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by 하우스플래너 Oct 02. 2019

부동산투자 사업수지분석표의 구성요소

사업수지분석표 구성요소: 사업개요, 분양수입, 투자지출, 금융비용과 이익

부동산투자 사업수지분석표의 구성요소

처음으로 은행에서 사업수지분석표를 요청받으면 왠지 엄청난 자료를 준비해야 될 것 같은 느낌이 들고 해당 서류를 작성하지 못해서 대출신청이 늦어질 수 있다. 처음 사업수지분석표 작성이 어렵게 느껴지는 것은 전반적인 사업수지 분석의 구성요소를 이해하고 작성해본 경험이 없기 때문이다.

대부분의 사업수지분석 틀은 비슷하므로 여러 번 연습하다 보면 익숙하고 응용력이 생기게 되니 오늘은 사업수지분석표의 구성요소에 대해 하나씩 살펴보도록 하자.

사업수지분석표의 구성요소

사업개요

프로젝트에 대한 전반적인 내용이 들어간다. 해당 부지의 지번, 용도지역.지구, 건폐율과 용적률, 토지와 건물면적, 세대 수와 주차대수 등을 기재한다.

분양수입

프로젝트를 통해 발생하는 전체 분양수입을 기입한다. 분양대상의 용도와 분양 평수와 타입, 층수, 분양 가격, 부가가치세 등을 기재한다. 전체적인 분양수입 규모를 예상할 수 있어야 예상되는 건설비용과 금융비용, 이익 금액을 보면서 사업 리스크를 판단할 수 있다.

투자지출 (비용)

- 토지비, 건축비

사업을 하는데 들어가는 비용을 최대한 빠짐없이 상세히 기입한다. 도심의 경우 전체 사업비의 많은 부분을 차지하는 토지비와 건축에 대한 직접공사비를 세부 항목으로 구분해서 적는다. 토지의 경우 토지매입비, 취득세, 중개수수료 등으로 세분화되고 건축비도 직접공사비 외에 철거비, 인입비, 인허가 비용 등 간접공사비를 항목별로 최대한 상세하게 적는다.

- 판매비, 부대비용

분양을 위해서는 모델하우스나 샘플하우스 부지를 임대하고 건축하는 비용, 분양 운영비, 광고 홍보비, 분양 수수료 등의 비용이 들어가고 임야나 산지를 개발하는 경우 농지보전부담금, 대체산림조성비, 개발부담금, 인입비(상하수도, 전기, 가스)가 발생한다. 이외에도 건물보전등기비, 입주관리비, 민원처리, 하자보증보험, 신탁수수료 등 현장과 사업방식에 따라 다양한 기타비용이 발생할 수 있다.

금융비용

금융비로는 대출이자와 대출수수료를 기입한다. 대출이자는 토지담보대출이자, 건설PF대출이자, 준공 후 담보대출 이자등이 해당되며 대출수수료는 금융자문수수료, 금융주관사 취급수수료, 후순위 취급수수료, 중도상환 수수료 등이 발생하게 된다.

세전이익과 매출이익률 (ROS)

세전이익은 분양수입에서 투자지출을 뺀 금액으로 기입한다. 부동산 경기침체로 인한 분양수입 감소, 건설자재비와 인건비의 상승, 주변 민원 등 예상치 못한 사업 리스크를 고려하면 매출이익률은 최소 10% 이상이 되어야 하며 안정적인 사업 추진을 위해서는 15% 이상이 되는 것이 좋다.

지금까지 사업수지분석표의 큰 주요 구성요소를 살펴봤다. 부동산 상품이 달라져도 기본적인 수지분석틀의 구조는 대동소이하므로 몇 번 수지분석표를 작성하는 것에 익숙하게 되면 응용력이 생기게 되니 주변의 지어진 건물을 가지고 시뮬레이션을 해보면서 수지분석표를 작성하는 내공을 키워나가자.