꼬마빌딩 투자 종잣돈 만드는 법 ②대출 활용하기
꼬마빌딩 건물주 되기 위한 대출 활용법
꼬마빌딩 투자 종잣돈 만드는 법 ②대출 활용하기
1. 거주비용 줄이기
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2. 대출 활용하기
대출은 어떤 목적으로 쓰는지에 따라 양날의 검이 될 수 있다.
비도시지역의 장기간 자금이 묶일 수 있는 지역에 토지를 투자하는데 살고 있는 아파트의 담보대출을 받아 투자하려는 지인을 보고 진지하게 말린 적이 있다. 부동산 투자에 답은 없지만 현금이 충분하지 않은 상태에서 무리해서 대출을 받은 경우 경기 침제가 오면 소유한 부동산이 팔리지도 않고 높은 대출이자를 감당해야 하는 상황이 올 수 있다. 특히 현금흐름이 없는 시세차익형 부동산과 환금성이 떨어지는 비도시지역 토지 같은 경우 초보자가 어설픈 정보에 현혹돼서 장기투자를 하는 경우 대출을 활용하는 것은 절대 권하고 싶지 않다. (물론 비도시지역도 대출을 활용하여 좋은 투자를 할 수 있다. 하지만 토지이용계획원도 볼줄 모르고 부동산 공법에 대한 기본적인 이해도 없는 상태에서는 감인이설에 속아 투자하는 분들은 기획부동산의 먹이감이 될 확률이 높다.)
하지만 도심의 역세권이나 배후수요가 풍부한 지역의 주거를 기반으로 하는 수익형 부동산은 대출을 활용하는 것이 추천한다. 이렇게 수요가 확실한 지역은 공실이나 경기 침제가 와도 공실을 극복할 수 있는 방법이 충분하다. 특히 리모델링이나 신축을 하기 전에 주변 시장에 대한 철저한 조사를 통해 주변의 경쟁 공간에 비해 차별화된 포인트를 만들면 희소성으로 인해 예상외로 전세 보증금과 월세를 더 받는 경우도 많다.
특히 신도시 택지지구의 단독주택지에 비해 도심의 토지는 같은 지역의 같은 평형의 땅이더라도 누가 어떻게 기획을 하고 설계를 했는지에 따라 결과는 천차만별이다. 이런 점을 잘 활용할 수 있다면 도심에서 안정적인 부동산 투자를 할 수 있게 된다.
대출 금리가 오르는 것이 걱정되는가? 차별화된 건물을 지었다면 그 금리에 대한 부담은 건물주보다는 세입자에게 전가될 확률이 높다. 결국 문제는 내가 얼마큼 세입자들에게 매력적인 주거 공간을 만들었는지에 달려있다. 도심에서는 천편일률적인 건물이 아닌 주변 임대 수요를 끌어 모아 서로 입주하고 싶어하는 랜드마크가 되는 건물을 지으면 공실걱정없이 차별화된 가치를 만들 수 있다.
대출 활용 시 3가지 장점
1. 매매 시 높은 환금성
건물을 매매하게 될 경우 대출이 없는 건물보다 적은 자본으로 매입이 가능한 수익률 높은 건물이 훨씬 수요가 많다. 대출이 적당히 있어야 건물의 환금성이 높아지는 것이다. 다중주택, 다가구주택이나 상가주택의 경우 좋은 감정평가를 통해 주변보다 대출이 많이 받은 경우 매매 시 장점으로 작용할 수 있다. 전액 현금으로 건물을 투자하는 사람은 극히 드물기 때문에 현금이 충분한 경우라도 대출을 적당히 활용하는 방법을 추천한다.
2. 매입 가능한 토지 범위 확대
보유한 현금만 가지고 수익형 부동산 투자를 하게 되면, 투자할 수 있는 범위가 굉장히 좁아진다. 도심의 나대지나 오래된 구옥의 경우 최소 평당 수천만 원의 매입 비용이 든다. 10억을 가지고 사업 부지를 찾는 경우 대출이 없다면 평당 2500만 원 정도의 40평 대지 확보할 수 있다. 하지만 10억의 대출을 활용하게 되면 2000만 원의 100평 토지를 확보할 수도 있다. 보통 사람들이 가장 많이 몰리는 토지의 크기는 정해져 있기 때문에 토지의 규모나 가격이 커질수록 경쟁은 적어지고 수익성은 올라갈 수 있다. 무조건 큰 토지가 좋은 것은 아니지만 경쟁력 있는 토지를 확보하기 위해서는 어느 정도 대출을 활용해서 선택할 수 있는 범위를 넓히는 것을 추천한다.
3. 높은 투자 수익률
당연한 말이지만 대출을 활용하면 투자자가 실제 투자해야 하는 금액이 줄어들기 때문에 수익률은 높이지게 된다. 매번 강조하듯이 현금흐름이 확보할 수 없는 부동산이라면 대출을 활용하는 것을 굉장히 보수적으로 접근해야 하지만, 도심지에 배후 수요가 풍부한 입지에 주거 기반의 수익형 부동산은 대출을 활용하는 것이 여러모로 유리하다. 대출을 활용하는 기준은 분명하다. 투자 상품의 수익률이 대출금리보다 훨씬 높고 공실 위험이 적으면 된다.
예를 들어 은행 대출 금리가 연 3.5%인데 투자 수익률이 연 7%가 넘는다면 3%로 돈을 빌려 7%의 수익을 얻는 것이다. 은행의 예대마진 (예금과 대출의 차이를 통한 마진)과 비슷한 수익구조라고 보면 된다.
극단적으로 은행 대출과 세입자의 전세 보증금을 잘 활용하면 건물이 완성된 이후 자기 투자금은 0인 상태로 매달 수익을 얻을 수 있다. 실제 이런 토지는 수도권을 벗어나면 생각보다 많이 존재한다. 이런 토지가 아니더라도 도심의 토지로 수익형 부동산을 개발하고 그 지역이 2년 4년 6년 후 전세보증금이 계속 상승을 하게 되면 실제 투자금이 제로에 수렴하거나 투자금이 전부 회수되고도 오히려 전세 보증금이 추가로 확보되는 경우도 발생하게 된다.
실제 공실의 위험이 없는 지역에서 경쟁력 있는 차별화된 설계가 가능하다면 자기 자본을 최소화하면서 타인의 전세 보증금으로 건물을 계속 늘려나가는 투자를 할 수도 있다. 이런 방법을 응용한 다양한 사례는 다음에 자세히 소개하도록 하겠다.
