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by 하우스플래너 Oct 09. 2019

아파트 투자보다 토지와 건축을 공부해야 하는 이유

경쟁력 있는 부동산 투자자가 되기 위한 필수 조건은?

아파트 갭투자보다 토지와 건축을 알아야 하는 이유

부동산 투자의 본질은 사업이다.

사업을 잘하려면 그 시장의 생태계를 제대로 이해하고 있어야 하는 것처럼 부동산 시장에서 경쟁력을 갖추려면 내가 경쟁하는 시장의 전반적인 생태계를 이해하고 누가 어떤 방식으로 수익을 창출하는지를 명확하게 알아야 한다.

하지만 현실은 안타깝게도 많은 분들이 아파트 분양권, 갭투자 같은 시장에서 이미 만들어진 완제품을 가지고 경쟁하는 방법에 대해서만 공부를 한다. 수많은 사람들이 모여서 치열하게 경쟁을 하고 있는 레드오션 시장. 이런 시장에서는 나만의 차별화된 경쟁력이 없는 한 차별화된 수익을 얻기는 어렵다. 부동산 투자를 비즈니스 관점에서 접근해보면 분양권, 갭투자 같이 남들이 쉽게 접하는 강의만 듣고 강사와 업체의 말만 믿고 주먹구구 방식으로 투자하는 습관은 갈수록 수익성도 떨어지고 경쟁력도 없다.

부동산 투자를 어떻게 준비해야 하는지 물어보는 사람들에게 해주고 싶은 말이 있다. 바로 최종 소비자가 아닌 생산자 관점에서 부동산 시장을 접근하고 경험하라는 것이다. 최종 소비자들이 몰리는 완제품인 분양상품이 아닌 부동산의 원재료인 토지부터 공부하고, 경쟁력 있는 설계와 기획을 통해 토지의 가치를 극대화할 수 있는 건축에 대해 공부하고, 최종 소비자들의 성향과 시대의 흐름에 맞는 마케팅을 통해 분양을 하는 방법까지. 남들과는 다른 관점에서 부동산 내공을 키워야 지속 가능한 경쟁력을 키울 수 있다.

어떻게 이런 과정을 다 이해하냐고 물을 수 있겠지만 실제 원재료인 토지가 분양상품으로 개발되어 최종 소비자까지 유통되는 한 사이클을 온전히 경험하고 나면 이런 프로세스들이 대단한 사람들만 알 수 있는 어렵고 특별한 정보가 아니라는 사실을 깨닫게 될 것이다. 단지 그동안은 일반 직장인이나 개인들이 이런 시장의 이야기를 듣고 접할 수 있는 루트가 적었고 아파트나 오피스텔 같이 소비자 관점에서 다 지어진 분양상품을 전매하거나 매매하는 쪽으로만 배웠기 때문에 이런 기회의 땅을 몰랐던 것이다.

단언컨대, 부동산 시장에 관심이 있는 사람이 소비자가 아닌 생산자적인 관점에서 계속 접근하면서 노력을 하다 보면 일반적인 분양권이나 갭 투자를 하는 사람보다 훨씬 차별화된 경쟁력을 갖고 부동산 투자를 할 수 있게 된다.

개인적으로 분양권이나 갭투자를 주의해야 한다고 생각하는 이유 중 하나는 대부분의 투자자들이 객관적인 정보를 바탕으로 스스로 분석과 판단을 해서 투자를 하는 것보다 강사나 컨설팅 업체의 말만 믿고 그들이 말하는 지역과 상품을 투자하는 경향이 높기 때문이다. 부동산 대세 상승기에서는 아파트던 오피스텔이던 누구나 뭘 해도 어느 정도의 수익은 벌 수 있었다. 하지만 이런 모든 지역에서 이런 투자가 통하는 시대는 끝났다. 계속 아파트 분양권과 갭투자가 통할 거라고 믿는 사람들도 있겠지만 그 시간을 완제품이 아닌 부동산의 원재료인 토지를 이해하는데 쓸 수 있다면 훨씬 내공이 쌓이고 경쟁력을 갖출 수 있다는 점은 확실하다.

아파트 분양권 투자 대신 부동산 시행을 하는 사람들을 만나면서 그들이 돈을 버는 방식과 사고의 흐름을 지켜보고 같이 투자해보면서 부동산 투자의 핵심은 토지와 건축 그리고 마케팅에 있다는 것을 알게 되었다. 즉 원재료인 토지를 개발하는 방법을 이해하고, 차별화된 기획과 설계로 건축을 통해 그 가치를 증가시킨 후, 이를 많은 사람들에게 효과적으로 알릴 수 있는 마케팅 능력까지 갖추면 남들 다하는 레드오션이 아닌 블루오션에서 경쟁력 있는 디벨로퍼로 빠르게 성장할 수 있는 것이다.

다시 말하지만 부동산 투자의 본질은 사업. 비즈니스다. 스스로 생각하고 판단할 수 있는 능력을 개발하지 않고 남들만 따라 해서는 스스로 투자는 안 하면서 남들 사례만 제시하는 강사들과 부동산 생산자들의 배만 불려 주게 될 것이다.

부동산 투자를 잘하고 싶다면 오늘부터 완제품인 아파트의 분양권과 갭투자 대신 생산자적인 관점을 갖고 토지와 건축부터 공부하자. 부동산 대세 상승기의 시대는 저물고 있다. 시간이 지날수록 생산자의 사고를 가진 투자자와 소비자의 사고를 가진 일반인의 격차는 더 벌어질 수밖에 없다.

부동산 이론은 모르면 물어보고 배우면서 내공을 쌓아가면 된다. 진짜 중요한 것은 투자 마인드다. 성공적인 부동산 투자자가 되기 위해서는 생산자적인 마인드를 하루라도 빨리 갖는 것이 정말 중요하고 또 중요하다.