부동산투자 신도시 상가주택 점포겸용택지 고르는 법
청북 택지지구 VS 파주 운정신도시 상가주택지 비교
지난 시간 상가주택지를 고르는 방법에 대해서 설명했는데 이해를 위해 실제 사례로 보여드리겠다.
신도시 상가주택 땅 고르는 법
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아래 2가지 토지로 고민하는 사람이 있다고 치자. 여러분은 어느 토지가 향후 상권이 발전하고 투자가치가 있다고 생각하는가?
두 곳 모두 상업지 인근에 위치한 토지이면 주변에 건물들이 들어오기 전에 인근 부동산에서 상업지 옆의 땅이라고 A급 땅이라고 높은 프리미엄을 주고라도 사야 된다고 주장했던 땅이다. 그 당시 많은 분들은 대형 홈플러스가 있는 상업지구 맞은편에 위치한 운정신도시의 상가주택지를 더 매력적으로 생각했다.
하지만 상가주택지를 고를 때는 단순히 인근에 상업지구가 있다는 한 가지 조건만 보고 판단할게 아니라 중심상업지구, 도로 폭, 완충녹지, 토지의 형태(정방형,장방형), 일조권 사선제한, 주변상권분석 등 다양한 조건들을 다각도로 검토를 해야 한다.
1. 평택 청북택지지구 근생시설 마주 본 필지
이 지역은 토지이용계획도를 보는 순간 먹자골목으로 형성되기 알맞은 위치란 생각이 들었다. 상가주택지 바로 앞 근린상가들이 중심상업지구와 연결되고 무엇보다 택지지구 전체 토지이용계획도를 보면 상가주택 필지수가 적고 상권이 한 곳에 몰려있어 시너지 효과가 기대됐다. 주변에 대체 상권이 없다는 점이 가장 매력적이었고 상가주택 필지 수도 적었기 때문에 충분한 희소성이 있었다. 이런 경우 근린상가 1층 분양가와 월세를 파악해보면 상가 임차인 입장에서는 상가주택의 1층이 얼마나 매력적인지 판단할 수 있다. 그 당시 인근 부동산외에 주변 상가를 분양하는 분양사나 시행사를 찾아가 주변 발전 상황을 듣고 정보를 취합해봤는 다양한 관계자들의 의견을 듣고 객관적으로 판단해보는 것도 신도시 택지 투자 시 추천할만한 방법이다.
2. 파주 운정신도시 상업지 마주 본 필지
얼핏 보면 굉장히 매력적으로 보인다. 택지가 거래될 시기에 상업지에 대형 홈플러스와 영화관이 입점할 것이란 소식이 있었기 때문에 투자자 입장에서는 더더욱 매력적으로 보일 수밖에 없다. 하지만 지도만을 보고 판단하면 안 된다. 현장 답사가 필수다. 집을 지을 때도 제대로 된 설계를 위해서는 바람, 빛, 대지의 높낮이와 경사, 주변 건물들의 상황 등 다양한 조건을 고려하는 것처럼 상가를 토지를 매입할 때는 더더욱 주변의 다양한 조건들을 확인해야 한다. 그 당시 주변 운정신도시 타 블록의 상가주택지보다 프리미엄이 훨씬 비싸게 거래되었는데 개인적으로는 나쁜 상가주택지는 아니지만 그 정도의 프리미엄을 줄 가치가 있는지는 의문이 들었다.
무엇보다 도로 폭이 너무 넓고 추가로 완충녹지로 인해 상가주택들의 접근성과 가시성이 좋지 않아 보였기 때문이다. 도로 폭이 넓고 차들이 쌩쌩 달리게 되면 상권이 연결되기보다는 단절되는 현상이 발생하기 쉽다. 그리고 완충녹지의 폭도 넓고 나무가 식재된 형태를 봐서는 시간이 지날수록 나무들이 자라서 대로변 상가의 광고효과가 없어질 것이라 생각했다.
현재 주변 상황은?
평택 청북택지지구
왼쪽 근린상가와 오른쪽 상가주택 1층의 상가의 가치는 큰 차이가 없다. 근린상가의 분양가와 월세를 생각해보면 장사를 하는 임차인들 입장에서는 상가주택지가 더 매력적일 수 있다.
건물은 투박하지만 1층 상가를 보면 실제 3개로 쪼개어진 집들이 많다.
장방형 토지가 아님에도 기본 2개 이상의 상가로 쪼개져있다.
상가를 쪼개어 임대를 해도 공실이 나지 않는다는 것은 그만큼 임대 수요가 풍부하다는 증거다.
파주 운정신도시
예상대로 넓은 도로 폭이 상권을 단절시킨 느낌이 든다.
게다가 도로변의 넓은 완충녹지로 인해 접근성이 떨어지고 계속 자라는 나무들에 의해 상가의 가시성도 떨어진다. 아마 겨울철에 주변 모습을 본 토지투자 초보자라면 대로변 광고효과가 좋은 토지라고 예상했을 수 있지만 완충녹지를 아는 사람이라면 매입 여부를 진지하게 고민했을 가능성이 크다.
실제 사진 뒤편이 상업지구인데 상가주택지 내부의 도로변 건물들을 보면 1층이 여러 개의 상가로 쪼개져 임대된 경우는 없다. 주변 다른 상가주택지 블록에 비해 월세 수준도 큰 차이가 없지만 토지구입 시 프리미엄은 높았기 때문에 예상했던 수익률을 달성하지 못했을 가능성이 크다.
그 당시 작은 청북택지지구는 들어본 적이 없는 사람들이 대부분이었고 이런 촌구석의 상권보다는 LG전자와 통일을 염두해서라도 파주 운정신도시의 홈플러스 근처의 상가주택지가 더 매력적일 거라 얘기했던 지인들이 많았다. 부동산에 정해진 답은 없지만 많은 사례들을 경험하고 비교하다 보면 투자 기준을 판단할 수 있는 내공이 쌓이게 된다.
택지 투자를 잘하고 싶다면?
위 사진은 지난 주말에 방문한 최근 개발되고 있는 고등지구와 위례신도시의 상가주택지 모습이다. 매번 지역은 다르지만 다른 지역의 상권을 많이 분석하고 답사하다보면 이 지역은 이런 식으로 개발되겠구나란 감이 생기고 대부분 다른 택지지구와 비슷한 과정을 거쳐 발전하게 된다.
택지지구 투자를 잘하려면 택지지구가 개발되는 1사이클을 빨리 경험해보는 것이 도움이 된다고 확신한다. 예전에는 오랜 기간 동안 직접 많은 답사를 통해 소수의 특정인만 경험할 수 있던 것들이 요즘은 IT기술의 발달로 로드뷰와 타임라인이라는 기능을 사용해 얼마든지 간접경험을 할 수 있다.
택지 투자를 잘하고 싶다면 먼저 ① 택지 투자를 위한 기본적인 지식들을 습득하고, ② 다양한 지역을 가상 시뮬레이션해보고, ③ 이런 예측이 맞았는지 현장을 답사해보자. 이런 식으로 택지지구를 공부하다 보면 누구나 준전문가의 수준의 능력을 갖출 수 있다.
