택지지구 단독주택지 가구수 제한 수익률 극복하는 법

가구 수 제한이 있는 택지지구 토지의 수익률을 극대화하는 방법은?

택지지구 단독주택지 가구수 제한 수익률 극복하는 법

택지지구의 단독주택지는 지구단위계획으로 가구 수 제한을 받는다. 상가주택이나 다가구주택을 짓는 가장 큰 이유가 수익성이라는 점을 고려할 때 가구 수 제한이 있다는 것은 큰 단점으로 작용된다. 

같은 면적의 토지라도 지을 수 있는 가구 수에 적다면 수익률이 낮을 수밖에 없다. 임차인이 낼 수 있는 임대료의 한계가 있기 때문인데 투룸 한 개 보다 원룸 2개가 쓰리룸 2개보단 투룸 2개가 더 많은 월세를 받을 수 있다. 공간이 넓다고 무조건 더 많은 임대료를 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 그 지역에 수요의 특정을 잘 분석하고, 이미 지어진 주변 경쟁 건물과 향후 지어질 수 있는 대체 건물들에 대한 공급까지 모두 고려해서 경쟁력 있는 기획과 설계를 하는 것이 중요하다. 

원룸 2개 월세 > 투룸 1개 월세

투룸 2개 월세 > 쓰리룸 1개 월세

이런 이유로 가구 수 제한이 있는 토지들은 분양이 잘 안되고 수의계약에 나와도 장기간 분양이 되지 않는 경우가 많다. 하지만 디벨로퍼라면 이런 상황을 극복할 수 있는 대안을 찾을 수 있어야 한다.

불법적인 원룸 쪼개기는 피하자

지금은 많이 줄어들었지만 과거에는 택지지구 내 건물을 원룸 쪼개기를 하는 경우가 매우 많았다. 일단 쓰리룸 형태로  지어놓고 준공검사가 끝나면 미리 준비된 복도와 분리된 원룸 형태의 구조로 변경해서 더 많은 세를 맞출 수 있는 집으로 구조를 변경하는 방법으로 수익률을 증가했다. 하지만 가구 수 제한이 있는 택지지구에서 세대수를 쪼개는 것은 엄연한 불법행위이며 결국 위반건축물로 등재되어 원상복구를 하기 전까지 지속적인 이행강제금을 내게 된다. 또한 이런 건물은 건물주뿐만 아니라 세입자에 대한 대출까지 불이익을 받기 때문에 매매에 걸림돌이 될 수 있다.

개인적으로 불법적인 원룸 쪼개기는 권장하지 않고 싶다. 차라리 1인 가구의 증가에 맞는 주거공간을 연구해서 합법적인 테두리 안에서 가구 수 제한이라는 단점을 극복하는 방안을 생각해 볼 것을 추천한다.

1인 가구의 증가 셰어하우스 만들기

택지지구 중에 대학가나 입지적으로 셰어하우스에 대한 수요가 많은 지역 또는 인근에 회사가 많은 곳이라면 일반적인 쓰리룸 대신 넓은 구조의 한 가구 안에 원룸 형태로 독립적인 개인 방을 만들고 화장실을 분리시켜 여러 명이 편리하게 살 수 있는 셰어하우스 형태의 구조를 고려해 볼 필요가 있다. 

보통 도심지에서 기존 아파트나 쓰리룸으로 셰어하우스를 운영하는 경우가 많은데 화장실의 개수와 동선의 문제로 받을 수 있는 인원에 제약이 생기게 된다. 하지만 택지지구의 단독주택지의 경우 1인 가구에 대한 수요만 확실하다면 설계 당시부터 셰어하우스에 최적화된 형태로 설계를 할 수 있다. 이는 불법적인 원룸 쪼개기와는 다른 실제 수요자가 필요한 주거 공간을 만드는 관점으로 접근을 해야 경쟁력 있는 공간을 만들 수 있다.

생각의 전환 : 수평에서 수직형 구조로 

택지지구의 대부분의 건물은 층별로 원투룸이나 쓰리룸이 수평적으로 배치가 된다. 하지만 무조건 건물이 수평구조로 배치될 필요는 없다. 스킵플로어나 수직 형태로 건물을 지은 뒤, 층별로 독립적인 공간과 여유 있게 화장실을 쓸 수 있게 만들어 층별로 넓고 쾌적한 매력적인 원룸형 셰어하우스를 만들 수도 있지 않을까? 이런 구조에서는 지하나 1층에 공용 공간을 카페처럼 근사하게 만들고 2층부터는 각 층별로 분리형 화장실과 테라스를 가진 쾌적한 원룸을 만들 수 있다. 이런 구조라면 주변의 일반적인 다가구주택 원룸들보다 훨씬 다채로운 공간 구조에서 오는 희소성이 있기 때문에 주변 원룸보다 월세도 더 받을 수 있고 장기적으로 공실의 위험도 적다. 물론 해당 입지에 맞는 최적화된 공간을 만들려면은 충분한 시장조사와 전문가의 조언이 필수적이다.

특히 주거전용 필지 중에 가구 수 제한이 3가구 이하인 위치의 땅이라면 이런 구조를 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다. 주변에 대체재가 없는 형태로 매력적인 셰어하우스를 지어놓으면 주변 원룸 못지않은 월세를 받을 수 있고 경우에 따라 회사 기숙사가 필요한 법인에서 통으로 매매나 임대를 요청하는 경우도 있기 때문이다. 

택지지구 단독주택지로 분양상품 만들기

일반적인 투자자나 건축업자들은 잘 모르는 방법이지만 택지지구 내 2가구나 3가구 같은 가구 수 제한이 있는 택지를 가지고도 듀플렉스(땅콩주택)나 트리플하우스를 만들어 분양을 할 수 있다. 대부분 택지지구의 단독주택지는 절대적으로 분양을 할 수 없다고 생각하는 경향이 있다. 하지만 방법은 있다. 아래 두 가지 상품 모두 택지지구의 가구 수 제한이 있는 단독주택지를 가지고 분양 상품을 만든 경우다. 

택지로 분양 상품을 만들기 위해서는 건축 설계부터 금융까지 다양한 분야의 전문적인 지식을 알아야 하기 때문에 일반인들은 접근하기 어렵지만 실제로 택지지구의 많은 집들이 이런 형태로 분양되어 조기 완판을 했었다. 

택지지구 내의 이런 독창적인 설계 및 개발 방법에 대한 자세한 내용들은 정규 강의를 통해서 배울 수 있으니 관심 있는 분들은 참고하기 바란다.