꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 신축시 장점은?
꼬마빌딩 투자 신축시 장점은?
지어진 건물 매입 시 장단점은?
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신축 시 장점은?
토지를 직접 매입하여 건물을 신축했을 때의 장점은 다음과 같다.
1) 장기적인 임대 경쟁력
신축을 제대로 하는 경우 가장 큰 경쟁력은 차별화된 기획으로 건물의 가치를 극대화할 수 있다는 점이다. 도심지의 경우 신도시 택지지구에 비해 어떤 기획과 설계로 건물을 짓는지에 따라 가치가 천차만별이 될 수 있는 특징이 있다. 택지지구는 모든 토지의 크기와 형태가 비슷하므로 다소 획일화된 시장이 형성되는 것과 달리 도심의 건물은 어떤 토지를 어떻게 기획하고 설계하는지에 따라 차이가 많이 난다.
수익형부동산 투자에서 지금 당장의 수익률보다 중요한 것은 장기적으로 공실이 나지 않고 많은 수요가 원하는 형태의 공간을 만들어 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이다.
지금 눈앞에 보이는 수익률만 보고 무조건 원룸을 쪼개 단위면적당 수익을 높이는 경우 공급보다 수요가 많은 상황에서는 수익률이 높다고 느낄 수 있지만, 주변에 신축이 많아지고 경쟁력이 떨어지기 시작하면 공실이 발생하게 된다. 이렇게 공급이 수요보다 많아지면 자체 건물의 경쟁력이 중요하게 되는데, 사전에 시장조사를 통해 주변에 임대 수요에 최적화된 형태의 설계를 하는 경우 공실이 발생하지도 않고 오히려 예상했던 임대료보다 높은 금액으로 세입자를 채우는 경우가 많다.
예를 들어, 1층에 3~4세대의 원룸을 넣는 경우 무조건 수익률을 계산하면 최대한 4개를 확보하는 것이 좋아 보일 수 있지만 주변에 원룸 공급이 많아져서 한 개라도 공실이 발생하게 되면 수익률은 급감할 수 있다. 반면 주변에 투룸과 1.5룸이 절대적으로 부족한 사실을 파악하고 희소성 있는 투룸을 경쟁력 있는 설계로 만들면 희소성으로 인한 공급 경쟁력이 생겨서 오히려 주변 투룸보다 높은 가격에 공실 리스크 없이 운영이 가능해진다.
기본적으로 단위 면적당 수익을 최대화하는 것이 수익형 부동산의 기본이지만, 이는 단순히 쪼개기 같은 방식으로 원룸을 많이 넣는 것이 경쟁력 있다는 것을 의미하는 것은 아니다. 집장사 집처럼 벌집 형태의 원룸 개수만 많게 만든 건물은 장기적인 관점에서 오히려 경쟁력이 떨어질 수 있다. 특히 상가주택과 같이 주거외에 상가 부분은 설계를 어떻게 하는지에 따라 완전히 다른 임대 수익 결과를 가져올 수 있다.
또한 주인세대에 직접 거주를 하는 경우라면 사전에 원하는 라이프스타일에 맞게 주인세대를 설계하여 주거 환경과 임대수익을 모두 만족하는 최적의 공간을 구성할 수 있다.
2) 불량자재 및 설비 시공 가능성 차단
이미 건축업자가 지어서 파는 건물은 지어진 부분에 대해서는 육안으로 확인이 어렵다. 건물의 안전에 중요한 부분인 골조나 설비, 단열 등이 불량 자재로 쓰이거나 원가 절감을 위해 개수를 줄인 경우 건물 하자와 안전문제로 이어질 수 있기 때문에 이 부분에 대해서는 건축 과정에서 확실하게 체크를 해야 한다.
신축을 하는 경우 처음부터 투자자가 설계도에 맞게 자재와 시공이 되고 있는지 건축 과정을 투명하게 볼 수 있기 때문에 이런 기록이 잘되어 있는 건물은 매매 시에도 좋은 결과로 이어질 수 있다.
3) 투자비용 절감 (수익률 증가)
수익형부동산의 신축을 하는 가장 큰 이유 중 하나는 건축업자에게 건물을 매입 시 발생하는 건축업자 마진 부분을 건축주가 직접 얻을 수 있기 때문이다. 도심지의 소규모 원룸 건물의 경우, 건축업자는 최소한 1~2억 이상의 마진을 태우는데 전체 공사기간과 과정에서 받을 수 있는 스트레스를 따지면 큰 금액이 아니라고 생각할 수 있지만 제대로 된 건축사업관리(CM) 전문가를 잘 활용하면 이 비용을 줄여 투자비용을 절약할 수 있다. 주인 세대에 거주하거나 입지가 좋아 계속 임대를 할 생각이 있는 건물이라면 건축업자의 지어진 건물을 매입한 대신 신축을 통해 절약된 1~2억을 차라리 건물에 투자를 하여 경쟁력 있는 건물을 만드는 것을 추천한다.
토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 건물주가 되는 것은 다양한 리스크가 있을 수 있지만 각 분야의 제대로 된 전문가와 함께 소통하며 진행하면 원하는 목표를 충분히 달성할 수 있다.
