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by 하우스플래너 Oct 09. 2019

아파트 투자보다 오래된 단독주택이 매력적인 이유

토지의 영속성에 주목하라.

아파트보다 오래된 단독주택이 매력적인 이유

아파트나 오피스텔 대신 도심지 구옥이나 대지지분이 많은 신도시 택지에 투자해야 하는 이유를 묻는 분들이 있다. 100% 내 소유인 온전한 건물을 지을 수 있는 토지를 갖는 것이 중요한 이유는 토지의 영속성 때문이다. 내재가치 있는 토지를 가지고 있으면 자손 대대로 그 토지를 활용할 수 있게 된다. 비록 지금은 오래되고 보잘것없는 건물 같지만 그 건물이 깔고 앉은 토지의 생명은 영원하다. 도심의 토지들을 보면 부모에서 자식으로 다시 손자로 대물림되면서 결국 오래되고 낡은 건물은 허물어지고 수익성 높은 신축 건물이 들어오게 된다. 아파트는 가격이 등락을 해도 토지의 가격은 꾸준히 상승하는 이유도 바로 이런 토지의 무한한 생명. 영속성 때문이다.

일 년 전 지인과 강남역 근처를 걷다 빌딩 숲 사이로 오래된 단층 음식점 건물에 주인 매매 현수막이 붙어있는 것을 본 적이 있다. 지인은 주변 빌딩들에 비해 땅이 너무 작아서 저걸 누가 살까 의문이 든다고 했다. 강남이지만 개발이 어려워서 부동산에도 안 팔 리닌까 주인이 직접 매매를 하는 것 같다고 했다. 하지만 여기는 강남역 인근의 상업지역이다. 도심의 땅은 아무리 작아도 결국 개발이 된다. 어제 그 지역을 지나가다 궁금해서 가봤는데 지인이 너무 작다는 그 땅에 이런 고층 빌딩이 지어졌다.

도심지 협소한 땅을 주목하라

서울의 30평의 대지면적을 가진 2종 일반주거지역의 땅의 경우 60% 건폐율을 적용하면 층당 18평의 공간이 나온다. 계단실 면적을 제외하고 전용면적 15평 정도를 활용할 수 있는데 도심의 신축 투룸 실평수가 13평 전후인 것을 고려하면 30평 이하의 땅도 충분히 검토해볼 필요가 있다. 게다가 1인 가구의 증가와 개성 있는 라이프스타일을 중시하는 시대를 고려하면 작지만 경쟁력 있는 공간을 만들어 매력적인 원룸과 근린상가가 있는 다중주택을 만들 수도 있다.

간혹 20평 이하의 토지 매입을 문의하는 분들도 있는데 20평 이하의 경우 본인이 원하는 건물을 지을 수는 있겠지만 특정지역이 아니라면 추후 환금성이 떨어질 수 있기 때문에 전문가와 충분한 가설계와 수지분석을 하고 매입 여부를 결정하기를 추천한다.

20평대라고 무조건 불가능한 것은 아니다. 몇 년 전 개그우먼 김윤희 씨는 경리단길에 대지면적 16평 (52㎡)을 2014년에 2억 9000만 원에 매입하여 나인하우스란 협소 주택을 지었는데 이 건물의 가장 넓은 층 면적은 9평, 전체 연면적은 불과 23평이다. 토지비와 건축비를 합쳐 5억 5천만 원이 들었는데 그 당시 TV에 출연했을 때 시세가 9억 원 정도였다. 개그우먼 김미려 씨도 연남동에 대지면적이 20평 (66㎡)인 땅을 2억 3000만 원에 매입하여 연면적 29평의 4층짜리 건물을 지었다.

위에 하우스 플래너 협소 주택 사례도 20평대 대지를 가지고 지은 건물이지만 지역의 랜드마크가 되었다. 20평 협소주택의 경우 건물이 올라오기 전에는 일반인의 시각에서는 건물을 지을 수 없는 버려진 땅으로 판단하기 쉬운 토지였다.

건물주가 되고 싶다면? 시뮬레이션을 많이 해보자

도심지의 협소주택과 꼬마빌딩을 짓고 싶은 예비 건축주들이라면 시간 날 때마다 집 주변, 회사 근처 지역의 오래된 단독주택지부터 시작해서 어떻게 하면 적은 자본으로 성공적인 투자를 할 수 있을지 지속적인 시뮬레이션을 해보는 것을 추천한다. 회사나 집에서 접근성이 좋고 내재가치가 있는 단독주택지가 근처에 있다면 주기적으로 방문을 하면서 이 단독주택은 얼마에 매입해서 어떤 식으로 리모델링이나 신축을 하면 좋을지 어떤 공간과 임차인이 적합할지 나대지 상태의 건물과 지어지고 있는 건물들을 보면서 머릿속으로 가상의 사업을 해보는 것이다. 간접적으로 여러 사례를 많이 연구하면서 준비를 해야지 좋은 기회가 왔을 때 놓치지 않고 빠른 판단으로 매물을 잡을 수 있다.

지금 당장 돈이 없어서 건물주는 나와 상관없다고 생각하지 말고 오늘부터라도 주변의 내재가치 있는 단독주택들에 관심을 가져보자.