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by 하우스플래너 Sep 23. 2019

꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 신축시 단점은?

직접 부지 매입 후 건물을 신축할 때 주의사항은?

신축 시 장점은?

https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/152

꼬마빌딩 투자 비교 - 건물 신축시 장점은?

꼬마빌딩 투자 신축시 장점은? | 지어진 건물 매입 시 장단점은? https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/150 https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/151 신축 시 장점은? 토지를 직접 매입하여 건물을 신축했을 때의 장점은 다음과 같다. 1) 장기적인 임대 경쟁력 신축을 제대로 하는 경우 가장 큰 경쟁력은 차별화된 기획으로 건

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신축 시 단점은?

신축을 하게 되는 경우 아래와 같은 단점이 있지만 사전에 준비를 철저히 하면 충분히 극복할 수 있는 수준이다. 부동산 시장에 사기꾼이 많은 것은 사실이지만 건축주가 사전에 학습을 통해 부지를 선별하고 시공과정을 이해할 수 있는 능력을 갖추고 시작한다면 신축을 통해 건축업자의 마진을 확보하고 이를 활용해서 주변보다 장기적으로 경쟁력 있는 건물을 지을 수 있다.

1) 시공 과정의 어려움

건축하다 10년 늙는다는 말을 들어봤을 것이다. 실제로 소규모 건축시장의 경우 이런 일이 비일비재하다.

특히 평당 건축비를 싸게 해 준다는 말이 현혹되어 시공업자를 잘못 만나서 예상치 못한 부대비용에 고생하고 계약서를 쓰는 순간 갑을 관계가 변하는 일이 많다. 게다가 평생 건물을 지어본 경험이 없는 초보 건축주는 투명하게 현장을 관리하지 못해 업체들이 계약된 자재보다 낮은 등급의 자재를 쓰거나 수량을 줄여도 이를 제대로 파악하지 못하는 위험이 있다.

또한 건축 전반에 대한 사전 학습이 없는 경우 예상치 못한 상황에 대응하지 못하고 시공사와 불협화음으로 이어지는 경우가 생길 수 있다. 예를 들어, 도심의 지반이 약한 지역은 지하 공사를 하게 되면 암반이 나와 억대의 공사비가 추가로 발생하는 경우도 있고, 주변 민원을 제대로 대응하지 못해 공사기간이 길어지고 예상된 스케줄대로 진행이 되지 않을 수 있다. 이런 다양한 시행착오를 줄이기 위해서는 사전에 충분한 학습과 전문 건축사업관리(CM)를 할 수 있는 전문가의 도움을 받아 투명한 건축관리를 하는 것이 무엇보다 중요하다.

자신이 준 돈이 건설 진행과정에 맞게 투입이 되고 있는지 하도급 업체에게 제대로 지불이 되고 있는지를 파악하고 사업 전반의 예상 가능한 리스크를 통제할 수 있을 때 원하는 기간에 원하는 건물을 지을 가능성이 높아진다.

2) 잘못된 토지를 매입할 리스크

많은 건축 초보자들이 사전 지식 없이 주변 말만 듣고 직접 땅을 계약한 후 후회하는 경우가 많다.

그냥 지역 시세에 비해 싼 거 같아서 매입을 했는데 맹지인 경우, 규모 검토를 하지 않은 채 땅부터 구입하고 원하는 공간을 확보하지 못하는 토지인 경우, 도시계획도로가 생겨서 해당 토지의 많은 부분이 못쓰게 되는 도로 후퇴가 적용되는 토지인 경우, 대로변의 전면부가 넓은 건물이지만 지구단위계획의 건축선으로 인하여 3m 이상이 후퇴되어 지금 있는 건물의 절반 이상도 활용하지 못하는 경우, 불법 건물로 이행강제금 리스크가 있는 건물에 대한 충분한 설명 듣지 못한 경우, 다가구주택만 가능한 택지에 다세대주택을 지으려 한 경우, 심지어 정비구역으로 지정된 지역의 물건을 소개하면서 신축을 얘기하는 경우도 있다.

하지만 기획부동산이 판을 치는 비도시지역에 비해 도심지의 토지는 조금만 노력하면 누구나 좋은 토지를 선별하는 기본기는 갖출 수 있다. 토지이용계획확인원을 보는 법을 배우고 지구단위계획, 도로, 건축선, 주차장법 같은 몇 가지 내용만 이해를 할 수 있어도 최소한 본인에게 전혀 맞지 않는 땅을 덜컥 계약부터 할 가능성은 거의 없다.