임대수익을 극대화하는 2가지 원리 (TTS, RSS)
시간과 공간을 분리해서 활용하기
임대수익을 극대화하는 2가지 원리
세상에 쓸모없는 부동산은 없다. 단지 그 용도를 찾지 못해 방치되어 있을 뿐이다. 남들이 다 하는 방법으로 수익을 차별화하는 것은 어려운 시대다. 내재가치는 있지만 오랜 기간 방치되어 공실이 나고 남들은 거들떠보지 않는 땅과 건물을 가치를 올릴 수 있을 때 차별화된 능력을 가질 수 있다.
오늘은 대표적인 부동산의 임대수익을 극대화하는 방안인 시간과 공간을 분리하는 방안을 생각해보자.
1. TTS (Time Share System) : 시간을 분리하기
회사가 밀집한 지역의 식당가를 보면 점심시간에는 뷔페로 운영하고 저녁시간 맥주집으로 운영하는 술집이나 고깃집을 쉽게 찾을 수 있다. 같은 임대료를 지불하면서 오전 시간을 놀리는 것보다 최대한 시간대에 맞는 콘셉트로 운영해서 하루 매출을 극대화하는 방식이다. 서울 근교의 대형 음식점 중에는 점심 (브런치), 저녁 (고깃집), 심야 (술집)까지 3타임을 활용해서 수익을 극대화하는 곳도 있다.
예) 매봉역 진대감
예) 점포 공유 창업
치솟는 임대료를 감당하기 위해 한 공간을 복수의 가게가 나누어 쓰는 샵인샵 방식이 아닌 영업시간 자체를 쪼개서 쓰는 방식
시간분리
평일 11시 ~ 오후 2시 : 덮밥 판매 / 저녁 6시 이후 : 호프집
요일분리
평일 낮은 디자이너 작업실
매주 월요일 저녁 - 일본식 주점 / 매주 토요일 저녁 - 프랑스 가정식
2. RSS (Room Share System) : 공간을 분리하기
요즘 유행인 셰어하우스는 특정 공간을 쪼개서 단위면적당 임대수익을 극대화하는 방식인 RSS의 한 종류라 할 수 있다. 대학가나 직장인들의 업무 지역에 가까운 대형 아파트의 월세 가격이 낮은 것을 활용해서 1인 셰어하우스를 만들면 단위 면적당 임대수익을 올릴 수 있다. 오래된 단독주택을 개조하여 주인의 거주하면서 셰어하우스로 운영하는 경우 주거비용을 가볍게 만들면서 유휴공간을 통해 수익을 창출할 수 있다. 요즘은 부분임대형 아파트와 기존 아파트를 분리형 구조로 리모델링하는 방안 등 다양한 RSS 방식이 있으니 관심을 가져보자.
예) 카페 바스킷 (샵인샵 방식)
예) 쉐어하우스
역삼동에 위치한 최고급 쉐어하우스 트리하우스. 코오롱글로벌의 자회사 코오롱 하우스비전이 선보인 첫 공유주택이다. 72가구가 8층 건물에서 사는 공간으로 기존의 오피스텔같은 답답한 구조가 아닌 방의 크기를 최소화하되 매력적인 공유공간을 제공하여 차별화를 두어 수익성을 확보했다. 관리비를 제외하고 119~159만원의 렌트비가 측정되었다. 단순 세입자 보다 방이 아닌 건물 전체를 사용하는 비용으로 소속감과 커뮤니티 멤버 간의 경험을 중요시하는 사람들이 주요 타겟층이다.
예) 부분임대형 아파트
기존 아파트와 달리 2가구가 독립적으로 생활할 수 있도록 설계된 아파트로 세대분리형 아파트라고도 불린다.
2 주택의 형태 같지만 1 주택으로 간주하므로 부대시설, 주차장 설치의무가 면제되고 기준시가 9억 원 이하의 경우 임대소득세 과세도 면제된다. 최근 성인이 되어도 부모 집에 얹혀사는 캥거루족의 증가되고 있고, 노년에 대형 평수 아파트가 전재산인 현금흐름이 부족한 노인들이 많아지면서 지속적인 수요가 있을 것으로 판단된다.
수익형 부동산 디벨로퍼 과정 보러가기
▶ http://gogoa.co.kr/link/short/ZUyItGCXlK
행복한 건축주를 위한 국내 최초 온라인 CM서비스
하우스플래너가 궁금하다면?
▶ https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/93
하우스플래너 건축세미나 신청하기
▶ https://www.hausplanner.com/seminar
자고 있어도 들어오는 지속적 소득 "패시브인컴"을 만들고 싶다면?
수익형부동산 디벨로퍼 모임 신청하기
