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by 하우스플래너 Oct 01. 2019

부동산 임대사업종류(자력개발,수탁개발, 토지임차,리츠)

부동산 임대사업을 하는 다양한 방식이 궁금하다면?

부동산 임대사업 방식

부동산 임대사업은 누가 어떤 방식으로 하는지에 따라 다양한 사업구조가 있는데 전반적인 임대사업 방식에 대해 간단하게 살펴보도록 하자.

1. 자력개발방식

임대사업자 = 토지주

사업주가 직접 본인의 토지를 활용하거나 기존에 지어진 건물을 매입해서 임대 사업을 하는 방식이다. 사업계획부터 자신의 토지에 건물을 짓거나 기존 건물을 매입하는데 들어가는 자금조달, 임차인 모집 등 모든 절차를 자신의 책임으로 시행하는 방식이다. 사업으로 발생하는 모든 수익과 리스크는 토지주가 부담하게 되므로 토지주의 역량에 따라 이익이 극대화될 수 있지만 임차인 모집에 실패 시 리스크도 크다.

[ 임대사업자 수익구조 ]

- 임대 건물 건설/매입 + 보유 + 직영관리운영 (임대 및 관리수익)

- 임대 건물 건설/매입 + 매각 + 위탁관리운영 (매각 및 관리수익)

2. 수탁개발방식

지주공동방식 (사업은 토지주 명의로 진행된다)

토지주가 사업개발 능력이 부족한 경우

토지주는 임대사업 부지를 제공하고 임대사업자가 건설, 자금조달, 임차인 모집, 관리 등 나머지 역할을 해서 기여도에 따라 사업상 이익을 셰어 하는 방식이다. 임대사업자 입장에서는 토지비 구입과 사업에 대한 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있다. 토지주가 방치하고 있는 토지를 활용하거나 자식에게 물려줄 상속 대책사업으로 고려하기 좋은 방법이다. 국유지나 공유지 및 공공기관이 소유한 토지에 적용하기도 적합한 방식이다.

[ 임대사업자 수익구조 ]

- 임대 건물 건설 + 지주 소유 + 서브리스(마스터리스) + 위탁 관리운영 및 공사 도급

서브리스(마스터리스) : 임대사업자가 통으로 임대해서 책임지고 임차인을 모집하는 책임임차를 말한다. 공실이 발생하더라도 약정한 임차료는 무조건 임대인인 토지주에게 지불해야 한다.

3. 토지임차개발방식

임대사업자가 토지주의 토지를 임차한 뒤, 그 위에 건물을 짓고 임차인을 모집해서 관리운영하는 방식이다. 토지주에게는 토지임대료만 지불하면 되고 건물에서 발생하는 모든 임대수익은 임대사업자가 갖는 방식이다. 임대사업자 입장에서는 토지비용에 대한 부담을 줄인 상태에서 임차 기간 동안 수익을 극대화할 수 있는 장점이 있다.

[ 임대사업자 수익구조 ]

- 임대 건물 건설 + 소유권 보유 + 직영 관리운영(관리수익)

4. 투자자모집방식 (개발리츠)

부동산리츠방식

개발은 임대사업자가 하고, 자금은 불특정 다수를 통해 모집해서 전달하여 사업을 시행하고 임대 수익을 배분하는 방식이다. 요즘 자본이 적고 임대사업 경험이 부족한 사람들이 리츠에 투자해 간접적으로 부동산 임대사업을 하는 경우가 많아지고 있는데 부동산 리츠도 투자자 모집방식의 하나다.

개발리츠방식은 부동산투자회사법상 개발리츠를 설립하고 임대 건물을 건설하거나 기존 건물을 매입하여 관리운영하는 방식의 사업이다. 초기 법인 자본금 5억, 국토교통부의 영업인가, 자본금 50~70억 사전확보, 지분비율 제한, 배당의무, 국토교통부의 엄격한 관리 감독, 전문인력 고용 등 많은 준비가 필요하지만 자본시장을 통해 자본금을 모집하고 상장 가능, 투명한 운영으로 인해 투자자를 모집하기 용이하며 정부 국책 사업 시행자로서의 참여 폭 확대, 정책 자금지원 혜택 등의 장점이 있다.

[ 임대사업자 수익구조 ]

- 리츠 설립 + 건물 매각 + 위탁관리운영 (매각 및 관리수익)

- 리츠 설립 + 건물 매입 + 직영관리운영 (지분 및 관리 수익)