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by 하우스플래너 Apr 19. 2019

쉐어하우스 창업, 매입 vs 임대 어떤 게 좋을까

쉐어하우스를 운영하려면 당연한 말이지만 집이 있어야 합니다. 쉐어하우스로적합한 대형 아파트나 단독주택을 이미 보유하고 있다면 이를 활용하는 게 가장 좋겠지요. 하지만 대부분의창업자들은 집을 구하는 것부터 시작해야 합니다. 여기에는 크게 매입과 임대라는 두 가지 방법이 있습니다. 각각의 장단점을 알아보고 본인에게 맞는 방식을 결정하는 게 좋겠습니다.

1. 주택 매입

먼저 집을 사는 경우입니다. 주택을 매입하려면 목돈이 들어간다는 점이가장 큰 특징입니다. 초기 투자비용이 많이 들기 때문에 이를 회수하는 데 시간도 오래 걸릴 것입니다. 적당한 매물을 찾기도 쉽지 않을 것입니다.

반면 자기 집에서 쉐어하우스를 운영하면 오랫동안 안정적으로 사업 운영을 할 수 있습니다. 구조 변경이나 인테리어가 자유롭기 때문에 입주자의 수요에 맞춰 대응하기도 쉽습니다. 임대수익뿐만 아니라 이후 주택을 처분할 때 매매차익도 기대할 수 있습니다.

하지만 아무래도 주택 매입 비용이 너무 부담스럽지요. 최근 쉐어하우스창업이 뜬 건 본인 소유의 집 없이 소자본으로 시작할 수 있기 때문입니다. 전세든 월세든 집을 빌려서쉐어하우스를 운영할 수 있기 때문에 직장인, 주부, 은퇴자등 누구에게나 열려 있는 사업입니다. 대표적인 방법이 전대차 계약을 통해 임대한 집을 재임대하는 방식입니다.

2. 전대차 계약

임대 주택을 쉐어하우스로운영하는 것은 전대차계약에 속합니다. 전대차란 임대차 계약에 의해 임대인으로부터 주택을 빌린 임차인이그 자신이 임대인이 되어 그 주택을 다시 다른 사람에게 빌려주는 계약을 말합니다. 즉 주택 소유자 A가 쉐어하우스 사업자 B와 임대 계약을 맺은 후, B가 이 주택을 쉐어하우스 입주자 C에게 재임대하는 겁니다. 이렇게 하면 투자비가 적게 들기 때문에 여러 채를 운영하면서 수익률을 극대화할 수 있습니다.

하지만 임대의 경우 구조변경이나 인테리어를 자유롭게 할 수 없습니다. 쉐어하우스운영 기간도 집주인과 맺은 임대차 계약기간으로 제한됩니다. 기본 설비를 구입하고 인프라를 갖추어도 임대차계약기간인 2년이 지나면 사업을 접어야 하는 경우가 많겠지요.

무엇보다 전대차 계약의 가장 큰 어려움은 집주인의 동의를 얻어야 한다는 점입니다. 관련 법 조문을 보겠습니다.

민법 629조(임차권의 양도, 전대의제한)

①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지못한다.

② 임차인이 전항의 규정에위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

주택 소유자 A가 전대차에 동의하지 않았을 경우, A는 언제든지 B와의 임대차 계약을 해지할 수 있고 C를 강제 퇴거시킬 수도 있습니다. 따라서 전대차 계약을 통해 쉐어하우스를 운영하려면 임대차 계약시 특약사항으로 “임대인은 임차인이 해당 건물을 쉐어하우스로 운영하는 것을 허용한다”와같은 문구를 명시해야 합니다.

집주인의 동의 없이 쉐어하우스를 운영하는 방법도 물론 있습니다. 바로운영자 본인이 그 집에 거주하는 것입니다. 위 법 규정은 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게하는 경우에는 적용하지 않습니다(민법 632조). 여기서 ‘소부분’이란일반적으로 임대차 관계에 있는 부동산 면적의 50%를 넘지 않는 부분을 뜻합니다. 즉 운영자가 입주자들과 함께 거주할 경우 집주인의 동의 없이도 쉐어하우스 운영이 가능합니다.

3. 전세권 설정

집주인 동의 없이 합법적으로 쉐어하우스를 운영하는 또 다른 방법이 있습니다. 바로전세권을 설정하는 것입니다. 여기서 전세는 우리가 일반적으로 말하는 임대방식과는 다른 개념입니다. 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리(민법 303조)입니다. 전세권을 설정하면 집주인 동의 없이 임차인이 다른 사람과 임대계약을 맺어 쉐어하우스를 운영한다 하더라도 이를사유로 계약을 해지할 수 없습니다.

민법 306조 (전세권의양도, 임대 등)

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

전세권은 등기부에 전세권 설정등기를 해야 하는 물권의 한 종류입니다. 주택소유자가 전세권 설정자가 되어 등기를 해줘야 합니다. 하지만 집주인 입장에서는 전세권 설정등기를 꺼릴수 있습니다. 만약 임대차 계약이 만료됐는데 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 해당 주택을바로 경매로 넘길 수 있습니다. 전세권은 강력한 권리이기 때문에 집주인에게 설정등기를 요구하는 것이생각만큼 편하지는 않습니다.

따라서 집을 빌려서 쉐어하우스를 운영하는 경우 전대차 동의나 전세권 설정등기가 필요하기 때문에 집 주인과의 관계가매우 중요하다고 할 수 있습니다.