꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ② 토지비용
토지 매입비, 중개 수수료, 토지 세금 (취득세), 부대비용
꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ② 토지비용
# 토지비 구성
- 토지매입비 (사업비 중 가장 큰 비중)
- 토지 세금 (취등록세)
- 중개수수료 (지주작업비용)
- 법무사 등기대행료
1. 토지 매입비
부동산 개발 사업비 중에 가장 비중이 높은 것은 당연 토지비용이다. 건설비의 경우 지역에 따라 약간의 차이는 있을 수 있지만 아주 큰 차이는 없다. (도심 민원발생이 많은 지역과 제주도의 경우 예외) 반면 토지 매입비의 경우 비용이 과다하게 책정되면 추후 사업성 자체에 문제가 생길 수도 있다.
토지비는 지역별로 다르지만 전체 사업비의 절반 이상을 자치하는 경우가 많다. 수도권 외곽이나 지방의 경우 전체 사업비 중에 토지비의 비율이 30% 정도에도 가능하지만 서울 강남의 경우 70%를 차지할 수 있다. 토지매입비의 비중이 높은 지역일수록 토지를 얼마나 저렴하게 매입할 수 있는지에 따라 사업 이익률이 좌우되므로 토지 매입을 결정하기 전에 사업수지분석을 통해 토지비용의 적정성을 충분히 검토하는 것이 중요하다. 토지시장은 일반 아파트와 달리 폐쇄된 시장으로 건축 부지를 매입하려면 평소 해당 지역의 부동산와 긴밀한 관계를 유지하는 것이 중요하다.
2. 토지 세금 (취등록세)
토지 취득세
취득세 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 취득 당시의 가액으로 하며, 농지 이외 유상취득 시 4% (주택은 1~3%)를 취득세 과세표준 금액에 곱하여 부과된다. 부동산을 취득하는 경우 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세를 추가로 합산한다. 임대주택사업자의 경우 취득세 감면대상 등의 혜택을 받을 수 있으니 취득 시 정부 제도를 검토해야 한다.
- 취득세 = 과세표준액 (매매가) x 취득세율
- 농특세 = 표준세율(2/100) * 0.1
- 지방교육세 = 과세표준액 (매매가) x (취득세율 x 0.5) x 0.2
[주의] 법인사업자 취득세 중과세
법인사업자의 경우 수도권 과밀억제권역 (서울, 인천, 경기 등) 내에 설립된 지 5년이 안 된 경우 해당 권역의 주택 외 부동산을 승계 취득하게 되면 취득세 중과세 8~12%를 적용받을 수 있으므로 토지 매입 전에 세무사와 상담을 추천한다.
원시취득 vs 승계취득
원시취득 : 새롭게 권리가 발생하는 것
승계취득 : 타인이 가지고 있던 권리를 취득하는 것 (↔ 원시취득)
과밀억제권역이란?
수도권 정비계획법 시행령 제9조 [별표 1] 범위 참고
1. 서울특별시
2. 인천광역시[강화군, 옹 진군, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ 오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동 ㆍ원당동, 인천경제자유 구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한 다) 및 남동 국가산업단 지는 제외한다]
3. 의정부시
4. 구리시
5. 남양주시(호평동, 평내 동, 금곡동, 일패동, 이패 동, 삼패동, 가운동, 수석 동, 지금동 및 도농동만 해당한다) 6. 하남시
7. 고양시
8. 수원시
9. 성남시
10. 안양시
11. 부천시
12. 광명시
13. 과천시
14. 의왕시
15. 군포시
16. 시흥시[반월특수지역 (반월특수지역에서 해제 된 지역을 포함한다)은 제외한다]
3. 중개수수료 (지주작업비)
한국공인중개사협회 사이트에서 지역별로 공시된 상한 요율 이하로 협의하여 결정한다. (거래금액 x 요율)
중개사무소가 일반과세자, 간이과세자 여부에 따라 부가가치 세액이 발생하는지 차이가 있으므로 상한 요율에 부가가치 세액이 포함되는지 사전에 확인하도록 하자.
서울시 중개보수 요율
http://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp
4. 법무사 등기대행료
법무사 등기대행료
일반적으로 법무사 수수료와 공과금은 전체 매매 가격의 0.15% 정도로 계산한다. 법무사 수수료의 경우 등록대행 기본보수, 누진료, 제증명, 취득세 신고대행, 교통비 등으로 구성되며, 공과금인 취득세, 교육세, 농특세, 증지대, 인지세, 채권 할인과 함께 납부를 한다.
인지세란?
재산의 이전 및 유통 거래에 과세하는 유통세로 정부가 발행하는 인지를 붙임으로 세금을 납부한 것이 증명되어 인지세라고 한다. 부동산, 선박, 항공기 소유권 이전에 관한 증서에는 아래와 같은 인지 세액이 과세된다.
