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by 하우스플래너 Oct 05. 2019

상가주택이란? (신도시 상가주택 vs 구도심 상가주택)

주거와 수익을 모두 만족하는 상가주택이란?

상가주택이란? (신도시 상가주택 vs 구도심 상가주택)

상가주택은 범위를 어떻게 보는지에 따라 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 많은 사람들에게 택지지구의 점포겸용주택 = 상가주택처럼 인식이 되어버렸지만 사실 상가주택이란 주택과 상가가 겸용으로 이루어진 건물을 말하는 단어로 구도심에 상가+주거로 이루어진 수많은 상가주택들이 있다.

① 신도시 상가주택 = 점포겸용 단독주택

신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반인들은 상가주택이라 부른다. 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다.

각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다.

같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다.

인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천 대 일까지 몰리며 광풍이 불었지만, 2017년 12월 29일 "택지개발업무처리지침"이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면 가격이 상승하면서 사업성이 줄어들고 있다.

② 구도심 상가주택

지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 구도심의 상가주택은 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각층의 용도나 디자인이 자유롭다.