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by 하우스플래너 Oct 07. 2019

택지지구 시기별 토지투자법 (딱지 거래부터 통매매까지)

신도시 택지지구 발전과정에 따른 토지투자를 하는 방법이 궁금하다면?

택지지구 시기별 토지투자법 (딱지 거래부터 통매매까지)

택지지구가 형성되는 과정에는 많은 투자기회가 있고 손바뀜도 많이 발생한다. 처음 이주자택지에 당첨된 원주민이나 LH 실수요자 분양을 통해 당첨된 사람이 가장 좋은 것도 아니고 택지지구가 형성되는 오랜 기간 동안 상황에 따른 투자기회와 방법은 계속 변한다. 현재 주변 상황을 잘 분석하고 적절한 타이밍에 투자를 하기 위해서는 신도시가 형성되는 과정과 택지 투자의 전반적인 기회를 아는 것이 중요하다.

택지지구 형성과정에 따른 투자기회

1. 택지지구 지정

택지지구가 지정되면 사업주체(LH)는 어떻게 하면 신속한 사업 진행을 위해 기존의 원주민들을 충돌 없이 이주시킬지 보상책에 대해 고심하게 된다.

이런 보상책이 바로 이주자택지, 협의자 택지, 생활대책 용지인데 원주민에게는 좋은 위치의 땅을 조성원가의 80%선에서 저렴하게 공급해주고 나머지 땅은 일반인들에게 조성원가의 1.5~2배 가격으로 분양하는 방식으로 기존 거주자에게 혜택을 주고 이주를 조속히 진행시킨다.

2. 딱지 거래 (불법)

딱지 거래는 불법이지만 가장 초기에 토지를 살 수 있기 때문에 이 지역의 투자가치에 대한 확신이 있는 사람은 딱지 거래란 방법으로 미등기 된 상태의 원주민이 받을 이주자택지의 권리를 사전에 확보한다.

딱지 투자는 합법적인 내용은 아니므로 이런 방법이 있다는 것을 참고만 하자. 택지지구로 지정이 되면 이주자택지를 받을 수 있는 조건이 되는 원주민에게 접근해서 미리 돈을 줄 테니 이주자택지를 받으면 전매를 하겠다는 계약서를 써달라고 하는데 이런 방식의 계약을 이주자택지 딱지 거래라 한다. 원주민이 말을 바꾸고 전매를 안 해주는 경우를 대비하기 위해 법무사를 통해 원주민이 살던 주택에 가압류 설정을 하고 중개는 공인중개사를 통해 진행한다. 딱지의 경우 개발 진행이 늦어지면 돈이 장기간 묶일 수 있는 단점이 있고, 어느 땅이 당첨될지 아무도 모르기 때문에 위치에 따라 대박이 될 수도 안 좋은 위치가 걸릴 수도 있으니 주의가 필요하다.

딱지 투자를 주의해야 하는 이유

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3. 이주자택지 추첨

이주자택지를 받을 수 있는 원주민들은 지정된 날짜 모여 추첨을 하게 된다. 누가 어떤 위치의 택지를 받을지 결정되는 날이다. 보통 이주자택지는 일반 분양에 비해 좋은 위치의 토지를 주는 편이다.

추첨방식 종류

필지 추첨방식 vs 순번 추첨방식

추첨방식은 크게 인터넷 신청을 통해 접수하고 전산으로 무작위 추첨이 되는 1) 필지 추첨방식과 지정한 날짜와 장소에 공급대상자 전원이 참석하여 진행되는 2) 순번 추첨방식이 있는데 순번 추첨의 경우 시간은 오래 걸리지만 당사자들이 현장에 모여 직접 과정을 투명하게 보기 때문에 불만이 적은 편이다.

4. 이주자택지 거래

이주자택지는 돈이 없어 건축을 하기 어려운 원주민들을 배려하는 차원에서 합법적으로 전매가 1회 가능하다. 투자자는 싼 가격으로 좋은 위치의 택지를 사기 위해 원주민에게 이주자택지 분양 가격 + P(프리미엄)을 주고 토지를 매입한다. 공인중개사를 통해 구입한다.

이주자택지는 조성원가 80%에 공급되므로 감정가가 낮아 대출이 적게 나오며, 원주민에게 줘야 하는 프리미엄으로 인해 초기 투자금이 많이 필요한 단점이 있다.

5. LH 일반분양 (실수요자 대상 택지분양)

LH는 원주민들에게 보상하고 남은 토지를 인터넷으로 분양한다. 상업지구 근처, 대로변이나 코너, 공원 근처, 등 좋은 위치의 토지는 경쟁이 몰리게 된다.

