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by 하우스플래너 Oct 14. 2019

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑥ 기타비용

신탁수수료, 하자보증보험, 건설공사보험

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑥ 기타비용

# 기타비용구성

- 신탁수수료

- 근저당설정

- 건설공사보험

- 하자보증보험

- 민원처리비

- 일반 관리비

- 입주 관리비

- 기타 예비비

신탁수수료

부동산 담보신탁 상품에 가입하는 경우 발생되는 수수료다. 금융기관(채권자)은 차주(위탁자)의 부동산을 부동산 신탁사(수탁자)로 소유권을 이전하다. 다른 저당권이 잡히지 않으므로 금융기관의 대출금을 상환할 때까지 사업을 안전하게 진행할 수 있고 금융기관(채권자)은 만약 채무불이행의 경우에 신탁사가 부동산을 처분해 우선수익권자인 채권자의 채무를 변제하게 된다.

신탁 수익증권은 우선수익권과 일반수익권이 있는데 우선수익권은 금융기관(채권자)이 보유하며 대출금이 상환되면 다시 차주에게 소유권은 이전되며 신탁으로 인한 소유권 이전은 취득세가 부과되지 않는다.

건설자금 PF대출 시 신탁 수수료는 담보신탁보수와 자금관리대리사무보수를 합산하는데 담보신탁보수는 대출금액의 130%를 곱한 설정금액의 0.3% 내외이며, 자금관리대리 사무보수는 0.2% 내외이다.

관리형 토지신탁이란?

대출금액이 많은 경우 신탁사가 토지 소유권과 건축주 명의 모두 신탁사로 이전하여 대출을 해주는데 이를 관리형 토지신탁이라 한다. 관리형 토지신탁의 경우 소규모 개발이라도 최소 5000만 원에서 1억 원 이상이 될 수 있다.

사업의 특성상 근저당을 설정하는 경우가 있는데 이 경우 설정 금액의 0.24%를 곱해 비용이 산출된다.

건설공사보험

각종 공사 중 화재, 자연재해 등 우연하고 급격한 사고로 인한 재물손해를 보상받는 담보 보험으로 금융기관은 대출실행 시 차주에게 가입을 요구한다. 다세대주택의 경우 공사 기간이 1년 내외인데 직접공사비의 0.12%를 보험가입비로 산정하고 주변 건물이 밀집된 도심의 경우 0.2%로 산정한다.

하자보증보험

공사가 완료된 이후에 발생하는 하자에 대한 보수공사 약속을 보험사를 통해 보증한다. 다세대주택의 경우 공동주택의 한 종류이므로 법령으로 하자보증보험을 의무화시켜 입주자를 보호한다. 사용승인 (준공)을 받으려면 지자체에 하자보증보험 증권을 제출해야 한다. 하자보증보험은 공사도급계약서에 기재되는데 건설공제조합에 가입된 건설회사는 별도의 현금 담보 예치는 없고 공사비의 1.5%를 보증수수료로 납부하며 보증수수료는 건설사의 신용등급, 보증기간 등에 따라 다르다. 만약 하자로 민원이 발생하면 건설회사가 조합에 신용을 잃게 되므로 다른 사업의 보증업무에 문제가 생길 수 있어 영업적 손실을 보게 되는 구조다.

건축주가 직접 보증서를 발급받는 경우 서울보증보험에 공사비의 3%를 현금 예치해야 한다. 공정별 하자보수 보증기간에 발생된 하자보수를 완료할 경우 현금 예치금을 찾을 수 있다. 공동주택 하자보수 보증은 서울보증보험, 건설공제조합, 주택도시 보증 공사(HUG) 등에서 취급한다.

민원처리비

도심에서 신축을 하게 되면 소음. 분진 등 주변 이웃에게 피해를 끼쳐 민원이 발생하게 되는 일이 많다. 이런 경우 원만하게 민원에 대한 협의를 보기 위해 직접 공사비의 1~2% 정도를 산정해 놓는 것이 좋다.

일반관리비

시행사의 직원 급여, 사무실 임대료, 식대, 교통비, 비품 구매 등 부동산 개발을 하는 과정에서 지출되는 비용을 말한다.

입주 관리비

준공 이후 입주청소비용, 분리수거함 설치, 건물 주소 명판 설치 등 분양을 위한 비용으로 세대당 20만 원 정도를 산정한다.

기타 예비비

예상치 못한 사고를 대비하기 위해 예비비 성격으로 책정한다. 사용하지 않게 되면 사업 정산 시 이익금으로 전환하면 된다. 집적 공사비 기준 1~3% 정도를 책정한다.