부동산 개발 디벨로퍼의 필수 조건 :사업타당성 분석하기

성공하는 건축주가 되기 위한 사업수지분석 방법은?

부동산 개발 디벨로퍼의 필수 조건 : 사업타당성 분석하기

성공하는 건축주가 되기 위해서는 정확하고 구체적으로 사업수지분석을 할 줄 알아야 한다. 부동산 컨설팅 업체나 PM사 등 타인에게 맡기는 방법도 있겠지만 최종적인 사업의 이익과 손해는 건축주가 책임을 져야 하므로 사업수지분석만큼은 건축주가 직접 할 수 있어야 한다고 생각한다.

처음 사업수지분석이란 말을 접하면 엄청나게 복잡하고 어려울 것 같지만 엑셀의 기본 기능을 다룰 줄 알고 정형화된 수익구조를 이해할 수 있으면 누구나 할 수 있다. 부동산의 종류가 달라져도 기본적인 수지분석은 정형화된 틀을 가지므로 한번 잘 이해하면 다른 현장에서 응용할 수 있다. 

사업부지분석을 알아야 하는 이유

1. 사업성 판단

이 프로젝트가 수익이 얼마나 남을지 판단하기 위해서는 사업수지분석표를 작성해야 한다. 사업수지 분석을 제대로 할 수 없거나 대충 감으로 프로젝트를 진행하게 되면 사업에 실패할 확률이 높아진다. 부동산 개발을 잘하는 분들을 보면 공통점이 사업수지분석을 정확하게 잘한다. 설계. 시공 등 특정 분야에 전문적인 지식이 많더라도 사업수지분석표를 보며 사업성을 판단하고 전체적인 관리를 할 수 없다면 예상치 못한 상황에 직면할 수 있다.

2. 의사결정  판단기준

사업을 하다 보면 예상치 못한 상황이 발생하게 된다. 적당하다고 생각한 분양 가격이 부동산 경기 침제나 대출 제한 규제로 인해 예상과 다르게 흘러가는 등 다양한 상황을 마주치게 된다. 이런 상황들을 사전에 예측하기 위해서는 예상되는 리스크를 수치화하여 정량적인 데이터를 통해 상황에 따른 대응 방안을 선택할 수 있는 준비가 되어있어야 한다. 사업수지와 관련된 분양가, 비용에 대한 조건이 달라지면 실제 이익이 어떻게 변하게 되는지, 그런 상황이 왔을 때 어떤 방법으로 이를 극복할 수 있는지 출구 전략을 세울 줄 알아야 한다. 이를 위해서는 다양한 상황을 쉽게 시뮬레이션할 수 있어야 하는데 엑셀 같은 툴을 이용해 변수의 값을 변경하면서 여러 가지 케이스를 예측하고 데이터를 기준으로 의사결정을 판단할 수 있으면 예상치 못한 상황이 와도 객관적인 판단으로 리스크를 최소화할 수 있다.

3. 대출 조달 근거 자료 (PF) 

부동산 시행을 위해 은행이나 타인이 자금을 조달해야 하는 경우 상대방이 가장 먼저 검토하는 자료가 사업수지분석표다. 수익을 낼 수 있는 사업인지 확신이 서야 돈을 빌려줄 수 있을 테니 당연히 가장 중요한 서류는 사업수지분석표가 된다. 토지담보대출이 있는 상황에서 추가적인 건설자금대출을 융통하기 위해서는 해당 사업에 대한 미래의 현금흐름을 보여주며 준공 후 건물 가치를 설득할 수 있어야 한다. 담보력이 없는 상황에서 설득할 수 있는 유일한 방법은 사업성을 숫자와 데이터로 보여주는 것이다. 은행은 준공 후 분양 가격과 건설에 들어가는 비용, 예상되는 이익을 검증하여 실현 가능성이 높다고 판단이 들때만 자금을 대출해준다. 

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