결론은
형편이 맞게 주택을 구하세요. 아파트 구매 자금이 놀고 있다면 다른 자산에 투자하는 것도 방법입니다. 꼭 아파트를 사야 할 이유는 없습니다. 아파트를 구매하는 가장 중요한 이유는 주거여야지 투자가 되면 안 됩니다. 가장 중요한 건 여러분의 형편을 객관적으로 점검하는 겁니다. 자산이 얼마인지, 소득은 얼마인지, 앞으로 소득 개선 여지가 있는지 등등 말이죠. 남들과 비교하지 마세요. 자신의 지금 형편과 미래에 대해서 바라보고 자신과 비교하고 자신과 대화하시길 바랍니다. 그곳에 문제 해결의 실마리가 있습니다.
눈 감는 그날까지 걱정 없는 정도의 적절한 주거와 소득 그리고 건강이 우리 대부분의 가장 기초적인 목표가 되어야 합니다. 아니라고요? 반박 시 당신 말이 맞습니다.
긴 글 함께해 주셔서 감사합니다.
