꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기 - ① 분양 수입
꼬마빌딩 투자 : 수지분석표 작성하기 - ① 분양 수입
사업수지분석에서 객관적인 데이터에 근거하여 적정 분양가를 산정하고 전체 수입을 예측하는 것은 매우 중요하다. 부동산은 해당 지역에 맞는 분양 금액의 적정 범위가 있다. 다른 지역에서 잘 된 상품도 지역에 따라 예상과 다른 결과를 가져올 수 있으므로 주의해야 한다.
적정 분양 금액을 산정하기 위해서는 주변 유사상품과 대체상품의 실거래가, 분양가, 분양기간, 주변 개발 호재, 주변 수요와 공급 예측 등 다양한 각도로 면밀하게 적정 분양가를 산정한 뒤 사업성 여부를 따져봐야 한다. 분양 수입을 예측하기 위한 순서 및 주의사항은 다음과 같다.
분양수입 작성순서
주변시세조사→ 가설계 (세대수/ 면적 확인)→ 분양가 산정 → 분양 면적표 작성 → 분양수입표 작성
분양가 산정 시 주의사항
- 주택법 / 건축법에 따른 면적 산정 (주거 : 주택법 / 오피스텔 : 건축법)
- 적정 분양가격 계산 = 주변 사례 조사 (분양가격, 실거래가) + (입지/자재 등 가감)
- 부가가치세 적용 : 전용면적 85㎡ 초과 주택, 오피스텔, 상가(근린생활시설)
1. 분양 면적표 작성하기
설계 개요 → 분양 면적표 작성
사업수지분석의 분양 수입을 기입하기 위해서는 설계 개요의 세대 면적표를 기준으로 작성한 분양 면적표가 있어야 한다. 분양수입은 주택 (다세대주택, 도시형생활주택), 오피스텔, 상가(근린생활시설)로 분류되며, 분양면적을 산정할 때는 주택법을 적용받는 주거시설과 건축법을 적용받는 오피스텔의 면적을 다르게 산정한다.
시세를 조사하기 위해서는 전용면적과 확장면적에 대한 이해가 선행돼야 한다. 아파트나 다세대주택은 같은 주거용 건물은 주택법을 적용하고 오피스텔은 건축법을 적용하기 때문에 분양면적의 표기 기준이 달라 혼란이 올 수 있다.
[참고] 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적 차이점 이해하기
▶ https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/77
분양면적 산정법
주거시설 (다세대주택, 도시형생활주택) : 주택법 적용
공급면적 = 주거 전용면적 + 주거 공용면적
오피스텔 : 건축법 적용
계약면적 = 공급면적(주거 전용면적 + 주거 공용면적) + 기타 공용면적
분양면적표 세부내용
분양면적표에는 세대별 타입, 건물용도, 전용면적 / 공용면적, 공급면적(전용+공용), 서비스면적(발코니, 다락방), 계약면적(공급면적+서비스면적), 방/화장실 개수, 분양금액 등의 내용을 기입한다. 작성된 분양면적표는 추후 분양 홍보물에도 사용된다.
2. 분양수입표 작성
설계 개요 → 분양면적표 작성 → 분양수입표 작성
타입별 면적
계약면적을 기준으로 평형을 작성한다. 보통 발코니, 다락 등 실제 내부 면적으로 사용 가능한 서비스면적이 포함된 실사용면적을 기준으로 기재하며 분양 홍보 시 해당 평수를 가지고 홍보를 하게 된다.
분양수입금액
타입별 세대 분양 금액 x 세대수를 합산하여 기재한다.
분양가 정하는 기준
분양수입은 적정 분양가를 조사하여 입력할 수 있으면 순서는 다음과 같다.
[참고] 분양가 정하는 법
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/168
1) 주변 유사한 상품들의 분양가격이나 실거래가격을 조사한다.
2) 조사된 물건의 가격을 전용면적으로 나누어 평균 전용면적당 분양가격(단가)를 구한다.
- 분양가격 / 전용면적 = 전용면적당 분양가격
- 실거래가 / 전용면적 = 전용면적당 실거래가격
→ 평균 전용면적당 분양가격 산정
3) 전용면적당 단가를 타입 별 세대의 전용면적에 곱하여 세대별로 분양금액을 산정한다.
분양금액 = 평균 전용면적당 분양가격 x 분양세대 전용면적
수입합계 = 총 세대별 분양가의 합
유사한 상품의 분양금액을 기준으로 분양금액을 산정한 뒤 역으로 전용면적당 분양단가를 구하는 방식으로(세대가격 / 전용면적 = 평균 전용면적당 분양가격) 분양가를 산정할 수 도 있다.
부가가치세 적용
국민주택 규모의 주거시설 (전용면적 85㎡ 이하)의 경우 부가가치세는 없지만 해당 면적을 초과하거나 오피스텔, 상가의 경우 부가가치세를 내야 한다. 부가가치세를 과세되는 건물을 분양하는 경우 분양금액에 부가가치세를 포함시키고 최종 수입은 분양수입에서 부가가치세를 제외한 형태로 계산한다.
- 면세대상 : 전용면적 85㎡ 이하 주택
- 과세대상 : 전용면적 85㎡ 초과 주택, 오피스텔, 상가(근린생활시설)
예) 부가가치세 계산
(토지 : 건축비) 비율 산정 (6:4)
근생 분양금액 5억 x 건축비 비율(40%) = 2억
2억 x 부가가치세 10% = 2000만원