지금은 특정 지역에 거주하는 사람만 매매할 수 있게 규제가 생겼지만 과거에는 수많은 가족, 친척, 지인들의 명의를 활용해서 당첨확률을 높이는 투자자들이 많았다. 실제 당첨자들 명단을 보면 20살도 안된 주민등록번호가 상당히 많다.

6. LH 수의계약 토지

일반인 대상의 분양으로도 팔리지 않는 토지들은 수의계약을 통해 LH공사 홈페이지에서 선착순 분양을 한다. 보통 일반분양 때는 코너나 위치가 좋은 토지로 경쟁이 몰리는 경향이 있는데 토지 가치에 대한 분석을 제대로 할 수 있으면 수의계약도 좋은 기회가 될 수 있다.

예를 들어, 무작정 코너 토지에 입찰하는 사람과 지구단위 지침에 나온 법적 규제와 토지의 형태를 보고 경쟁력 있는 가설계를 할 수 있는 능력이 있다면 남들에게 보이지 않는 토지의 가치를 활용해서 수익을 만들 수 있다. 남들과 다른 차별화된 기획과 설계를 통해 많은 수익을 실현한 사례들은 실전과정을 통해 자세하게 확인할 수 있으니 참고하도록 하자.

7. 일반인 토지 매매

LH를 통해 토지를 분양받은 사람은 다른 투자자에게 P을 붙여서 토지를 판다. 보통 직접 건축을 해서 수익형 건물을 짓는 것이 부담되는 사람들은 토지만 가지고 투자를 하는 경우도 많다.

예를 들어, 내재가치가 충분한 주거전용택지가 저렴한 가격에 분양된 경우 일반인들은 이주자택지만 좋은 줄 알지만 실제 수익은 주거전용 택지가 높을 수도 있다. LH에게 10% 계약금만 넣은 후 중도금을 계속 연체시키면서 토지의 프리미엄이 오르기를 기대리는 방법이다.

택지투자 기준 : 누적된 연체이자 < 토지 가치 상승분 (프리미엄)

장기간 돈이 묶이는 위험성이 있고, 중도금 회수가 누적될수록 연체 이자가 계속 증가한다. 하지만 현금 여력이 있고 해당 토지의 가치에 대한 확신이 있다면 프리미엄이 생성되기 시작하면 적은 투자금으로 많은 이득을 볼 수 있다. 예를 들어 다가구주택을 지을 수 있는 4억 원 토지의 프리미엄이 1억이 된 경우, (1억 - 연체이자)가 한 필지의 수익이 될 수 있다. 이 경우 4000만 원을 투자해서 2배 이상의 수익이 가능하고 실제 과거에는 이런 방법을 활용해서 여러 개의 필지를 동시 투자하는 사람들도 있었다.

8. 직접 건축 또는 건축업자 통매매

땅을 구입한 이후 직접 건축을 하거나 건축업체가 지은 건물을 사는 방식으로 투자할 수 있다. 택지지구도 장기적으로 경쟁력을 갖기 위해서는 차별화된 설계를 통해 지역의 랜드마크를 만드는 것이 중요하다. 위 사진은 실제로 주거전용택지를 매입해 지역의 랜드마크가 되는 건물을 지은 사례인데 주변에 아파트 대량 공급으로 모든 다가구주택이 공실이 나고 전월세 문의가 없던 시기에도 이틀 만에 수십 명의 문의가 오고 방문한 자리에게 모든 세대가 계약되었다. 장기적인 관점에서 신도시 택지지구도 도심의 상가주택 못지않게 경쟁력 있는 설계가 중요하다.

직접 건축을 하지 않고 건축업자에게 건물을 매입할 때는 반드시 제대로 된 업체인지 확인을 해서 추후 하자 문제를 최소화하는 것이 중요하다. 지어진 건물도 꼼꼼히 점검하고, 수지분석을 해서 적정한 수익률과 향후 매매 가치가 있는지 확실하게 점검해야 한다. 직영 건축과 건축업자에게 통매를 하는 방법의 장단점과 주의사항은 다음 기회에 자세하게 살펴보도록 하자.

오늘은 전반적인 택지지구 형성과정에 따른 택지투자 방법을 설명했는데 택지투자를 잘하기 위해서는 전반적인 과정을 이해하고 상황을 분석해서 적절한 매수, 매도 시점의 타이밍을 잡을 수 있는 능력을 키우는 것이 중요하다.