꼬마빌딩 투자 종잣돈 만드는 법 ③보증금 활용하기
세입자 전세 보증금 활용하는 법
1. 거주비용 줄이기
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2. 대출 활용하기
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주거비용을 줄이거나 대출을 활용하는 방법 외에 투자금으로 활용할 수 있는 대표적인 방법으로 세입자의 전세 보증금을 활용하는 방법이 있다.
3. 전세 보증금 활용하기
나대지나 구옥을 철거하고 신축을 하는 경우 건축비가 부족하면 신축 후 세입자의 전세보증금으로 건축비를 충당하는 방법을 사용하기도 한다.
하지만 이 방법은 건축주 외에 시공사의 입장이 되어 생각해봐야 하고 장단점이 있는 만큼 반드시 전문가와 상담하고 진행하는 것을 추천한다. 시공사의 재정상태와 현금흐름을 좋지 못한 경우 공사 과정에서 갑을 관계가 바뀔 수 있고 공기 단축이나 품질 저하로 이어지는 경우가 있기 때문이다.
신도시 택지지구 같은 빈 땅에 신축을 하는 경우와 달리 도심지의 사용하고 있던 건물을 철거 후 신축하는 경우 기존 세입자를 내보내는 명도 작업이 필요하다. 기존 세입자를 내보내기 위해서는 보증금을 돌려줘야 하고 다시 새로운 세입자를 받을 때까지 공백 기간이 발생하게 된다. 신축이 다 된 상황에서는 기존보다 높은 보증금을 받을 가능성이 높지만 충분한 현금을 확보하고 건축을 하는 투자자는 많지 않다.
이런 경우 준공 후 세입자가 들어오면 받게 될 보증금으로 건축비를 지불하는 방법으로 건축주의 부담을 덜 수 있다. 하지만 건축주의 부담이 줄어든다는 것은 그만큼 누군가는 그 부담이 생긴다는 것을 의미한다. 외상공사를 통해 건물을 짓게 된 것을 자랑스러워하는 건축주들이 있지만 이런 방법으로 시공비를 충당할 때는 주의해야 할 점들이 있다.
건설회사가 재정 상태가 탄탄하거나 해당 지역에서 많은 공사를 해봐서 이 지역은 건물만 다 지어지면 세입자를 구하는 것은 어렵지 않다는 사실을 알고 있는 상태라면 그나마 다행이다. 하지만 안정적인 세입자를 확보하기 어려운 지역에서 재정상태가 불안정한 시공사의 말만 믿고 외상공사를 진행하다가는 갑작스러운 시공사의 자금 경색으로 공사가 중단되거나 무리한 공기 단축을 통해 품질이 저하될 수 있다.
또한 공사 완료 후 세입자의 전세금으로 공사비를 주기 위해서는 선순위 대출이 전세 세입자가 입주하는데 문제가 없을지 사전에 판단을 해야 한다. 선순위 대출이 많은 경우 부동산이나 세입자는 입주가 부담되기 때문에 전세 수요가 없고 반전세나 월세를 해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 외상공사 장단점과 고려해야 하는 점들에 대해서는 설명할 내용이 많기 때문에 추후 자세히 설명을 하도록 하겠다.
전세 보증금을 활용하는 것이 당장 부족한 현금을 확보하는 좋은 방안이 될 수는 있지만 건축현장은 언제 어떤 일이 생길지 모르기 때문에 외상공사만 믿고 있다가 예상치 못한 자금경색이 발생하지 않도록 여러 가지를 충분히 고려한 상태에서 계획을 세우는 것을 추천한다.
