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by 하우스플래너 Oct 14. 2019

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ③ 건축비용

직접 공사비, 설계비, 감리비, 인입공사비, 기반시설부담금, 대지조성공사

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ③ 건축비용

# 공사비용 구성

- 직접 공사비

- 간접 공사비

- 설계 / 감리 / PM / CM 용역비

- 기타 비용 (측량비용, 면허세 등)

1. 직접 공사비

실제 사업이 추진되면 견적서 및 공사 도급 계약을 통해 상세 공사비를 적용하면 되지만 빠른 사업성 분석을 위해서는 연면적을 평으로 환산하여 평당 단가를 적용한다. 지역에 따라 노동 인력 비용의 차이가 있으며 마감, 자재 수준에 따라 평 단가를 가감한다. 업체에 따라 1층 주차장 필로티나 다락방 확장면적은 평균 단가의 50~70% 정도를 적용해 산출하기도 한다.

2. 간접 공사비

대지조성 공사비

기존에 있는 건물을 철거하거나 토목 공사 시 발생하는 비용이다. 철거비의 경우 보통 건축물대장을 발급하여 평당 철거비 단가 15만 원을 곱해 산정하는데 건축물 종류와 철거 업체마다 견적 차이가 있으므로 작업에 대한 장비와 인력, 일정 등을 비교하여 적정한 업체를 선정한다.

인허가 조건 기반시설부담금

도시지역보다 기반시설이 열악한 도시 외 지역의 관할 지자체에서 조건부로 요청할 수 있는 비용으로 예측이 어려운 비용이다. 진입도로포장, 보행통로 보도블록 교체, 전주이설 등 다양한 조건이 생길 수 있는데 적정선에서 수용해서 사업 진행 지연이 되지 않도록 처리하는 것이 바람직하다.

인입공사비

사업부지 내의 계량기에서 개별 세대로 상수도, 도시가스, 전기등을 연결하는데 필요한 공사비용이다. 사업부지 외부에서 계량기까지 공사하는 것은 인입 부담금이라 하면 이는 원인자 부담을 원칙으로 건축주에게 납부 계산서가 고지된다.

인입 부담금 vs 인입공사비 차이점

인입공사비에 대한 사전에 협의가 없이 진행하면 공사 마무리 단계에서 비용 관련 분쟁이 생길 수 있으므로 사전에 건설업체와 인입공사비용에 대한 조율을 해야 한다. 인입공사비는 따로 발주하는 것보다 공사 도급 계약을 체결한 건설회사가 시공하는 것이 일반적이므로 공사 계약 시 공사비 내역에 포함하여 공사비를 산정하는 것을 편하다. 인입공사비의 경우 직접 공사비의 1% 요율을 곱하거나 연면적에 평당 3~5만 원을 곱한 금액 중 큰 금액을 적용한다.

3. 설계, 감리, 인허가비

설계비

설계 품질에 따라 비용 편차가 크다. 일반적으로 단순한 다세대 건축의 경우 6~15만 원 정도로 산정되지만 건축 설계의 품질과 수준에 따라 비용은 크게 달라질 수 있다.

감리비

공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준 (감리)

최근 지자체별로 조례 개정을 통해 소규모 건축물 공사감리자 제도를 도입하고 있는데 이 경우 허가권 가인 지자체가 공사감리자를 지정하므로 감리비 산정 기준이 다를 수 있으니 주의하도록 하자. (소규모 건축물의 설계, 감리 분리제도) 주택의 경우 보통 공사비의 1.5%가 적용된다. 보통 감리비는 연면적 기준 평당 6~8만 원 정도가 책정된다.

PM / CM 용역비

건축에 대한 경험이 없는 초보 건축주들의 경우 건축사업관리를 위탁하게 되는데 토지 매입부터 건축 준공, 분양, 사업 정산의 전체 과정 중에 필요한 일부분이나 전체 과정을 맡기게 된다. 분양 수익이 300억 이상인 경우 신탁사의 차입형 토지신탁을 통해 자금조달부터 개발사업 전 과정을 모두 위탁할 수 있는데 이 경우 신탁 수수료는 매출액의 4% 정도가 책정된다.