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by 하우스플래너 Sep 23. 2019

꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 매입 시 장점은?

건물 매입하기와 직접 신축하기 나에게 맞는 투자 방법은?

수익형부동산 투자를 하는 방법은 크게 2가지 방법이 있다.

첫 번째는 이미 건축업자가 지은 건물을 매입하는 방법이고 다른 방법은 직접 사업 부지를 매입해서 신축을 하는 방법이다. 두 가지 중에 정답은 없고 본인의 성향이나 주변 상황, 시기에 따라 장단점이 있으니 신중하게 고려해서 본인에게 유리한 방법을 택하면 된다.

지어진 건물 매입 시 장점

1) 잘못된 토지를 매입할 리스크가 없음

기획부동산이 활개 치는 비도시지역의 토지에 비해 수익형부동산을 위한 도심지의 토지를 선별하는 것은 초보자도 조금만 노력하면 누구나 할 수 있다. 토지이용계획확인원을 통해 용도지역과 규모를 검토하고 지구단위계획, 도로와의 관계, 건축선, 사선제한, 주차장법 등 기본적인 내용만 이해할 수 있는 상태에서 스스로 입지분석과 필지 분석을 할 수 있으면 된다. 특히 약간이라도 모르는 부분이 있다면 주저 말고 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 습관만 들이면 무턱대고 잘못된 토지를 매입하는 실수를 할 가능성은 거의 없다.

하지만 현실은 이런 교육을 제대로 해주는 곳이 드물고 중개사들도 단순 토지 중계 외에 공법에 대한 내용을 제대로 아는 사람은 극히 드물다. 오히려 주변 건축업자와 커넥션을 통해 시공 소개에 대한 수수료를 받기 위한 컨설팅만 난무하고 있어서 잘못된 토지를 계약하는 경우가 의외로 많다.

예를 들어, 중개사가 예상 수익률을 뽑은 수지분석 문서를 보면 일조권 사선제한이나 대지 안의 공지, 지구단위계획 같은 기본적인 내용은 적용도 안된 상태에서 단순히 대지면적에 대한 건폐율, 용적률만 가지고 층별 평수와 수익률을 계산해 놓은 뒤 매수인에게 수익성이 높은 급매물이라면서 유혹하는 경우가 있다.

도시계획도로가 생겨서 해당 토지의 많은 부분이 못쓰게 되는 도로 후퇴가 적용되는 토지인 것도 모르고 중계하는 경우, 대로변의 전면부가 넓은 건물이지만 지구단위계획의 건축선으로 인하여 3m 이상이 후퇴되어 지금 있는 건물의 절반 이상도 활용하지 못하는 부지를 보여주면서 신축하면 수익률이 좋다고 하는 경우, 불법 건물로 이행강제금 리스크가 있는 건물에 대한 충분한 설명을 하지 않는 경우, 심지어 정비구역으로 지정된 지역의 물건을 소개하면서 신축을 얘기하는 경우까지 있었다.

토지 매입 시 주의사항

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일반적인 부동산 중개사의 경우 아파트의 전월세나 분양권에 대한 이해는 높아도 토지와 건축에 대한 지식을 제대로 갖춘 분들은 드물기 때문에 이런 분들에게 휘둘리기 두렵고 스스로 신축을 하는 것도 부담이 된다면 차라리 지어진 건물을 매입하는 것도 대안이 될 수 있다.

경우에 따라서는 건축업자가 다음 공사현장의 현금 확보를 위해 좋은 가격에 급매로 물건을 내놓는 경우도 있기 때문에 무조건 지어진 건물을 매입하는 것이 나쁜 것은 아니다.

2) 건축 과정의 스트레스가 없음

충분한 건축에 대한 지식이 없는 상태에서 신축을 하게 되면 집 짓다 10년 늙을 가능성이 매우 높다. 오랜 기간 건축업에 종사한 사람들을 초보 건축주가 소통하는 것은 쉬운 일이 아니다.

평당 건축비를 싸게 해 준다는 말에 현혹되어 계약을 한 순간부터 갑. 을 관계가 바뀌고 건축업자에게 끌려가면서 추가 비용을 계속 지출하는 건축주를 수도 없이 봤다. 건축과정은 예상치 못한 많은 문제가 도사리고 있다. 전문가들과 소통할 수 있는 지식을 갖추지 않은 상태에서 방관자적인 태도로 돈만 투입하다간 악몽을 겪을 수 있다. 투명하게 건축과정을 관리할 자신이 없다면 이미 지어진 건물을 꼼꼼하게 검토해서 매입하는 것도 방법이 될 수 있는 이유다.

실패하지 않는 건축주가 되기 위한 방법은?

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3) 현금 흐름을 바로 확보할 수 있음

건축업자가 지은 건물을 바로 매입하는 장점 중 하나는 잔금을 지급한 즉시 바로 월세 수익이 발생할 수 있다는 것이다. 신축을 하게 되면 준공 후 세입자가 다 채워지기 전까지는 현금 흐름 없이 계속 비용이 투입이 되어야 하고 충분한 사전 준비가 없는 경우 예상치 못한 부대 비용들이 발생할 수 있다. 예를 들어, 평당 건축비를 듣고 계약을 했는데 그 비용은 순수 건축비만을 의미하고 여러 가지 예상치 못한 부대비용이 수천만 원에서 억 단위가 들어갈 수 있다. 이런 이유로 신축을 하려면 사전에 모든 과정에 대한 정확한 예산과 수지분석을 할 수 있어야 한다.

평당 건축비에 속으면 안 되는 이유는?

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