꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 매입 시 단점은?
수익형부동산 건물 매입 시 단점
꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 매입 시 단점은?
건물 매입 시 장점은?
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꼬마빌딩 투자 건물 매입 시 단점
1) 건축물의 하자보수
지난해 법이 바뀌면서 연면적 200㎡ 이상의 건물을 지으려면 건설업을 등록한 종합건설면허만 건축을 할 수 있게 되었다. (2018.06.27) 하지만 그 이전에 지어진 소규모 수익형부동산의 대부분은 건축주 직접시공 방식으로 건축주가 직접 시공하겠다고 신고를 한 뒤 실제로는 무면허업자 (동네 집장사)에게 도급을 줘 시공하는 위장 직영시공이 많았다. 이렇게 지어진 건물을 매입하게 되면 가장 큰 문제는 건축업자의 하자보수에 대한 책임이 보증되지 않는다는 것이다. 법적으로 매수 이후 건물 유지보수에 대한 책임은 매수자에게 있기 때문에 시간이 지나면서 예상치 못한 하자들이 발생하면 매수인 입장에서는 매우 난감한 상황에 쳐할 수 있다.
건축 시공사 선정 시 주의사항은?
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2) 불량자재 및 설비 가능성
이미 지어진 집을 구입하는 경우 지어진 과정을 볼 수 없는 단점이 있다. 모든 건축업자가 다 문제가 있는 것은 아니지만 대부분 통매를 목적으로 건축을 하게 되는 경우 비용을 최소화하여 건물이 짓고 판매할 가능성이 높다.
예를 들어, 철근의 원산지를 속이거나 배근 간격을 조절하여 자재 수량을 줄여 시공을 하거나 레미콘의 사양을 낮춰 공사 원가를 줄일 수 있는데 이런 내용은 이미 건물이 다 지어진 상황에서 육안으로 확인이 어렵기 때문에 추후 부실공사로 인해 문제가 발생할 건물을 매입할 가능성이 있게 된다.
실제로 집장사에게 수익형부동산 건물을 싸게 짓거나 다 지어진 건물을 매입하고 몇 년이 안돼서 다양한 하자 문제로 비용이 계속 발생하는 경우를 쉽게 접할 수 있다. 건축업체 입장에서는 마감 후 눈에 보이지 않는 부분의 철근, 콘크리트, 설비, 단열재 등 건물의 수명에 가장 중요한 부분들의 자재를 불량으로 쓰거나 줄일 수 있기 때문에 건축업자가 지은 집에 매입한 건축주가 있다면 미리 얘기를 들어보는 것도 방법이다.
한 지역에서 오랫동안 건축을 하면서 하자가 발생해도 AS를 잘 대응해주는 경우라면 다행이지만, 떳따방 식으로 신도시 택지지구에 싸게 건축을 하고 지역을 계속 이동하거나 회사 이름을 바꾸는 업체라면 주의가 필요하다.
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3) 장기적인 임대 경쟁력이 없음
신도시 택지지구에서 많이 생기는 문제인데 건축업자가 싸게 지어 임대를 맞추기 유리한 구조로 집을 지은 뒤 일단 통매를 한다. 처음 건축을 했을 때는 주변에 건물 공급이 많이 없는 반면 세입자 수요가 많기 때문에 도배 등 마감만 깔끔하면 임대가 수월하게 진행된다. 임대가 잘 안 되는 경우라면 임대료를 고가로 짜 맞춰서 수익률을 맞춘 후 통매를 하기 위해 임대료를 지원하는 방식으로 계약을 하기도 한다.
문제는 주변에 신축건물이 많아지고 수요보다 공급이 늘어난 경우에 발생한다. 단기적인 수익을 위한 건물은 천편일률적인 구조로 최소한의 원룸 형태를 만드는데 시간이 지날수록 이런 건물은 경쟁력이 떨어지고 주변에 넓은 신축이 많이 들어오게 되면 공실로 이어질 수 있는 가능성이 크다.
또한 수익률을 맞추기 위해 투룸 쓰리룸을 불법 쪼개기 하여 원룸을 늘린 뒤 매매를 하는 경우가 있는데 이런 건물은 불법 부분이 원상 복귀되기 전까지 지속적으로 이행강제금을 내야 하기 때문에 수익률이 급감할 수 있다.
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