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by 하우스플래너 Oct 02. 2019

다세대주택 건축 적정 분양 가격 정하는 법

빌라 신축 분양 시 적정 가격 정하는 방법은?

다세대주택 건축 분양가 정하는 법

다세대주택을 신축하여 분양을 하고 싶다면 사업부지 주변의 다세대주택과 대체상품의 시세를 정확하게 조사해서 적정한 분양가를 산정하는 것이 매우 중요하다. 시세를 조사하는 방법은 먼저 온라인으로 사업부지 주변의 ① 유사상품의 실거래가를 조사한 뒤 ② 직접 현장에 가서 주변 부동산과 분양 현장을 방문하는 순서로 진행한다.

① 실거래가 조사하기

국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하여 사업부지 주변의 다세대주택 거래 금액을 조사한다. 최근에 준공된 매물 중 유사한 전용면적과 구조를 지닌 매물부터 조사하고 최근에 다세대주택의 분양사례가 없는 지역이라면 비교 대상지의 사례를 조사하거나 주변 아파트, 오피스텔 등 대체 상품의 시세를 조사하도록 하자.

국토교통부 실거래가 공개시스템

http://rt.molit.go.kr

조사할 내용

- 주변 신축 다세대주택의 실거래가

- 주변 신축 다세대주택의 분양가

- 주변 오피스텔과 아파트 시세 (신축 다세대주택이 없는 경우)

예) 양재역 인근 다세대주택 신축 현장 조사하기

양재 비버리하임 (2017년 신축)

매매 가격

전월세 가격

양재 중앙클래식 (2017년 신축)

매매 가격

전월세 가격

실거래가 확인 시 주의사항

실거래가는 빠르게 주변 신축건물의 분양가와 시세를 확인할 수 있는 장점이 있다. 하지만 가끔 준공 후 담보대출을 최대한 많이 받기 위해 분양가격을 허위로 신고하는 경우나 데이터가 잘못 기입된 경우도 있기 때문에 가급적 여러 현장의 데이터를 취합하여 전용면적 당 평균 단가를 산출하는 것이 중요하다.

전용면적과 확장면적 이해하기

주변 매물과 비교를 하기 위해서는 전용면적과 확장면적에 대한 이해가 필요하다.

1) 전용면적

전용면적 : 거실+주방+욕실+화장실+침실

주거 공용면적 : 계단실 + 복도 + 엘리베이터

기타 공용면적 : 주차장 + 경비실 + 관리사무소 + 노인정 등

* 공용면적은 세대별 전용면적 비율로 나누어 각 세대에 배분된다.

실거래가는 전용면적을 기준으로 가격을 표시하는 이유는?

아파트와 오피스텔은 면적 기준이 달라 혼란의 소지가 있기 때문에 전용면적을 기준으로 표시한다.

아파트 ← 주택법, 공급면적 기준 (전용면적 + 주거 공용면적)

오피스텔 ← 건축법, 계약면적 기준 (전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적)

공급면적 = 전용면적 + 주거 공용면적

계약면적 = 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적

아파트는 주택법의 적용해 공급면적을 분양면적으로 사용하고, 오피스텔은 건축법을 적용하여 계약면적을 분양면적으로 사용한다.

2) 확장면적 (= 서비스면적)

확장면적(서비스면적)이란 거실 밖 발코니(베란다)와 방, 거실, 주방의 면적을 넓게 쓰기 위해 확장한 면적을 말한다. 전용면적이 같더라도 이런 서비스면적을 어떻게 만드냐에 따라 실제 내부 공간으로 사용되는 면적의 크기에 차이가 발생하게 된다.

발코니 확장면적은 건폐율을 산정하는 (건축)면적에는 포함되지만, 용적률을 산정하는 (연)면적에는 포함되지 않으므로 용적률보다 상대적으로 건폐율에 여유가 있는 지역에서 활용도가 높다.

건폐율 = (건축면적 / 대지면적) * 100

건축면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 계산한다.

용적률 = (연면적 / 대지면적) * 100

연면적은 건축물의 자하, 건축물 외벽 안에 위치하고 있는 주차장과 필로티 형태의 주차장, 폭 1.5m 이하의 발코니 면적을 제외하고 계산한다.

오피스텔은 발코니 확장이 불가능하다.

동일 전용면적의 아파트와 오피스텔의 경우, 발코니를 확장한 아파트가 오피스텔보다 실사용면적이 크다. 오피스텔의 전용면적이 아파트보다 크지만 실제 내부 공간을 보면 아파트가 훨씬 넓을 수 있으니 분양 가격을 비교할 때 주의해야 한다.

② 현장조사

실거래가를 검토한 후에는 사업부지 주변의 부동산을 방문해 주변 다세대주택의 수요와 분양 가격, 분양 상황 등에 대한 전반적인 조사를 하고 직접 신축 분양 현장도 방문하여 사업계획을 수립 시 근거 자료로 활용하도록 하자.

- 수요와 공급현황 (수요자 우위 vs 공급자 우위)

- 선호하는 평수와 공간 구조

- 신축 분양가격과 분양 현황 (분양기간, 미분양 세대 여부)

다세대주택 분양현장은 실제 사용면적인 실사용면적을 기준으로 설명을 한다.

실사용면적 = 전용면적 + 발코니확장 + 다락방

다세대주택 분양현장에서는 전용면적이 아닌 25평형, 32평형 같은 실사용면적을 기준으로 설명을 하는 경우가 많다. 주변의 매물들과 비교를 하려면 전용면적과 확장면적을 아는 것이 중요하므로 가능한 분양면적표를 받거나 촬영해놓도록 하자. 면적과 분양가격을 조사한 뒤에는 샘플하우스에 방문하여 내부 공간구성과 마감재 수준, 엘레베이터, 무인택배 같은 특화시설이 있는지 꼼꼼히 체크하고 타입이 여러 개라면 이 지역의 수요자들은 어떤 형태의 평형과 구조를 선호하는지 확인하도록 하자.

만약 주변에 신축 다세대주택이 없다면?

아파트나 오피스텔 같은 대체 상품의 가격을 조사해야 하는데 이 경우 오피스텔과 다세대주택의 전용면적에 차이, 아파트와 다세대주택 간의 가격 차이 등을 고려해서 비교해야 한다.